Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2022 г. N 12АП-11622/21 по делу N А06-9772/2020

г. Саратов

04 марта 2022 г.

Дело N А06-9772/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Никольского С.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Долженко Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области на решение Арбитражного суда Астраханской области от 2 ноября 2021 года по делу N А06-9772/2020, по исковому заявлению администрации муниципального образования "Харабалинский район", (ОГРН 1023000708345, ИНН 3010002919) к индивидуальному предпринимателю Агекян Айкануш Грайровне (ОГРНИП 319302500042176, ИНН301001694584), с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области, администрации муниципального образования "Тамбовский сельсовет" Харабалинского района Астраханской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Агекян Айкануш Грайровны - Фадеевой А.В., действующей на основании доверенности от 15.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (далее по тексту - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Агекян Айкануш Грайровне (далее по тексту - ответчик, ИП Агекян А.Г.) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.04.2012 N 585 в размере 316 772 рублей 25 копеек за период с 28.07.2017 по 31.12.2019, пени в размере 191 582 рублей 04 копеек за период с 16.11.2017 по 18.09.2020, расторжении договора аренды земельного участка от 23.04.2012 N585.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 02 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Истец, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно доводам которой, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды земельного участка от 23.04.2012 N 585.

В силу части 5 статьи 268 АПК РФ случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чём делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства, обжалуется только часть решения, касающаяся отказа удовлетворения исковых требований о расторжении договора, апелляционный суд не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в данной части. При этом часть решения об отказе в удовлетворении иска о взыскании задолженности и пени, сторонами не оспаривается.

Ответчик, в представленном в соответствии с требованиями статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2021 года, отзыве на апелляционную жалобу просил оспариваемое решение оставить без изменения, саму жалобу, - без удовлетворения.

Истец и третьи лица в судебное заседание не прибыли, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, - в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и уточнения к ней, отзыва на жалобу, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.04.2012 между администрацией муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области (арендодатель) и Агекян Айкануш Грайровной (арендатор), заключён договор аренды N 585 в отношении земельного участка площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 30:10:040702:166, расположенного по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, с.Тамбовка, ул. Гарнизонная, 4 а, сроком до 22.04.2015, для строительства торгового центра (далее по тексту - договор).

На данном земельном участке расположен магазин, площадью 154,2 кв.м. с кадастровым номером 30:10:040702:305, право собственности на который, зарегистрировано за Агекян А.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2015 N 30-АБ 142894.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договора либо заключения нового договора, судебная коллегия пришла к выводу, что на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор возобновлён на неопределённый срок.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 15-го ноября текущего года.

Вместе с тем, в нарушение условий договора, арендная плата за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2019 арендатором вносилась не в полном объёме и с нарушением установленного срока, в результате чего на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 316 772 рублей 25 копеек.

Пунктом 2.4 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Администрация, руководствуясь пунктом 2.4. договора, произвела расчёт неустойки за период с 16.11.2017 г. по 18.09.2020 г. размер которой, составил 191582 рубля 04 копейки.

Претензия, направленная 16.05.2021 в адрес Агекян А.Г., с требованием оплаты образовавшейся задолженности и расторжении договора, оставлена последней без ответа, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд Астраханской области, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), статьёй 22, 42, 46 Земельного кодекса РФ (далее по тексту - ЗК РФ), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ фактические обстоятельства дела и представленные сторонами в материалы дела доказательства, пришёл к выводу об отсутствии оснований расторжения договора, поскольку наличие задолженности по арендной плате, истцом не доказано, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Администрация, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, что в связи с неоднократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, договор аренды подлежит расторжению.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, как основанные на ошибочном толковании и применении норм права, регулирующих спорные правоотношения сторон, направленные на пересмотр и переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Пунктом 8 Информационного письма от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Указанные правовые подходы свидетельствуют о том, что в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и сохранения правопорядка при возникновении спорных ситуаций стороны договорного обязательства должны стремиться к сохранению, а не к аннулированию договора. Поэтому расторжение договорных отношений допускается только в случае уклонения арендатора от исполнения обязательства.

Из представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчётов за период с 01.01.2015 по 31.12.2020 (лист дела 4 тома 2) следует, что ответчиком за период с 01.01.2017 г по настоящее время произведена оплата сумме 361 883 рублей 84 копеек, из которых в 2017 году - 9 587, 42 рубля, в 2018 году - 276 374,07 рублей, в 2019 году - 35172, 47 рублей, в 2020 году - 40 749, 88 рублей.

Факт оплаты арендной платы в рассматриваемый период, отражённый в акте сверки, ИП Агекян А.Г. не оспаривается.

Размер начисленной арендной платы за период с 28.07.2017 по 31.12.2019 составляет 361 532 рубля 14 копеек.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Таким образом, оплату, произведённую арендатором в 2020 году в размере 40749,88 рублей, следует зачесть в счёт погашения задолженности, образовавшейся в период с 28.07.2017 по 31.12.2019.

В виду погашения ответчиком в добровольном порядке задолженности арендной платы и отсутствия иных нарушений договорных условий, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что факт несвоевременного исполнения обязательства внесения арендной платы не может служить основанием расторжения договора аренды, поскольку такая мера ответственности как прекращение договорных отношений несоразмерна нарушению обязательства.

Расторжение договора, влекущее такие серьёзные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Данная правовая позиция отражена в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 АПК РФ), который заключается в обеспечении сторонам дела "паритетной" возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами.

Этот принцип, в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации, носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представления доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для неё негативных последствий такого процессуального поведения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим Кодексом (часть 3 названной статьи).

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В нарушение положений статей 9, 65, 66 АПК РФ администрация не представила доказательств, подтверждающих наличие задолженности по арендной плате за исковой период, в связи с чем, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу об отсутствии нарушений арендатором условий договора, и, как следствие, оснований расторжения договора.

Доводы истца, изложенные в дополнении к апелляционной жалобе о том, что по состоянию на 17.01.2022 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Астраханского областного суда от 17 мая 2021 года, судебной коллегией отклоняются, по следующим основаниям.

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, при расчёте арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и неустойки, начисленной на сумму долга, необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

К таким случаям относятся положения абзаца пятого названной статьи, согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ).

В решении Астраханского областного суда от 17.05.2021 года по делу N 3а-68/2021, в рамках которого устанавливалась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:10:040702:166 указано, что датой подачи заявления считать 19 марта 2021 года, в связи с чем, кадастровая стоимость подлежит применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесённым в ЕГРН по основаниям, возникшим с 01 января 2021 года.

Учитывая дату подачи заявления (19.03.2021) и, принимая во внимание положения абзаца 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, вновь установленный размер кадастровой стоимости (518 400 рублей) не может применяться за период с 28.07.2017 по 31.12.2020.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 09.06.2021 N 306-ЭС21-5208 по делу А57-4001/2020, от 10.08.2020 N 304-ЭС20-10161 по делу N А81-3389/2019, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2021 N Ф06-70321/2020 по делу А57-4001/2020, от 02.07.2020 N Ф06-62476/2020 по делу А12-16747/2019, от 30.06.2020 N Ф06-62471/2020 по делу N А12-16749/2019.

Принимая во внимание вышеуказанное, вывод суда первой инстанции о применении вновь установленной кадастровой стоимости в размере 518 400 рублей при расчёте арендной платы за исковой период, является неправомерным. Вместе с тем, данный вывод не привёл к принятию незаконного решения.

Доводы администрации о фактическом расторжении договора на основании уведомления от 14.05.2020 N 01-12/2663, судебной коллегией отклоняются, поскольку согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, составленной по состоянию на 18.09.2020 (листы дела 15-21 тома 1) правообладателем спорного земельного участка является Агекян А.Г.

Доказательств прекращения в ЕГРН права аренды Агекян А.Г. на земельный участок с кадастровым номером 30:10:040702:166, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено, в связи с чем, договор аренды является действующим на неопределённый срок.

В связи с изложенным, коллегия пришла к выводу, что судебный акт постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела. Иных доводов, подлежащих оценке судом апелляционной инстанции, жалоба не содержит.

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене в обжалуемой части.

Допущенная в абзаце 8 на странице 5 решения опечатка в размере суммы, оплаченной в 2018 году арендной платы, а, следовательно, в итоговой сумме оплаченной арендной платы, подлежит исправлению судом первой инстанции в порядке статьи 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 02 ноября 2021 года по делу N А06-9772/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области, - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

С.В. Никольский М.Г. Цуцкова