Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2022 г. N 18АП-631/22 по делу N А76-18266/2021

г. Челябинск

01 марта 2022 г.

Дело N А76-18266/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущества Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2021 по делу N А76-18266/2021.

При участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Валиева Телмана Магамедали оглы - Черкасова Кирилла Петровича (доверенность от 27.08.2021 сроком действия до 27.08.2022, паспорт, диплом);

Министерства имущества Челябинской области - Попова Наталья Валентиновна (доверенность от 10.01.2022 сроком действия до 10.01.2024, служебное удостоверение, диплом).

Индивидуальный предприниматель Валиев Телман Магамедали оглы (далее - заявитель, ИП Валиев Т.М.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Министерству имущества Челябинской области (далее - ответчик, Министерство) о признании недействительным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60, площадью 949 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 15, выраженного в письме N 1/7939 от 20 мая 2021 года; о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:60, площадью 949 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 15.

Определением от 06.10.2021 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Реал" (далее - ООО "Реал"), Вишняков Егор Олегович (далее - Вишняков Е.О.), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2021 (резолютивная часть объявлена 08.12.2021) заявленные требования удовлетворены (л.д. 104-107).

Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано путем заключения в отношении испрашиваемого земельного участка договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области от 03.03.2017 N 520-зем, заключенного между Министерством и Вишняковым Е.О.

По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что при наличии иного договора аренды для строительства объекта истец вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не обоснован, поскольку не соответствует нормам земельного законодательства (право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано Вишняковым Е.О.).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 21.02.2022.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель заявителя по доводам апелляционной жалобы возразил.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, субъекту Российской Федерации - Челябинской области принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:60 площадью 949 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 15, категория - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для строительства гостиницы, что подтверждается сведениями единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН - л.д. 54-55).

В соответствии с Положением о Министерстве имущества Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора Челябинской области от 10.12.2014 N 233 Министерство является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными участками в пределах полномочий, предоставленных Челябинской области в соответствии с действующим законодательством.

03.03.2017 между Министерством (арендодатель) и Вишняковым Е.О. (арендатор) подписан договор N 520-зем аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60 площадью 949 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 15, для завершения строительства объекта незавершеного строительством - гостиницы (л.д. 17-21).

На участке расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 418,5 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0509013:185, находящийся в собственности Вишнякова Е.О. (пункт 1.2 договора)

Участок предоставлен в аренду сроком до 03.03.2020. Договор аренды прошел государственную регистрацию 14.03.2017.

Участок передан Вишнякову Е.О. в аренду по акту приема-передачи (л.д. 22).

18.05.2017 между Вишняковым Е.О. (цедент) и ООО "Реал" (цессионарий) заключен договор N 1805217 уступки прав и обязанностей N 18052017 (л.д. 24-25), в соответствии с условиями которого ООО "Реал" в полном объеме переданы права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60.

Указанный договор зарегистрирован в Росреестре по Челябинской области 23.05.2017.

11.10.2018 между ООО "Реал" (арендатор) и ИП Валиевым Т.М. (новый арендатор) заключен договор переуступки права аренды земельного участка (л.д. 26-28), согласно условиям которого ООО "Реал" передало ИП Валиеву Т.М. в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60.

11.10.2018 межу ООО "Реал" (продавец) и ИП Валиевым Т.М. (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта недвижимости степенью готовности 20% с кадастровым номером 74:36:0509013:185 (л.д. 29-32).

Таким образом, с 18.10.2018 предприниматель является собственником объекта незавершенным строительством и арендатором земельного участка.

17.02.2020 между застройщиком Валиевым Т.М. и подрядчиком подписан акт приемки законченного строительством объекта.

20.01.2020 ИП Валиев Т.М. обратился в Министерство с заявлением о продлении срока действия договора аренды в связи с наличием объективных причин, не позволивших ему своевременно закончить строительство объекта.

В письме от 10.02.2020 N 2/1743 Министерством отказано в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Министерство 20.05.2020 обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Валиеву Т.М. об изъятии объекта незавершенным строительством степенью готовности 90% с кадастровым номером 74:36:0509013:185 площадью застройки 1 442,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга,15 (л.д. 8-9).

Вступившим в законную силу решением от 08.02.2021 по делу N А76-18086/2020 арбитражным судом в удовлетворении требований об изъятии спорного объекта Министерству имущества Челябинской области было отказано (л.д. 14-16).

21.04.2021 ИП Валиев Т.М. обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60, площадью 949 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 15, для целей завершения строительства (л.д. 49).

Письмом от 20.05.2021 N 1/7939 в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка в аренду Министерством имущества отказано (л.д. 48).

Полагая отказ Министерства не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Валиев Т.М. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, а также наличием доказательств завершения строительства спорного объекта, вступившим в законную силу судебным актом об отказе в изъятии спорного объекта, а также необходимостью ввода данного объекта в эксплуатацию.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Исходя из названных норм и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации лицо, заявляя требование о признании незаконными действий уполномоченного органа, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор аренды N 520-зем заключен для завершения строительства объекта, ранее возведенного на спорном земельном участке.

Срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60 по условиям договора аренды N 520-зем согласован сторонами в пункте 2.1 договора и составил 3 года, то есть до 03.03.2020.

Как следует из решения Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2021, в рамках дела N А76-18086/2020 проведена судебная строительная экспертиза с целью установления степени готовности объекта.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о степени готовности объекта нежилого строительства с кадастровым номером 74:36:0509013:185, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Цвиллинга, д. 15?

Из полученного судом первой инстанции заключения от 09.11.2020 N 20110900 следует, что степень готовности объекта составляет 100%, все предусмотренные проектом работы выполнены в полном объеме, объект соответствует проектной документации, имеется центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Таким образом, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Как верно установлено судом первой инстанции, договор от 03.03.2017 N 520-зем, исходя из даты его заключения, действительно указывает о том, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, данный договор заключен для завершения строительства, что свидетельствует о наличии иного договора аренды для строительства объекта.

Материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительством объекта.

Кроме того, вступившим в законную силу решением от 08.02.2021 по делу N А76-18086/2020 в удовлетворении требований об изъятии спорного объекта Министерству имущества Челябинской области было отказано (л.д. 14-16).

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в рассматриваемом случае объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке как объект, не завершенный строительством, при этом акт ввода его в эксплуатацию отсутствует.

Следовательно, строительство объекта фактически завершено, требуется лишь ввести объект в эксплуатацию.

В силу изложенных обстоятельств заявитель, вопреки доводам апеллянта, вправе претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства (ввода объекта в эксплуатацию) в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное с учетом того, что весь процесс строительства осуществлялся на основании соответствующего разрешения на строительство и надлежащего оформления прав на испрашиваемый земельный участок, противоречило бы принципу правовой определенности.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о признании недействительным решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:60, площадью 949 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 15, выраженного в письме N 1/7939 от 20.05.2021, является правильным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям пп. 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, оснований для распределения государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2021 по делу N А76-18266/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущества Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова