Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2022 г. N 04АП-6988/21 по делу N А58-5944/2021

г. Чита

04 марта 2022 г.

Дело N А58-5944/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Антоновой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мегаррамова Рагима Маммедамин оглы на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2021 года по делу N А58-5944/2021 по заявлению индивидуального предпринимателя Мегаррамова Рагима Маммедамин оглы (ИНН 143400246203, ОГРН 314143402900027) к Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН 1434031483, ОГРН 1061434000011) о признании права на аренду земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 на срок с 22.03.2019 по 06.09.2021, о признании незаконным отказа в продлении срока аренды по договору аренды от 22.03.2019 N 87, изложенного в письме от 14.05.2021 N 2260-03.1, обязании Администрацию МО "Город Нерюнгри" продлить срок действия договора аренды N 87 от 22.03.2019 на земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249 до 30.09.2022,

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мегаррамов Рагим Маммедамин оглы обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" о признании права на аренду земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 на срок с 22.03.2019 по 06.09.2021, о признании незаконным отказа в продлении срока аренды по договору аренды от 22.03.2019 N 87, изложенного в письме от 14.05.2021 N 2260-03.1, обязании Администрации МО "Город Нерюнгри" продлить срок действия договора аренды N 87 от 22.03.2019 на земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249 до 30.09.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2021 года по делу N А58-5944/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2021 года по делу N А58-5944/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Как следует из апелляционной жалобы, строительство нового капитального здания на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 14:19:102007:2249, могло начаться только после создания этого земельного участка и заключения договора аренды в отношении этого же земельного участка. Вместо предоставления возможности построить здание в течение 30 месяцев, как предусмотрено действующим законодательством (пункт 98 ст. 39.8 ЗК РФ), договор аренды от 22 марта 2019 года, был заключен на срок 26,5 месяцев или 2 года и 2,5 месяца (с 22 марта 2019 года по 28 мая 2021 года). На просьбу продлить договор аренды до 06 сентября 2021 года, Администрация МО "Город Нерюнгри" ответила отказом, о чем уведомила в письме от 24 мая 2021 года N 2421-03.1. Предприниматель также указывает, что в случае продления договора аренды до 06 сентября 2021 года, строительство здания магазина было бы окончено. Кроме того, истец полагает, что срок, отводящийся на строительство капитального здания площадью до 1500 кв.м., должен исчисляться с даты заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором Администрация с выводами суда первой инстанции согласилась, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. С отзывом представлена фототаблица от 17.02.2022 земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249, копия постановления НГА N 322-з от 02.06.2021 "Об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка".

В приобщении дополнительно представленных с отзывом на апелляционную жалобу документов апелляционным судом отказано ввиду нахождения аналогичных документов в материалах дела.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.12.2021.

Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2022 года в составе суда, рассматривающего дело, в соответствие с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сидоренко В. А. на судью Антонову О. П.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от 25.03.2014 индивидуальным предпринимателем Мегаррамовым Рагимом Маммедамин оглы был приобретен торговый павильон (магазин "Малейка"), расположенный по адресу: РС (Я), город Нерюнгри, в районе жилого дома N 27, по улице Карла Маркса, на земельном участке общей площадью 95 кв.м., с кадастровым номером 14:19:102007:51.

В связи с чем, соглашением от 26.03.2014 N 26 были внесены изменения в договор аренды от 24.02.2014 N 74 указанного земельного участка: стороной по договору аренды земельного участка стал индивидуальный предприниматель со сроком аренды с 20.02.2014 по 24.01.2015 с целью эксплуатации временного торгового павильона.

На указанный земельный участок между МО "Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем были заключены договор аренды земельного участка N 175 от 17.09.2015 со сроком аренды с 17.09.2015 по 31.08.2016 в целях эксплуатации торгового павильона (Малейка); договор аренды земельного участка от 25.08.2016 N 204 со сроком аренды с 01.09.2016 по 31.08.2019 в целях размещения временного торгового павильона.

По итогам аукциона, организованного МО "Город Нерюнгри", согласно протоколу от 03.11.2017 N 19/2017 рассмотрения заявок на участие в аукционе между МО "Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем 14.11.2017 был заключен договор аренды N 344 на земельный участок, общей площадью 55 кв.м., расположенный по адресу: РС (Я), город Нерюнгри, 45 м от жилого дома N 27 улице Карла Маркса, с кадастровым N 14:19:102007:2036 (земельный участок смежный с земельным участком с кадастровым N 14:19:102007:51) в целях строительства магазина (объекта капитального строительства) со сроком аренды с 14.11.2017 по 14.11.2020.

Постановлением Нерюнгринской городской администрации от 13.12.2017 N 971-з "О сносе объекта недвижимости" был разрешен снос (демонтаж строительных конструкций) указанного строения. 25.01.2018 между МО " Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем было заключено соглашение N 1 о расторжении договора аренды N 204 от 25.08.2016 земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:51.

По итогам аукциона, организованного МО "Город Нерюнгри" согласно протоколу от 18.05.2018 рассмотрения заявок на участи в аукционе между МО "Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем 28.05.2018 был заключен договор аренды N 155 на земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:51 в целях расширения территории для строительства магазина со сроком аренды с 28.05.2018 по 28.05.2021.

Земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249 был образован в 2019 году путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами 14:19:102007:2036 и 14:19:102007:51 с учетом срока аренды ранее существовавших земельных участков.

Между индивидуальным предпринимателем и Администрацией МО "Город Нерюнгри" на основании аукциона был заключен договор 22.03.2019 N 87 земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 на условиях, установленных предыдущими договорами аренды, в том числе учитывая пунктом 5 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ, цель аренды по договору аренды - строительство магазина, магазин должен занимать всю площадь вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я) произведена государственная регистрация договора аренды - 16.04.2019, номер регистрации 14:19:102007:2249-14/14/119/2019-1.

Срок аренды с 22.03.2019 по 28.05.2021, то есть по последней дате, указанной в сроках договоров аренды земельных участков, являющихся исходными.

Между МО "Город Нерюнгри" и индивидуальным предпринимателем были заключены соглашения от 22.03.2019 N 13 и N 14 о расторжении договоров от 28.05.2018 N 155 и от 14.11.2017 N 344 с кадастровыми номера 14:19:102007:51 и 14:19:102997:2036 соответственно.

После окончания срока действия договора аренды строительные работы по возведению объекта капитального строительства заявителем начаты не были, разрешение на строительство объекта капитального строительства также не было получено.

В апреле 2021 заявитель обратился в Администрацию МО "Город Нерюнгри" с заявлением о выдаче градостроительного плана, с тем, чтобы разработать проект здания и начать строительство.

27.04.2021 заявитель обратился в Администрацию МО "Город Нерюнгри" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 14:19:102700:2249 в целях размещения временного торгового павильона.

Администрация МО "Город Нерюнгри" письмом от 14.05.2021 N 2260-03.1 отказала в заключении договора аренды на новый срок на том основании, что для заключения договора аренды необходимо провести аукцион и что заявитель не имеет приоритетного права на аренду земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249.

18.05.2021 заявитель обратился в Администрацию МО "Город Нерюнгри" с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 на том основании, что срок аренды, предусмотренный договором меньше обязательного минимального срока, установленного Земельным кодексом РФ. Договор аренды заключен на срок 26,5 месяцев или 2 года и 2,5 месяца, а минимальный срок аренды должен составлять 30 месяцев (пункт 9 статьи 39.8 ЗК РФ).

Администрация МО "Город Нерюнгри" письмом от 24.05.2021 N 2421-03.1 отказала в продлении договора аренды.

02.06.2021 заявитель обратился в Администрацию МО "Город Нерюнгри" с заявлением от 02.06.2021 о предоставлении земельного участка в аренду.

Постановление Администрация МО "Город Нерюнгри" 02.06.2021 N 522-з "Об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка" заявителю было отказано в выдаче градостроительного плана на том основании, что договор аренды N 87 не был продлен.

Согласно акту комиссионного обследования земельного участка специалистами Управления архитектуры, градостроительства, земельных и имущественных отношений, учета и приватизации жилья Нерюнгринской городской администрации от 29.06.2021 объекты капитального строительства, в том числе незавершенные, отсутствуют.

Министерство строительства РФ письмом от 29.06.2021 исх. N 15581-ОГ/08 сообщило, что договор аренды с целью строительства заключается на срок, предусмотренный пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ, то есть не менее 30 месяцев.

02.07.2021 заявитель обратился с повторным заявлением о продлении договора аренды, на которое письмом от 08.07.2021 N 23206-03.1 заявителю отказано в продлении договора аренды земельного участка.

05.07.2021 исх.N 3127-03.1 Администрация МО "Город Нерюнгри" на обращение заявителя от 07.06.2021 о предоставлении в аренду земельного участка отказала в предоставлении земельного участка в аренду.

Заявитель, не согласившись с решением Администрации МО "Город Нерюнгри" об отказе в продлении договора аренды, обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании и признании права аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался следующими нормами права.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявленного требования без удовлетворения.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушения прав в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

На основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В соответствии с Приказом Минстроя России от 15.05.2020 N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (вступил в силу с 18.09.2020), для объектов площадью до 1,5 тыс. кв. м он составит 15 месяцев.

Согласно доводам истца, в нарушение пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды был заключен на срок, меньший чем предусмотрено федеральным законодательством, договор аренды не мог быть заключен на срок менее 30 месяцев, то есть должен был быть заключен до 06.09.2021, поскольку разработка проекта под строительство торгового павильона, предусматривающего параметры строительства, исходя из общей площади объединенного земельного участка и само строительство были возможны только после образования земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249. Поскольку в зимнее время завершить строительство невозможно, заявитель вынужден просить о продлении договора аренды до 30.09.2022, что связано с незаконными действиями Администрации города, не позволившими начать и завершить строительные работы в период с мая по сентябрь 2021 года.

В суде первой инстанции истец настаивал, что проектом здания строительство предусмотрено только в теплое время года, в связи с чем, просил продлить срок действия договора аренды до 30.09.2022.

Рассмотрев указанные доводы истца, апелляционный суд считает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что оснований для продления договора не имелось, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанные норма, направленная на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, предоставляет арендатору право по своему выбору либо сохранить правоотношения в рамках действующего договора аренды либо требовать оформления новых договоров аренды на каждый из вновь образованных участков.

Как правильно установлено судом, в соответствии с указанным, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 от 22.03.2019 N 87 заключен на тех же условиях, установленных предыдущими договорами аренды земельного участка, в том числе по сроку действия договора - 28.05.2021.

Тем самым, заявитель на момент заключения договора - 28.05.2019 был согласен с арендой в срок 28.05.2021.

Судом также установлено и заявителем не оспорено, что строительство нового капитального здания на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 14:19:102007:2249 после создания этого земельного участка и заключения договора аренды в отношении этого же земельного участка с 22.03.2019 не было начато.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что утверждение о том, что, если бы договор аренды был продлен до 06.09.2021, мог бы построить здание магазина, является предполагаемым.

Апелляционный суд также полагает, что в связи с объединением двух земельных участков в земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249 Администрация города не вправе была предоставить земельный участок арендатору в срок более чем до 28.05.2021.

Согласно оспариваемому отказу от 24.05.2021 фактически предоставление земельных участков в аренду произошло в срок 35 месяцев и 32 дня. Данное обстоятельство заявителем не опровергнуто.

В соответствии с указанным, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 от 22.03.2019 N 87 заключен на тех же условиях, установленных предыдущими договорами аренды земельного участка, в том числе и в отношении целей предоставления - для строительства магазина (объекта капитального строительства).

При этом, заявителем не доказано целевое использование земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 с момента заключения договора 22.03.2019, и ранее этого срока, в предоставленных в аренду земельного участка целях - строительства магазина (объекта капитального строительства) в срок 28.05.2021.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:19:102007:2249 от 22.03.2019 N 87 соответствует положениям Земельного кодекса РФ.

Следовательно, заявителем не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемым отказом от 24.05.2021.

Довод заявителя о том, что решение о строительстве нового капитального здания, которое по проекту должно было занять 90% земельного участка, никак не связано с ранее существовавшими земельными участками, также рассмотрен и правомерно отклонен судом, так как ранее земельный участок также был предоставлен в аренду в целях использования под строительство магазина, тем более, что земельный участок с кадастровым номером 14:19:102007:2249 образован из ранее арендованных заявителем земель.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, считает необходимым отметить, что обстоятельства, указанные Мегаррамовым Р.М.о. в обоснование его права на продление договора, в любом случае не являются основанием для продления предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации сроков предоставления земельного участка без проведения торгов. При таких обстоятельствах спорный договор аренды земельного участка не может быть пролонгирован без соблюдения установленной процедуры (проведения торгов).

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2021 года по делу N А58-5944/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В.Ломако

Судьи

Е.О.Никифорюк О.П.Антонова