|
03 марта 2022 г.
|
Дело N А55-20815/2021
|
Резолютивная часть постановления оглашена 24 февраля 2022 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2022 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,
судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тазовой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РозТех" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2021 по делу N А55-20815/2021 (судья Бобылева А.А.),
принятое по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти"
к обществу с ограниченной ответственностью "РозТех"
о взыскании 2 396 068 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды, 1 065 305 руб. 22 коп. неустойки (пени) за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды по состоянию на 05.07.2021
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "РозТех"
к обществу с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти"
о внесении изменений в условия договора и расторжении договора,
при участии представителей:
от истца ООО "МД-Тольятти" - представитель Силантьева Н.А. по доверенности от 22.10.2021;
от ответчика ООО "РозТех" - представитель Мемелова А.А. по доверенности от 10.08.2021.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (далее - ООО "МД-Тольятти", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РозТех" (далее - ООО "РозТех", ответчик) о взыскании 3 461 373 руб. 87 коп., в том числе: 2 396 068 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 N А-04-942, 1 065 305 руб. 22 коп. неустойки (пени) за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 N А-04-942 по состоянию на 05.07.2021.
Определением суда от 04.10.2021 принят встречный иск ООО "РозТех" ООО "МД-Тольятти" о внесении изменений в условия договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 N А-04-942 и расторжении договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 N А-04-942.
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении первоначальных исковых требований, в соответствии с которым просил взыскать с ООО "РозТех" в пользу ООО "МД-Тольятти":
1. задолженность по арендной плате по договору аренды N А-04-942 от 10.11.2017 за период 05.06.2020 по 05.07.2021 по состоянию на 30.11.2021 в размере 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп., в том числе:
- задолженность по основной арендной плате за период с 05.06.2020 по 05.07.2021 в размере 9930,34 евро, с учетом НДС, что составляет 838 853,34 руб. (включая НДС);
- задолженность по фиксированной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2018 по 05.07.2021 в размере 9189,50 евро, с учетом НДС, что составляет 776 341 руб. 46 коп., с учетом НДС;
- задолженность по расчетной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2021 по 05.07.2021 составляет 3347,96 евро, что составляет 282 842 руб. 35 коп.;
2. неустойку в сумме 22 467,80 евро или 1 848 037 руб. 43 коп.
Указанное уточнение предмета иска принято судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд Самарской области решением от 17.12.2021 первоначальные исковые требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" 22 467, 80 евро задолженности, 5 338, 29 евро неустойки по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату оплаты, а также 40 307 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказал.
В удовлетворении встречных исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 10.11.2017 между ООО "МД-Тольятти" (арендодатель) и ООО "РозТех" (арендатор) был заключен договор аренды (без отделочных работ) N А-04-942 (далее - договор), в соответствии с которым, с учетом дополнительных соглашений N 1 от 31.01.2019, N 2 от 01.10.2020 к договору, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 95,1 кв. м, находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: 445004, Самарская обл., г.Тольятти, Автозаводское шоссе, д. 6, нежилые помещения в котором принадлежат истцу на праве собственности (т. 1, л.д. 23, 39-44).
Вышеуказанное арендованное помещение передано ответчику по передаточному акту от 15.11.2017.
Срок договора установлен сторонами в пункте 3.1 договора: договор вступает в силу с момента государственной регистрации регистрирующим органом и действует по 30.09.2022 включительно.
В пункте 1 дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020 сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации регистрирующим органом и действует до 31.03.2023 включительно.
В соответствии с разделом 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих: основная арендная плата; дополнительная арендная плата; переменная арендная плата; арендная плата с оборота.
Согласно пунктам 4.2.1, 4.2.2 договора основная арендная плата подлежит начислению и оплате с даты подписания сторонами передаточного акта. Основная арендная плата начисляется и оплачивается до даты возврата помещения арендодателю по передаточному акту включительно.
На основании положений пункта 4.2.2 договора основная арендная плата уплачивается арендатором авансом ежемесячно не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца.
В соответствии с положениями пункта 4.1.1 договора основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 4648,30 евро, без учета НДС. За период с 01.04.2020 по 21.06.2020 включительно - 1,00 евро за все помещение в месяц, без учета НДС; начиная с 22.06.2020 - 4973,68 евро за все помещение в месяц, без учета НДС (пункт 2 дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020).
При этом пунктом 4.4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 31.01.2019) 01.07.2019 предусмотрено ежегодное автоматическое увеличение основной арендной платы на 7 %. Увеличение размера основной арендной платы, производимое в соответствии с указанным пунктом, считается согласованным сторонами механизмом расчета основной арендной платы, а увеличение основной арендной платы не требует внесения изменений или дополнений в договор или подписания любых дополнительных документов сторонами.
Таким образом, размер основной арендной платы в спорный период составляет 6386,21 евро в месяц, включая НДС.
В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом, которые не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении, ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с даты подписания сторонами передаточного акта согласно пункту 2.1 договора.
С 01.01.2021 в редакции пункта 4.4 дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020 арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом (далее - услуги по управлению Комплексом). Расходы арендодателя на услуги по управлению Комплексом не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении.
В соответствии с пунктом 4.4.2 договора дополнительная арендная плата представляет собой платеж, который складывается из фиксированной и расчетной частей: фиксированная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 1225,17 Евро в месяц, без учета НДС. Фиксированная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021.
В фиксированную часть дополнительной арендной платы включены следующие расходы арендодателя: на страхование Комплекса от ущерба и страхование ответственности в связи с эксплуатацией Комплекса; озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории Комплекса; любые прочие расходы на услуги, которые связаны с эксплуатацией Комплекса, в том числе управлением Комплексом и его содержанием; маркетинговые услуги, связанные с эксплуатацией Комплекса.
На основании пункта 4.4.2.2 начиная с 01.07.2021 фиксированная часть дополнительной арендной платы ежегодно 01 июля автоматически увеличивается на 7 %. (дополнительное соглашение N 2 от 01.10.2020).
В соответствии с пунктом 4.4.2.3 в расчетную часть дополнительной арендной платы за все помещение включены следующие расходы арендодателя: на расходы на уплату налогов и сборов на недвижимое и иное имущество Комплекса, арендной платы за землю или земельного налога (или иных аналогичных налогов, уплачиваемых собственником или
Арендатором земельного участка) и других аналогичных платежей, относящихся к земельному участку; обеспечение охраны Комплекса и зон общего пользования; уборка Комплекса и объектов зон общего пользования; техническое обслуживание и ремонт Комплекса и зон общего пользования.
Расчетная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 398,57 Евро в месяц, без учета НДС.
Расчетная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021 (пункт 4.4.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020).
Переменная часть арендной платы состоит из:
А) Суммы, эквивалентной стоимости коммунальной услуги за электроснабжение, потребленной арендатором, которая определяются согласно показателям измерительных приборов. Если измерительные приборы (счетчики) вышли из строя/не установлены арендатором, то стоимость коммунальных услуг определяются как согласованная сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса электроэнергией, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв. м (пункт 4.5.1 договора).
Б) Суммы, эквивалентной стоимости коммунальных услуг за: обеспечение Комплекса теплом, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, за обеспечение электроэнергией зон общего пользования Комплекса, которые определяются как согласованная сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса вышеперечисленными услугами, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв. м.
С 01.10.2020 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020 (пункт 4.5.1 договора) включает: платежи за вывоз твердых отходов, которые определяются как 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по вывозу твердых отходов, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к общей арендуемой площади всех помещений торгового комплекса.
На переменную арендную плату начисляется НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.
Арендная плата с оборота (в редакции протокола разногласий от 10.10.2017 к договору) - общая сумма денежных средств, полученная арендатором от всех продаж товаров и услуг в помещении с применением контрольно-кассовой техники либо без нее, если это допускается действующим законодательством РФ, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), за вычетом возвратов, произведенных в оборотный период.
Продажа подарочных карт (полученный аванс от покупателей) арендатора в помещении включается в оборот арендатора, а суммы "отоварки" подарочных карт из оборота арендатора подлежат исключению. Под суммой "отоварки" стороны понимают стоимость отгруженного (переданного) товара покупателю в счет ранее полученного аванса по подарочным картам.
В соответствии с пунктом 4.7.1 договора все платежи по настоящему производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
За период с 01.01.2020 по 31.12.2020 включительно арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает основную арендную плату, дополнительную арендную плату и плату с оборота по курсу евро, равному 55,00 руб. за 1 Евро (дополнительное соглашение N 2 от 01.10.2020).
За нарушение сроков исполнения денежного обязательства пунктом 12.1.8 договора предусмотрена неустойка (пени) в размере 0,6% от суммы фактически неоплаченной арендной платы и/или любой из ее составных частей в срок, установленный в настоящем договоре, за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате вышеуказанных составляющих арендной платы по договору, истец направил в адрес ответчика претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и неустойку (т. 1, л.д. 45-48).
Поскольку претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Возражая относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, ответчик заявил, что не согласен с размером арендной платы и порядком ее определения, установленными договором и действующим с 01.01.2021 дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2020, использованными истцом для расчета исковых требований.
Удовлетворяя частично первоначальные заявленные требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Установив, что предъявленная истцом сумма задолженности по арендной плате рассчитана в соответствии с условиями подписанного сторонами дополнительного соглашения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования в части взыскания с ответчика 22 467,80 евро являются законными и подлежат удовлетворению.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика суд апелляционной инстанции нашел необоснованными.
Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, регулируемым нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателя имущество в арендное пользование, арендатор обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.
Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.
В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 4.7.1 договора установлено, что все платежи по нему производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
В договоре на период с даты подписания договора до 31.12.2018 установлен курс для оплаты основной арендной платы, дополнительной арендной платы, арендной платы с оборота, а также обеспечительного взноса в размере 55 руб. за 1 евро.
Дополнительным соглашением N 1 от 31.01.2019 к договору условия об установлении курса 55 рублей за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2019 по 31.12.2019.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2020 к договору условия об установлении курса 55 рублей за 1 евро для оплаты продлены на период с 01.01.2020 по 31.12.2020.
При этом согласно пункту 18 дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020, во всем, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, договор остается без изменений.
Таким образом, из буквального толкования указанных положений договора и дополнительных соглашений к нему следует, что стороны согласовали условие о том, что с 01.01.2021 по окончании периода скидки подлежит применению пункт 4.7.1 договора, согласно которому все арендные платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
Договором арендная плата установлена сторонами не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления (в евро, по согласованному сторонами курсу).
Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Поскольку последние изменения в договор аренды внесены сторонами путем заключения дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2020, то оно считается последней редакцией договора и подлежит исполнению сторонами.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон и только в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Поскольку арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо за
