Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 05АП-814/22 по делу N А51-8098/2021

г. Владивосток

03 марта 2022 г.

Дело N А51-8098/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока, Администрации г.Владивостока, апелляционное производство N 05АП-814/2022

на решение от 22.12.2021 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-8098/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Германович Светланы Валерьевны (ИНН 253905882030, ОГРН 308253804300055)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

третьи лица: Администрация г.Владивостока, МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Азира",

о признании недостоверной величины оценки, об определении условий договора купли-продажи,

при участии:

от истца: Д.Н.Андронова, по доверенности от 26.02.2021, сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: Е.А. Багаева, по доверенности от 17.12.2021, сроком действия до 31.12.2022, служебное удостоверение;

от Администрации г.Владивостока: Е.А. Багаева, по доверенности от 21.12.2021, сроком действия до 31.12.2022, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Германович Светлана Валерьевна (далее - истец, ИП Германович) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - ответчик, УМС г.Владивостока) с исковыми требованиями:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое помещение в здании (лит.1), общей площадью 84,9 кв.м, этаж: подвал, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ильичева, д.21, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ильичева, 21, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, в размере 5 858 100 рублей (без учета НДС), определенной ООО "ГК "АЗИРА" в отчете N 312/23-1 от 14.09.2020:

- об определении условия договора N 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет со дня заключения договора, ежемесячно, равными долями, нежилого помещения в здании (лит.1), общей площадью 84,9 кв.м, этаж: подвал, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Ильичева, д.21, кадастровый номер 25:28:040005:3782 и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:040005:278, общая площадь земельного участка - 2 287 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Ильичева, 21, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, заключаемого УМС г.Владивостока, действующего от имени Владивостокского городского округа и ИП Германович СВ.: 1. Пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: согласно отчета об оценке N 21-01.13 от 18.03.2021, подготовленного ООО "Геолого-геодезический центр", цена продажи арендуемого имущества составляет 3 850 000 рублей (без учета НДС).

Определением суда от 07.06.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация г.Владивостока, МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", ООО "Группа компаний "Азира".

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования с учетом заключения эксперта, просил суд урегулировать разногласия по п. 3.1, возникшие между ИП Германович и УМС г.Владивостока при заключении договора N 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 рублей без учета НДС, отказался от иска в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости определенной ООО "ГК "Азира".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 урегулированы возникшие между УМС г.Владивостока и ИП Германович разногласия по пункту 3.1 договора N 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 3 401 000 рублей без учета НДС. Производство по требованию о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной ООО "ГК "Азира", прекращено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока и Администрация обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, подданными одним текстом, в которых просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянты указывают, что Управлением представлены в материалы дела документы, подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, а именно: отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества N 312/23-1 от 14.09.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС составляет 5 858 100 рублей. Вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо, поскольку влечет дефицит муниципального бюджета.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 01.03.2022.

Через канцелярию суда от ИП Германович поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянтов поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

03.07.2015 между УМС г.Владивостока (Арендодатель) и ИП Германович С.В. (Арендатор) заключен договор N 04-02856-001-Н-АР-7165-00 аренды недвижимого имущества, согласно условиям которого на основании протокола об итогах аукциона по продаже прав на заключение договора аренды муниципального имущества от 18.06.2015 N 2, арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение в здании (лит.1) общей площадью 84.9 кв.м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-10 (I), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Ильичева, 21, для использования в целях: "офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, общественное питание". Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Приморскому краю 13.10.2015 за номером 25-25-001/-25/001/006/2015-5515/1. Указанное нежилое помещение передано истцу, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 03.07.2015.

30.04.2020 ИП Германович направила в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

В соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008, с целью определения рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, ответчиком с ООО "ГК "Азира" заключен муниципальный контракт от 13.07.2020 N 966/287-59/20. Согласно отчету от 14.09.2020 N 312/23-1, подготовленному ООО "ГК "Азира", итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет, с учетом НДС: 6 912 558 рублей и без учета НДС: 5 858 100 рублей.

28.01.2021 Думой г.Владивостока принято решение N 485, согласно которому в план приватизации объектов муниципальной собственности включены арендуемые истцом нежилые помещения, в порядке Закона N 159 от 22.07.2008

05.02.2021 Управлением в адрес ИП Германович направлен договор купли-продажи N 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, пунктом 3.1 которого предусмотрена цена нежилого помещения 5 858 100 рублей (без учета НДС). Цена, указанная в договоре, определена на основании отчета об оценке N 312/23-1 от 14.09.2020, подготовленного ООО "Группа компаний "Азира".

Истец, не согласившись с данным условием договора, заключил договор на оказание услуг по оценке N 01.13 от 05.03.2021 с ООО "Геолого-геодезический центр", для определения реальной рыночной стоимости объекта. Согласно отчету ООО "Геолого-геодезический центр" N 21-01.13 от 18.03.2021, рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 850 000 рублей (без учета НДС).

Посчитав, что величина рыночной стоимости имущества завышена, истец направил в адрес ответчика письмо от 26.03.2021 N 4105сп о подписании договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения площадью 84,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Ильичева, 21, с актом разногласий, ввиду несогласия со стоимостью указанного помещения.

Письмом от 31.03.2021 N 4105сп УМС г.Владивостока уведомило истца о направлении вышеуказанного обращения в соответствии с компетенцией на рассмотрение в МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости".

Письмом от 09.04.2021 N 21/708 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" отказало в удовлетворении требования заявителя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика и утвержденной представительным органом муниципального образования - Думой г.Владивостока.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в рамках Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998.

Поскольку в спорных отношениях по выкупу истцом помещения величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, с учётом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", истец вправе предъявить рассматриваемый по настоящему делу иск.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г.Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО "Крупа компаний "Азира" N 312/23-1 от 14.09.2020, согласно которому рыночная стоимость помещения без учета НДС составляет 5 858 100 рублей.

Истец, в свою очередь, обратился к другому независимому оценщику - ООО "Геолого-геодезический центр", которым подготовлен отчет N 21-01.13 от 18.03.2021, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещении без учета НДС составила 3 850 000 рублей.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием существенных отличий в выкупной цене имущества по спорному договору, судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

По результатам проведения судебной экспертизы, изложенным в заключении эксперта ООО Консалтинговая фирма "Арктур Эксперт" N 111-С/2021 от 10.11.2021, было установлено, что рыночная стоимость объекта оценки на 30.04.2020 составляет 3 401 000 рублей.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Апеллянты в нарушение статьи 65 АПК РФ не представили ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, Управление и Администрация не заявляли.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору N 359-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта N 111-С/2021 от 10.11.2021 по состоянию на 30.04.2020 в сумме 3 401 000 рублей (пункт 3.1 договора).

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку апеллянты освобождены от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.12.2021 по делу N А51-8098/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова