Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 05АП-804/22 по делу N А51-15114/2020

г. Владивосток

03 марта 2022 г.

Дело N А51-15114/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.Владивостока, Управления муниципальной собственности г.Владивостока, апелляционное производство N 05АП-804/2022

на решение от 22.12.2021 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-15114/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Петрова Александра Александровича (ИНН 253908744769, ОГРН 304253935800241)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третьи лица: МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"; Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр",

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: А.В. Старжинский, по доверенности от 09.10.2021, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: Е.А. Багаева, по доверенности от 17.12.2021, сроком действия до 31.12.2022, служебное удостоверение;

от Администрации г.Владивостока: Е.А. Багаева, по доверенности от 21.12.2021, сроком действия до 31.12.2022, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Петров Александр Александрович (далее - ИП Петров, истец) обратился с заявлением к Управлению Муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС, Управление, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи N 348-ППВ от 13.08.2020, установив выкупную стоимость в соответствии с условиями протокола разногласий от 13.08.2020.

Определением суда от 18.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Аналитик центр".

Определением суда от 21.12.2020 суд определил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Владивостокский городской округ в лице Администрации г.Владивостока.

17.11.2021 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между ИП Петровым и УМС г.Владивостока при заключении договора N 348-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции "Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3 320 048 (три миллиона триста двадцать тысяч сорок восемь) рублей 33 копеек (без учета НДС)".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, подданными одним текстом, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают, что Управлением представлены в материалы дела документы, подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, а именно: отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества N 42/20 от 24.01.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 6 752 833,33 рублей. Вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо, поскольку влечет дефицит муниципального бюджета.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2022 апелляционная жалоба приняты к производству, судебное заседание назначено на 01.03.2022.

Через канцелярию суда от ИП Петрова поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянтов поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

14.01.2019 между УМС г.Владивостока и ИП Петровым (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-17682-001-Н-АР-8856-08, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 87,2 кв.м, этаж 1, кадастровый N 25:28:050031:1608, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Успенского, 96, для использования в целях магазин.

Уведомлением N 10/1528 от 16.07.2020 истец предложил ответчику на основании решения Думы г.Владивостока от 09.07.2020 N 397 "Об утверждении условий приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" заключить договор купли-продажи арендуемого ИП Петровым муниципального имущества: нежилого помещения, общей площадью 87,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Успенского, д.96, кадастровый N 25:28:0500312:1608. Существующие ограничения (обременения) права: аренда, срок аренды по 10.12.2023 - ИП Петров А.А.; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов) с кадастровым N 25:28:050028:41012, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым N 25:28:050031:1608. Общая площадь земельного участка - 2274 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Успенского, 96. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

Согласно проекту договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке N 348-ППВ от 13.08.2020, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество: нежилого помещения, общей площадью 87,2 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Успенского, д.96, кадастровый N 25:28:0500312:1608.

В силу пункта 3.1 договора, согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г.Владивостока от 15.07.2020 N 1491/28 "О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 6 752 833,33 рублей (без учета НДС).

Указанный договор купли-продажи N 348-ППВ от 13.08.2020 подписан ИП Петровым с Протоколом разногласий, согласно которому пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общедолевой собственности на земельный участок) составляет 3 982 489 руб. (без учета НДС).

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в рамках Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке N 42/20 от 24.01.2020, согласно которому выкупная цена спорного объекта составила 6 752 833,33 рублей.

Истец, в свою очередь, обратился к другому независимому оценщику - ИП Беловой Е.В, которой подготовлен отчет N 294/2020 от 03.08.2020, согласно которому стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей с правом общедолевой собственности на земельный участок) составила 3 982 489 рублей.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом первой инстанции определением от 03.03.2021 по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Дальневосточный центр оценки" Е.В. Ермаковой.

27.08.2021 в материалы дела от ООО "Дальневосточный центр оценки" поступило заключение эксперта N 11-3/21, согласно которому итоговая рыночная стоимость нежилого помещения общей площадь 87,2 кв.м, этаж:1, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Успенского, д.96, кадастровый N 25:28:050031:1608 с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N 25:28:050028:1012 пропорциональной размеру общей площади помещения с кадастровым 25:28:050031:1608, рассчитанная с использованием общепринятых подходов и методов оценки, по состоянию на 05.09.2019 составляет 3 984 058 рублей (с учетом НДС).

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

При изготовлении заключения ООО "Дальневосточный центр оценки" был использован анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Апеллянты в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, Управление и Администрация не заявляли.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору N 348-ППВ от 13.08.2020 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта ООО "Дальневосточный центр оценки" Е.В. Ермаковой в сумме 3 320 048 рублей 33 копеек (без учета НДС).

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 по делу N А51-15114/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова