Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2022 г. N 20АП-6255/21 по делу N А23-6070/2018

г. Тула

01 марта 2022 г.

Дело N А23-6070/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28.02.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.03.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дайнеко М.М.,

судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.С.,

при участии от ответчика - Колесникова Ю.В. (доверенность от 22.10.2018, паспорт, диплом), от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области - Ворониной Л.С. (доверенность от 29.10.2021 N 4, удостоверение, диплом), в отсутствие иных лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2021 по делу N А23-6070/2018 (судья Иванова Е.В.), принятое

по иску Городской Управы города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027017947, ОГРН 1024001179113)

к индивидуальному предпринимателю Малхасян Жирику Саркисовичу (г. Калуга, ИНН 402710835288, ОГРНИП 310402722800021),

третьи лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ИНН 4027066800, ОГРН 1044004426498), Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области (г. Калуга), Управления экономики и имущественных отношений города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027104445, ОГРН 1114027004332),

о признании строения самовольной постройкой,

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Малхасян Жирик Саркисовичу (далее - ответчик):

1) о признании объектом самовольного строительства нежилого здания (магазина) площадью 46,6 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4,

2) об обязании снести своими силами и за свой счет нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4,

3) о признании договора купли-продажи земельного участка под существующим объектом недвижимого имущества N 396 от 28.12.2017 ничтожным и применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10 в ведение Городской Управы города Калуги (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением суда от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калужской области.

Определением суда от 28.04.2021 к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление экономики и имущественных отношений города Калуги.

Решением суда от 22.07.2021 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, в которой указывает на необоснованность выводов суда области о пропуске срока исковой давности. По мнению заявителя жалобы, срок исковой давности в данном случае неприменим ввиду разъяснений, изложенных в п. 6, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку земельный участок, на котором ответчиком возведена самовольная постройка, не выбывал из собственности истца. Поскольку правовых оснований для реализации спорного земельного участка без проведения торгов не имелось, истец указывает на ничтожность договора купли-продажи земельного участка под спорным объектом.

Представитель ответчика и третьего лица - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Городского Головы города Калуги от 11.03.2003 N 1058-р с Тюриной Натальей Геннадьевной заключен договор аренды от 07.08.2003 N 82 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:0010, общей площади 52 кв.м., по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, в целях установки временного сооружения для коммерческой торговли.

В дальнейшим с Тюриной Н.Г. заключен договор аренды от 03.06.2004 N 272 (а) земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:0010, общей площадью 50 кв.м., по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, в целях эксплуатации временного сооружения для коммерческой торговли. Пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливался с 01.01.2004 до 01.01.2005.

По истечении срока действия вышеназванного договора 25.04.2005 с Тюриной Н. Г. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:0010, общей площадью 50 кв.м., по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, в целях эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарами. Пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается с 01.01.2005 до 01.01.2006.

По истечении срока действия вышеназванного договора с Тюриной Н.Г. был заключен договор аренды от 17.05.2006 N 349, предметом которого являлся также земельный участок с кадастровым N 40:26:000072:0010, общей площадью 52 кв.м по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4 в целях эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарам, являющееся движимым имуществом.

На основании заявления Тюриной Н.Г. от 31.08.2010 договор аренды земельного участка от 17.05.2006 N 349 расторгнут.

Тюрина Наталья Геннадьевна и Малхасян Жирик Саркисович заключили договор купли-продажи от 01.07.2010 нежилого сооружения общей площадью 50,0 кв.м: магазин - временное строение из сборно-разборных конструкций, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, на земельном участке с кадастровым N 40:26:000072:0010.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 16.08.2018 данному объекту 19.02.2015 был присвоен кадастровый номер 40:26:000070:2002, год завершения строительства - 1997, общая площадь - 46,6 кв.м. (Т.1, л.д. 51).

Согласно акту государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000 к приемке в эксплуатацию представлен магазин, находящийся по адресу: ул. Азаровская, д. 4, строительство произведено на основании распоряжения Городского Головы от 15.02.2000 N 483-Р, исходные данные для проектирования были выданы Управлением архитектуры г. Калуги, решением государственной приемочной комиссии магазин принят в эксплуатацию.

Распоряжением Городского Головы N 1056-р от 31.03.2000 акт государственной комиссии о приемке законченного строительством объекта утвержден, здание было передано застройщику - Поповой М.П. на самообслуживание.

В дальнейшем, 17.01.2003 между Поповой М.П. и Тюриной Н.Г. заключен договор купли-продажи спорного объекта, и 10.02.2003 Тюриной Н.Г. было зарегистрировано право собственности на него (т.1, л.д. 98-106).

На основании заявки на получение разрешения на оформление договора аренды земельного участка для размещения временного сооружения от 31.08.2010 N 7048/10, распоряжения Городской Управы города Калуги от 16.09.2010 N 11706-17, с Малахасяном Ж.С. был заключен договор аренды от 16.09.2010 N 727/10 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10, общей площади 52 кв.м по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, для эксплуатации временного сооружения для торговли продовольственными товарам, являющееся движимым имуществом, со сроком на 364 дня.

Письмом Управление строительства и земельных отношений города Калуги от 11.01.2012 N 78/06-12 уведомило Малахасяна Ж.С. о продлении договора аренды на неопределённый срок.

На основании заявления Малахасяна Ж.С. договор аренды от 16.09.2010 N 727/10 расторгнут, о чем свидетельствует акт приема-передачи земельного участка N 17 от 17.07.2017.

Между Городской Управой города Калуги и Малхасяном Жириком Саркисовичем заключен договор аренды от 08.06.2017 N 346/17 земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10, общей площадью 52 кв.м., по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4 под нежилым зданием магазина (далее - договор аренды). Пунктом 2.1 Договора аренды определено, что договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет. Договор аренды прошел государственную регистрацию 13.06.2017.

На основании заявления от 15.11.2017 N Гр-11600-06-17 Никишина Евгения Сергеевич, действующего по доверенности от имени Малхасяна Ж.С, руководствуясь статьями 39.3, 39.4, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, между Городской Управой города Калуги и Малхасяном Ж.С заключен договор купли-продажи N 396 от 28.12.2017, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:10, общей площадью 52 кв.м., по адресу: г. Калуга, ул. Азарвоская, д. 4, предоставленный под нежилым зданием магазина (далее - договор купли-продажи).

15.01.2018 произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым N 40:26:000072:10.

Согласно, полученной в рамках межведомственного взаимодействия, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.07.2018 N 40/000/001/2018-35511 проведена государственная регистрация права собственности на объект - нежилое здание (магазин) площадью 46.6 кв.м, с кадастровым N 40:26:000072:2002 по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, Малхасяном Ж.С. В техническом паспорте на данный магазин, который был составлен 27.03.2015, в примечание к разделу 4 имеется запись об изменении площади объекта за счет произведенной реконструкции без разрешительных документов, общая площадь данного объекта составляет 46,6 кв.м., год постройки - 1997 (т.2, л.д. 52-53).

Из полученной в рамках межведомственного взаимодействия выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.07.2018 N 40/000/001/2018-35508 следует, что проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым N 40:26:000072:10 площадью 52 кв.м, по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, Малхасяном Ж.С.

Специалистами отдела по контролю за землепользованием 13.07.2018 произведен выезд и осмотр земельного участка с кадастровым N 40:26:000072:10, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская. В результате осмотра, установлено, что на указанном земельном участке расположено здание магазина.

Истец, ссылаясь на то, что Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги не выдавалось арендатору разрешение на строительство объекта капитального строительства, договором аренды земельных участков не предусмотрено строительство (эксплуатация) капитального объекта, а земельным законодательством не предусмотрены основания для заключения без проведения торгов договоров купли-продажи земельного участка при наличии на нем временных объектов либо объектов самовольного строительства, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

По смыслу приведенной нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости.

В пункте 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. При этом законодатель устанавливает три основания применения указанного способа защиты.

К одному из таких случаев, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом.

Проведенной судом области при рассмотрении дела судебной экспертизой установлено, что спорное здание (магазин) площадью 46.6 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: г.Калуга, ул.Азаровская, д.4 (стр.1 по техническому паспорту) обладает признаками недвижимого имущества, поскольку в соответствии с п. 10 и п. 10.2 190-ФЗ Градостроительного кодекса Российской Федерации является объектом капитального строительства, так как имеет прочную связь с землей посредством малозаглубленного фундамента, конструктивные характеристики объекта не предусматривают возможность разборки и не позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку. К основному строению стр.1 с двух сторон пристроены навесы стр. 1-1 и 1-2 по техническому паспорту. Данные постройки являются вспомогательными, не капитальными не оказывают влияния на использование основного объекта по назначению. Объекты строительным, техническим, противопожарным, санитарным, гигиеническим нормам и правилам соответствуют и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. При возведении здания (магазина) площадью 46,6 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: г.Калуга, ул.Азаровская, д.4 (стр.1 по техническому паспорту) требования градостроительного законодательства, правил застройки соблюдены, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10, на котором расположено исследуемое строение с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: г.Калуга, ул. Азаровская, д.4, площадью 46,6 кв.м (стр.1 по техническому паспорту) соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Пристроенные к основному строению навесы (стр. 1-1 и стр. 1-2 по техническому паспорту) выходят за пределы отведенного участка, однако являются не капитальными, не оказывают влияния на использование основного объекта по назначению и могут быть демонтированы без ущерба основному строению.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Аналогичные правовые подходы отражены в определениях экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 304-ЭС15-11476, от 07.04.2016 N 310-ЭС15-16638, от 10.06.2016 N 304-КГ16-761, от 16.02.2017 N 310-ЭС16-14116.

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в реестре (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 N 2109-О и от 28.01.2016 N 140-О).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N1160/13 сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Сама по себе государственная регистрация объекта не позволяет определить статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами в порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Учитывая существующие правоприменительные подходы при рассмотрении данной категории споров для целей оценки правовой категории объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Определение правового режима объекта, то есть является ли объект движимым или недвижимым имуществом является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

Положения пункта 4 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положения статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" устанавливают, что строительство любого объекта должно вестись при наличии двух условий: разрешения собственника земельного участка, соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании распоряжения городского главы от 15.02.2000 N 483-Р (т. 1, л. д. 150) частному предпринимателю Поповой М.П. предоставлен сроком на 6 месяцев путем заключения договора аренды земельный участок по адресу: ул. Азаровская, д. 4, площадью 307 кв.м. для строительства временного сооружения из сборно-разборных металлических конструкций для использования в качестве стационарного продовольственного магазина на месте сносимой палатки.

По окончании строительства Поповой М.П. выдан акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000 (т. 1, л. д. 99). Согласно п. 2 акта строительство произведено на основании распоряжения городского головы от 15.02.2000 N 483-р. Объект имеет следующие характеристики - здание одноэтажное из металлических панелей заводского изготовления, оборудовано технологическим оборудованием.

Далее по договору от 17.01.2003 (т. 1, л. д. 138) Попова М.П. продала Тюриной Н.Г. магазин - временное строение их сборно-разборных металлических конструкций, расположенный на земельном участке ул.Азаровская, д. 4. В силу п. 3 договора правоустанавливающими документами на объект являются - договор купли-продажи палатки, договор аренды земельного участка N 77 под временное строение от 11.07.2000, акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27.03.2000.

Тюриной Н.Г. 10.02.2003 выдано регистрационное удостоверение N 11 (т. 1, л. д. 140) на регистрацию права собственности на магазин - временное сооружение из сборно-разборных конструкций.

Таким образом, после возведения спорного объекта у его владельцев не возникало сомнений в его временном характере (получены документы о постановке временного объекта, договор купли-продажи заключен также в отношении временного объекта), представленные документы также свидетельствуют о том, что компетентными органами местного самоуправления разрешено было возведение на спорном земельном участке временного сооружения - магазина.

На основании распоряжения городского головы от 11.03.2003 N 1058-Р (т. 1, л. д. 61) новому собственнику временного сооружения предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ул. Азаровская, д. 4, под временными сооружениями как объектами движимого имущества.

На основании указанного распоряжения в период с 17.08.2003 по 2010 Тюрина Н.Г. арендовала спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:0010 в целях установки временного сооружения для коммерческой торговли, являющегося объектов движимого имущества (договор аренды от 07.08.2003 N 82 - т. 1, л. д. 25, от 03.06.2004 N 272а - т. 1, л. д. 30, от 25.04.2005 N 221 - т. 1, л. д. 34, от 17.05.2006 N 349 - т. 1, л. д. 38).

Письмом от 10.01.2007 N 122 (т. 1, л. д. 50) истец уведомил Тюрину Н.Г. о возобновлении договора аренды от 17.05.2006 N 349 для размещения временного сооружения в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В дальнейшем между Тюриной Н.Г. и Малхасяном Ж.С. заключен договор купли-продажи от 01.07.2010 в отношении магазина - временного сооружения из сборно-разборных конструкций (т. 1, л. д. 45).

31.08.2020 Тюриной Н.Г. подано заявление о расторжении договора аренды от 17.05.2006 N 349 (т. 1, л. д. 63) в связи с заключением договора купли-продажи.

31.08.2020 Малхасяном Ж.С. подана заявка на заключение договора аренды для размещения временного сооружения (т. 1, л. д. 46) в связи с заключением договора купли-продажи.

По итогам рассмотрения указанного заявления Городской Управой города Калуги принято распоряжение от 16.09.2010 N 11706-17 (т. 1, л. д. 64) о предоставлении ответчику в аренду земельного участка для эксплуатации временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества.

В дальнейшем в период с 16.09.2010 по 17.07.2017 ответчиком спорный земельный участок арендовался в целях размещения временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества. Земельный участок передан по акту возврата от 17.07.2017 N 17 (т. 1, л. д. 70).

Таким образом, из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся ответчику и его предшественникам исключительно только в целях размещения временного сооружения, являющегося объектом движимого имущества. Доказательств предоставления земельного участка в целях возведения объекта капитального строительства, в том числе в аренду с применением конкурсных процедур, принятия ответчиком мер по получению необходимой для строительства разрешительной документации материалы дела не содержат.

Кроме того, из представленных в материалы дела документов также следует, что в период 2010 по 2017 год при расчете арендной платы ответчику использовались ставки арендной платы, установленные для временных объектов (т. 4, л. д. 87-100).

Как утверждает сам ответчик, в 2011 году произведена реконструкция объекта на основании устной договоренности с истцом. Вместе с тем, в техническом паспорте на данный магазин, который был составлен 27.03.2015, в примечание к разделу 4 имеется запись об изменении площади объекта за счет произведенной реконструкции без разрешительных документов. Между тем, устная договоренность не отменяет установленную законом процедуру возведения объекта капитального строительства, являющуюся обязательной для всех без исключения и ответчик несет риск ее несоблюдения.

Из письма АО "Калугаглавснаб" от 27.04.2021 (т. 5, л. д. 42) следует, что торговый павильон был перенесен 2011 году, что также свидетельствует о его некапитальности и возможности перемещения.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что 19.02.2015 ответчиком поставлен на кадастровый учет (получен технический паспорт), а 28.12.2016 осуществлена регистрация права собственности на временный объект, как на объекта капитального строительства, возведенный с нарушением установленной законом процедуры, что свидетельствует о самовольности возведения капитального здания магазина.

По договору аренды от 08.06.2017 N 346-17 (т. 1, л. д. 8) ответчику передан земельный участок под зданием магазина. В силу п. 1.2 договора на участке имеется объект капитального строительства. Между тем сведений о соблюдении порядка его его возведения, соблюдения процедуры предоставления земельного участка в целях строительства капитального объекта недвижимости ответчиком не представлено.

Из материалов дела следует также, что в период действия ранее заключенного договора аренды для размещения временного объекта представителем ответчика 06.10.2016 подано заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем переоформления (т. 4, л. д. 114).

Распоряжением городской Управы города Калуги от 14.10.2016 N 12714 (т. 4, л. д. 112) утверждена схема расположения земельного участка по адресe: ул. Азаровская, д. 4, предоставленного в аренду для использования в целях эксплуатации временного сооружения, являющегося объектов движимого имущества.

В дальнейшем 25.10.2017 (т. 4, л. д. 36) представитель ответчика обратился с заявлением в ФГБУ ФКП Росреестра по Калужской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 40:26:000072:10 c "установка временного сооружения для коммерческой торговли" на "под нежилым зданием".

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение самовольной постройки и ее регистрация в качестве объекта недвижимого имущества не влечет возникновение права на нее. По это й причине не имеет правового значения последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка, на которое указывает ответчик в своих возражениях.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по требованиям истца о признании объекта самовольной постройкой, обязании его снести.

Так, согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности, который распространяется и на заявленные исковые требования, составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Из правового подхода ВС РФ, изложенного в определении от 25.12.2019 N 305-ЭС19-18665, следует, что течение срока исковой давности по данной категории исков начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности. Составление технического паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах.

Указанный подход обусловлен полномочиями публичных органов, в том числе различными контрольными полномочиями и возможностью в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект капитального строительства.

В рассматриваемом случае технический паспорт получен 19.02.2015, государственная регистрация права собственности на спорный объект произведена 28.12.2016, в связи с чем, судебная коллегия считает правомерным срок исковой давности исчислять именно с 28.12.2016.

С настоящим иском истец обратился 24.08.2018, т.е. в пределах срока исковой давности.

Ссылка третьего лица - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области об осведомленности истца о капитальности возведенного объекта с 2016 года - с даты исключения спорного объекта из Схемы размещения НТО не принимается судом.

Пунктом 1 статьи 39.36 ЗК РФ предусмотрено, что размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", которая в соответствии с ч. ч. 3 и 5 ст. 10 данного закона разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления и подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 года N 772 утверждены Правила включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов, в соответствии с пунктом 2 которых включение объектов в схему размещения осуществляется органом местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.

Общим критерием отнесения объектов к нестационарным, является возможность их свободного перемещения, без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы.

При этом, право на размещение нестационарного специализированного торгового объекта прекращается в случаях, предусмотренных договором, а также в случае прекращения хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке своей деятельности.

Как следует из материалов дела до 2016 года (марта включительно) спорный нестационарный объект был включен в Схему размещения.

По итогам заседания Совета ТОС 28.03.2016 (т. 5, л. д. 8) принято решение убрать объект НТО по адресу: ул. Азаровская, д. 4 в связи с нарушением условий размещения (осуществлена торговля пивом вместо промтоваров).

В мае 2016 года направлено на утверждение 3 варианта схемы размещения, ни в одной из которых не поименован спорный капитальный объект (т. 5, л. д. 11-39).

Таким образом, объект ответчика в 2016 году исключен из Схемы размещения НТО по причине нарушения условий торговли и размещения объекта, а не в связи с тем, что истец был осведомлен о капитальности возведенного объекта.

Иные документы, свидетельствующие о причинах исключения объекта, в материалы дела не представлены.

Кроме того судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Кодекса).

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Ответчик, достоверно зная о характере приобретенного в 2010 году объекта - временного магазина, а также об отсутствии полномочий по возведению на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества (по условиям договора аренды), произведя государственную регистрацию права на спорный объекта в 2016 году, тем не менее заключал договор аренды земельного участка для размещения временного сооружения, арендную плату вносил как за использование земли под временным объектом. Кроме того, ответчиком получен публичный участок в аренду без соблюдения процедуры, необходимой в силу земельного законодательства для строительства именно объекта недвижимости, по договору, в котором установлен запрет на возведение капитального объекта.

Указанные действия ответчика не могут быть признаны добросовестными, а, следовательно, в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат защите.

Аналогичный подход нашел отражение в определении ВС РФ от 02.12.2020 N 309-ЭС20-13411, постановлении АС ЦО от 12.04.2021 по делу N А23-431/2018.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Истечение срока давности не меняет правового статуса самовольной постройки и не может служить основанием для отказа в иске о ее сносе.

В соответствии с пунктом 24 постановления N 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение. Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или часть 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 части 1 и пункте 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно пункту 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

С учетом изложенного требование истца о сносе самовольной постройки также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Судебная коллегия считает разумным установить срок - в течение 3-х месяцев для сноса ответчиком самовольно возведенного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Поскольку спорный объект является самовольной постройкой, подлежащей сносу, то иск о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2017 N 396, заключенного без проведения торгов в отсутствие оснований, установленных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ, о применении последствий его недействительности подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в данном случае подлежат отклонению.

В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Ничтожность сделки имеет, по общему правилу, необратимый характер: сделка, недействительная независимо от чьей-либо воли, автоматически (ipso iure), не может быть "исцелена" ни давностью, ни последующим устранением пороков или восполнением недостающих элементов состава, в частности подтверждением.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 456-О-О).

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен 28.12.2017, земельный участок передан ответчику по акту также 28.12.2017, то в данном случае именно с указанного момент начинает течь срок исковой давности по требованию истца о признании договора недействительным (ничтожным).

С настоящим иском истец обратился 24.08.2018, т.е. в пределах срока исковой давности.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает иск подлежащим удовлетворению в полном объеме, решение суда области подлежит отмене в порядке п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ в части отказа в иске.

С учетом разъяснений Постановления N 10/22 основанием прекращения соответствующих записей о праве собственности ответчика на спорный объект и на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:10 является принятое судом решение суда о сносе спорного объекта как самовольной постройки и о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 28/12/2017 N 396.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле (пункт 53 Постановления N 10/22).

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по иску в сумме 18 000 руб. (по 6 000 руб. за каждое требование) и 3 000 руб. по апелляционной жалобе - подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 265, 266, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.07.2021 по делу N А23-6070/2018 отменить в части отказа в иске.

Иск удовлетворить.

Признать объектом самовольного строительства нежилое здание (магазин), площадью 46,6 кв.м., с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4.

Обязать индивидуального предпринимателя Малхасяна Жарика Саркисовича (г. Калуга, ИНН 402710835288, ОГРНИП 310402722800021) снести своими силами и за свой счет нежилое здание (магазин) площадью 46,6 кв.м., с кадастровым номером 40:26:000070:2002, расположенный по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 4, в течение 3-х месяцев с даты вступления судебного акта в законную силу.

Признать договор купли-продажи земельного участка под существующим объектом недвижимого имущества N 396 от 28.12.2017 недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Обязать индивидуального предпринимателя Малхасяна Жарика Саркисовича (г. Калуга, ИНН 402710835288, ОГРНИП 310402722800021) возвратить Городской Управе города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027017947, ОГРН 1024001179113) земельный участок с кадастровым номером 40:26:000072:10.

Обязать Городскую Управу города Калуги (г. Калуга, ИНН 4027017947, ОГРН 1024001179113) возвратить индивидуальному предпринимателю Малхасяну Жарику Саркисовичу (г. Калуга, ИНН 402710835288, ОГРНИП 310402722800021) 24 689,26 руб., уплаченный в качестве выкупной цены по договору.

Решение в части прекращения производства по делу оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Малхасяна Жарика Саркисовича (г. Калуга, ИНН 402710835288, ОГРНИП 310402722800021) в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. - по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик