Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2024 г. N 15АП-146/24 по делу N А32-32804/2022

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2024 г.

дело N А32-32804/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семичасновым И.В.

при участии:

от истца: не явилась, извещена надлежащим образом;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2023 по делу N А32-32804/2022

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Югсервисстрой"

(ИНН 2309076746, ОГРН 1032304931141)

при участии третьих лиц: Петросяна Гагика Николаевича; Сабанчиева Арслана Расуловича; Конева Юрия Валентиновича; закрытого акционерного общества "Санаторий "Жемчужина Моря"

о сносе самовольных построек, о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Югсервисстрой" (далее - ООО "Югсервисстрой", ответчик) с исковым заявлением об обязании в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных построек - нежилого здания литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), эксплуатируемого в качестве столовой, строений базы отдыха литер "Г2" - "Г10", возведенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20; об обязании в шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилое здание площадью 391,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:478) в первоначальное состояние (состояние до проведения работ по реконструкции) путем сноса мансардного этажа здания; в случае неисполнения ответчиком судебного акта в установленный судом срок взыскать неустойку за неисполнение решения суда в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки со дня, следующего за днем истечения установленных судом сроков исполнения, до дня фактического исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Петросян Гагик Николаевич, Сабанчиев Арслан Расулович, Конев Юрий Валентинович, закрытое акционерное общество "Санаторий "Жемчужина Моря".

Решением от 23.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявитель указывает, что выводы судебной строительно-технической экспертизы являются противоречивыми, так как при допросе эксперт не констатировал, что столовая литер Г1 является вспомогательным объектом. Также часть спорных объектов расположена на смежном земельном участке за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9. Подлежит критичному принятию и вывод суда первой инстанции о том, что для реконструкции объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (литер "Р", "над/Р") не требовалась разрешительная документация. Как установлено экспертным заключением, реконструкция спорного объекта выразилась в возведении мансардного этажа, что влечет увеличение высоты, площади здания, а также влияет на несущую способность конструкций. Таким образом, для проведения подобного вида работ на объекте требует разрешительной документации, которая фактически у ответчика отсутствует. Кроме того, использование спорных объектов не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение по делу оставить без изменения, ссылаясь на следующее. Согласно заключению эксперта Шарифгалиевой А.В. N 12-Э от 27.03.2023, в отношении объекта нежилого здания литер Р с мансардой литер над/Р выполнена реконструкция и перепланировка, реконструкция выполнена в 2011 г. В результате реконструкции, не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Отсутствует угроза жизни и здоровью в связи с соблюдением противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. В материалах дела имеется выкопировка N 523 от 09.06.2022 из правил землепользования и застройки территории МО г. - к. Геленджик по земельному участку с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20, согласно которой указанный земельный участок расположен в зоне КС - зона курортного строительства, для обеспечения правовых условий строительства и реконструкций объектов рекреационного и санаторно-курортного назначения. В зоне КС максимальное количество надземных этажей - 5. Фактическое количество надземных этажей - 3. Наружные размеры в результате реконструкции не изменились. Таким образом, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не превышены. Конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в результате реконструкции, по мнению эксперта, не затронуты, т.к. конструкции мансардного этажа - облегченные - из дерева, кровля - металлический профилированный лист, лестничная клетка - деревянная, т.е. излишней нагрузки на конструкции здания литер "Р" не имеется. Характерных повреждений свидетельствующей о потере несущей способности не выявлено. Таким образом, если в результате реконструкции не затронуты конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, разрешение на реконструкцию не требуется. В дополнительном письменном пояснении ответчик указал, что в части 2 статьи 51 ГрК РФ указано, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ). В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466 (в ред. от 29.11.2011 - действовавшей на момент реконструкции здания литер Р) (далее - ПЗЗ г. Геленджика), земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:9, занятый зданием с мансардой литер Р, над/Р относился к территориальной зоне КС (курортного строительства), для которой установлены основные виды разрешенного использования - для строительства и реконструкции объектов рекреационного и санаторно-курортного назначения. Согласно пункту 3 статьи 33 ПЗЗ г.Геленджика, для зоны КС установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: максимальное количество этажей: 5 (пять); максимальная высота здания: 20 метров. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/2020 утверждён Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор). Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:9 имеет вид разрешенного использования - эксплуатация здания спального корпуса литер Р), по Классификатору - 4.7. - для размещения гостиниц. Здание с мансардой является зданием спального корпуса, предназначено для оказания гостиничных услуг, по своему функциональному разрешению соответствует виду разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации спального корпуса), на котором оно расположено. Материалами дела подтверждено, что в границах принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9, расположенного по адресу: г.Геленджик, с.Кабардинка, ул. Мира, д.20, ответчиком в 2011 году своими силами и за счёт собственных средств произведена реконструкция двухэтажного здания литер Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (далее - здание) в виде надстройки мансардного этажа литер над/Р (далее - надстройка, мансардный этаж, мансарда) (сведения из технического паспорта на нежилое здание, составленного филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" г.Краснодар (инвент. N 95884) по состоянию на 27.11.2012). Изменение площади здания и включение в его состав площади мансардного этажа не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости за ответчиком. Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертная компания "Центр экспертиз" (г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 105, пом. 23) Шарифгалиевой А.В. N 12-Э от 27.03.2023 г. по результатам анализа полученных данных, осмотра и замеров исследуемого объекта экспертом сделаны выводы, что: нежилое здание литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20; технико-экономические показатели нежилого здания литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 указаны в таблице N 1, в том числе общая площадь: 391,8 кв.м., площадь застройки: 190 кв.м., этажность: 3, количество этажей: 3; объёмно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент бетонный и ленточный глубиной заложения 1 м, стены и перегородки - кирпичные, перекрытия железобетонные, деревянные; кровля - металлический профилированный лист по деревянной стропильной системе; проемы оконные - металлопластиковые; проемы дверные - деревянные, металлопластиковые; внутренняя отделка: полы - керамическая плитка, ламинат; стены -оштукатурены, отделка декоративной штукатуркой, окрашены, оклеены обоями, в санузлах керамическая плитка, потолок - окрашен, в санузлах - пластиковые панели; наружная отделка - оштукатурено, окрашено); подключённые инженерные коммуникации: электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение; год постройки: литер Р - 1968 г., литер над/р - 2011 г.); функциональное назначение нежилого здания литер "Р, над/Р" - гостиница (спальный корпус); в отношении здания литер Р в 2011 году выполнена реконструкция. Для выполнения данных работ получение разрешительной документации не требовалось. В результате реконструкции и перепланировки не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; спорный объект (мансарда литер над/Р) соответствует требованиям строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости. Строительно-техническое состояние спорного объекта (мансарда4 литер над/Р) не создает угрозу жизни и здоровью граждан, также отсутствует угроза жизни и здоровью в связи с соблюдением противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Таким образом: надстройка (мансарда) является частью здания; работы по монтажу надстройки относятся к реконструкции здания, повлёкшие изменение технических параметров его частей: высоты с 8,80 м. на 2,48 м. (высота помещений мансарды), количества этажей - 3 этажа вместо двух, площади с 264,7 кв.м. (общая площадь здания литер Р) до 391,8 кв.м. за счёт 127,1 кв.м. (общая площадь надстройки (сведения из технического паспорта на нежилое здание, составленного филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация -Краевое БТИ" г.Краснодар (инвент. N 95884) по состоянию на 27.11.2012). Указанные изменения технических параметров здания не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превысили предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом - ПЗЗ г. Геленджика, не снизили несущую способность здания в целом. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют; наружные размеры здания в результате реконструкции не изменились; надстройка над существующим 2-х этажным зданием смонтирована на существовавшем бетонном перекрытии второго этажа здания по периметру существующего здания. Конструктивная схема надстройки - деревянная. В силу своего конструктивного исполнения надстройка представляет собой деревянный сборно-разборный каркас. Стены надстройки обшиты плитами из дерева с утеплением. Снаружи выполнена отделка профилированными деревянными листами. В качестве перегородок, несущих балок надстройки использованы деревянные конструкции; перекрытия чердачные - деревянные, конструкция крыши - деревянные стропила, кровля - стальная профильная, пол - бетонный, отделочные работы - отделка деревом (сведения из технического паспорта на, нежилое здание,, составленного филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" г. Краснодар (инвент. N 95884) по состоянию на 27.11.2012). Надстройка, смонтированная над существующим зданием, является временным сборным деревянным сооружением из легких облегчённых деревянных конструкций, то есть по своим техническим характеристикам надстройка является некапитальным строением по основаниям пункта 10.2 статьи 1 ГрК, не относится к объекту капитального строительства по основаниям пункта 10 статьи 1 ГрК РФ и недвижимому имуществу по основаниям пункта 1 статьи 130 ГК РФ; поскольку надстройка не является объектом капитального строительства, то реконструкция здания в виде монтажа надстройки подпадает под исключительные случаи, предусмотренные пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ, для реконструкции которого не требуется разрешительная документация (разрешение на реконструкцию) здания; функциональное назначение и планировочное решение надстройки - гостиница, соответствует назначению здания - гостиница, здание с мансардой относится к объекту рекреационного назначения; информация о нарушениях градостроительных, строительных норм и противопожарных правил при проведении работ, связанных с монтажом надстройки, в материалах дела отсутствует; надстройка не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью. В нарушение статьи 65 АПК РФ, истец не предоставил в материалы дела доказательства того, что надстройка к зданию является объектом капитального строительства и объектом недвижимости, монтаж (возведение) надстройки требовало получение разрешения на реконструкцию, надстройка является самовольной постройкой по основаниям статьи 222 ГК РФ, монтаж надстройки затронул конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и превысил предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные ПЗЗ г.Геленджика, надстройка создала угрозу жизни и безопасности граждан. Таким образом, довод истца о наличии у ответчика обязанности по получению разрешения на реконструкцию здания литер Р для возведения надстройки не основан на положениях пункта 14 статьи 1, пункта 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ, статей 130 (п.1), 222 ГК РФ. Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие у ответчика указанной обязанности, истец в материалы дела не представил.

В судебном заседании объявлено о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2024 года судьи Шапкина П.В. на судью Сороку Я.Л. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Установлено, что в судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика в апелляционный суд поступило дополнительное письменное пояснение, которое приобщено судом к материалам дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды N 4000000596 от 04 марта 2003 г. земельного участка несельскохозяйственного назначения и соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 12 июля 2010 г. ООО "Югсервисстрой" является арендатором земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, с кадастровым номером 23:40:0202006:9 площадью 5328 кв. м с видом разрешенного использования "для эксплуатации здания спального корпуса", расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20.

В соответствии с пунктами 4.1.6, 4.1.12 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений вести в точном соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на государственный кадастровый учет поставлены: нежилое 3-этажное здание площадью 391,8 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:478, 1-этажное нежилое деревянное здание площадью 112,8 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:477, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20, права на которые не зарегистрированы.

Согласно сведениям технической инвентаризации, на указанном земельном участке расположены: 2-этажное с мансардой нежилое здание литер "А" ("Р") общей площадью 391,8 кв. м (разрешение на строительство литер над "Р" (мансарда) не представлено), нежилое здание литер "Г1" площадью 112,8 кв. м, а также сараи литер "Г2", "ГЗ", "Г4", "Г5", "Г6", "Г7","Г8", "Г9", "Г10".

Согласно выкопировке из генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденного решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 02 ноября 2016 года N 498 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 14 января 2022 года N 459), указанный земельный участок расположен в зоне отдыха, 1 и 2 зонах санитарной охраны курорта, приаэродромной территории аэродрома Геленджик (сектор 215), зоне согласования объектов строительства с гидроаэродромом, водоохранной зоне моря, рыбоохранной зоне, зоне подтопления.

Согласно выписке из правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования от 27 июля 2010 года N 466, земельный участок по указанному адресу расположен в зоне курортного строительства (КС), 1 и 2 зонах санитарной охраны курорта, приаэродромной территории аэродрома Геленджик (сектор 215), водоохранной зоне моря, охранной зоне памятника археологии.

Истец указывает, что администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на вышеуказанном земельном участке в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса, не выдавалось, утвержденная проектная документация на строительство также отсутствует.

Истец указывает, что в результате выездного обследования, проведенного без взаимодействия с контролируемым лицом, в рамках муниципального земельного контроля установлено, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:9 расположены объекты капитального строительства: нежилое здание площадью 391,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:478), нежилое здание площадью 112,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:477), нежилое здание литер "Г", эксплуатируемое в качестве столовой "Сытый кот", строения базы отдыха "Жемчужина" литер "Г2" - "Г10", а также 2-этажное строение коммерческого назначения.

В рамках профилактического мероприятия органа муниципального земельного контроля N 23221252340202311046 от 15 июня 2022 года в соответствии с частью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" и пунктом 5.12 Положения о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденного решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26 ноября 2021 года N 441, ООО "Югсервисстрой" было объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований земельного законодательства.

Истец полагает, что возведенные в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном для иных целей (для эксплуатации здания спального корпуса), с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу:

г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20 объекты капитального строительства: нежилое здание площадью 391,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:478), нежилое здание площадью 112,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:477) литер "Г1", эксплуатируемое в качестве столовой "Сытый кот", строения базы отдыха "Жемчужина" литер "Г2" - "Г10", поставлены на государственный кадастровый учет и/или проинвентаризированы в качестве объектов капитального строительства, не являются строениями вспомогательного назначения ввиду их самостоятельного назначения, соответственно, являются самовольными постройками и подлежат сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 6 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу прав предъявить настоящий иск.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума N 10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Судом установлено, что в рассматриваемом споре администрация просит признать самовольными постройками нежилое здание литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), эксплуатируемое в качестве столовой, строения базы отдыха литер "Г2" - "Г10", возведенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20. Также администрация просит привести нежилое здание площадью 391,8 кв. м (кадастровый номер 23:40:0202006:478) в первоначальное состояние (состояние до проведения работ по реконструкции) путем сноса мансардного этажа здания.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением от 04.10.2022 по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимая экспертная компания "Центр экспертиз" (г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 105, пом. 23) Шарифгалиевой А.В.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Расположены ли нежилое здание литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478, нежилое здание литер "Г1" с кадастровым номером 23:40:0202006:477, строения базы отдыха литер "Г2", "Г3", "Г4", "Г5", "Г6", "Г7", "Г8", "Г9", "Г10" в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 (далее - спорные объекты) по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20? Установить, какие еще строения расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9. Представить графическую схему расположения спорных объектов и подробный фотоматериал.

2. Установить фактические технико-экономические параметры спорных объектов: размеры, площадь, площадь застройки, этажность, высоту, материал стен, перегородок, межэтажных перекрытий, фундамента (вид и глубину залегания), проведенные коммуникации, внутренняя отделка, год постройки.

3. Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба? Какое функциональное назначение и фактическое использование (эксплуатация) указанных объектов? Описать, почему эксперт пришел к соответствующим выводам.

4. Являются ли объекты - нежилое здание литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2" - "Г10" вспомогательными по отношению к объекту с кадастровым номером 23:40:0202006:478 и (или) к земельному участку с кадастровым номером 23:40:0202006:9? Почему эксперт пришел к тому или иному выводу?

5. Соответствуют ли технические параметры нежилого здания литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 техническому паспорту от 27.12.2005? Если не соответствует, установить, какие виды работ произведены в объекте, когда произведены, чем они являются: реконструкцией, капитальным ремонтом, перепланировкой (переустройством), требовалось ли для их выполнения получение разрешительной документации? Возможно ли приведение спорного объекта в соответствии с техническим паспортом от 27.12.2005, если возможно, то какие виды работ необходимо провести? Если невозможно - указать причины.

6. Соответствуют ли спорные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

7. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объектов угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении эксперта N 12-Э от 27.03.2023 экспертом сделаны следующие выводы.

1. На основании выполненных геодезических измерений, установлено, что часть строения литер "Г1" с кадастровым номером 23:40:0202006:477 площадью 34 кв. м расположена за пределами кадастровых границ участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9.

Нежилое здание литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478, строения базы отдыха литер "Г2", "ГЗ", "Г4", "Г5", "Гб", "Г7", "Г8", "Г9", "Г10" полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20.

Расположение спорных строений показано красным цветом на схеме.

Помимо указанных строений на земельном участке также расположены строения, не отображенные в технической документации (нумерация принята экспертом). Расположение указанных строений показано синим цветом на схеме.

1. Строение N 1 (без литера) площадью застройки 5 кв. м, торговый объект, расположен за границами участка;

2. Строение N 2 (без литера) площадью застройки 12 кв. м - подсобное, частично расположено за границами участка (10,3 кв. м);

3. Строение N 3 (без литера) площадью застройки 7 кв. м, уличный санузел, частично расположено за границами участка (6 кв. м);

4. Строение N 4 (без литера) - подсобное, площадью застройки 8 кв.м, полностью в границах участка;

5. Строение N 5 (без литера) - подсобное, площадью застройки 8 кв.м, полностью в границах участка;

6. Навес (без литера), пристроенный к строению литер Г1 площадью застройки 63 кв. м, частично расположено за границами участка (8 кв. м);

7. Беседка (без литера) площадью застройки 41 кв. м;

8. Строение N 6 (без литера) - баня, площадью застройки 49 кв.м, полностью в границах участка;

9. Строение N 7 (без литера) - двухэтажный объект, эксплуатируемый в качестве средства размещения (номера) площадью застройки 208 кв.м, полностью в границах участка;

10. Строение N 8 (без литера) - нестационарный объект, предположительно торговый, площадью застройки 13 кв.м, полностью в границах участка.

На иллюстрации N 2 укрупненно показано расположение строений за границами участка.

Спорные строения, которые выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9, расположены на участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113/чзу1 площадью 70 кв. м, который находится в субаренде у ООО "Югсервисстрой" (подтверждающие документы предоставлены дополнительно).

2. 1. Технико-экономические показатели нежилого здания литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 указаны в таблице N 1, в том числе общая площадь: 391,8 кв. м, площадь застройки: 190 кв. м, этажность: 3, количество этажей: 3; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент бетонный и ленточный глубиной заложения 1 м, стены и перегородки - кирпичные, перекрытия железобетонные, деревянные; кровля - металлический профилированный лист по деревянной стропильной системе; проемы оконные - металлопластиковые; проемы дверные - деревянные, металлопластиковые; внутренняя отделка: полы - керамическая плитка, ламинат; стены - оштукатурены, отделка декоративной штукатуркой, окрашены, оклеены обоями, в санузлах - керамическая плитка, потолок - окрашен, в санузлах - пластиковые панели; наружная отделка - оштукатурено, окрашено); подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, отопление, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение; год постройки: литер Р - 1968 г., литер над/р - 2011 г.).

2. Технико-экономические показатели литер Г1 с кадастровым номером 23:40:0202006:477 указаны в таблице N 2, в том числе общая площадь: 112,8 кв. м, площадь застройки: 122,3 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: каркасная, заглубленного фундамента не выявлено, стены - деревянные, перекрытия - деревянное отепленное, кровля - металлический профилированный лист по деревянной стропильной системе; проемы оконные - металлопластиковые; проемы дверные - металлопластиковые; внутрення отделка: полы - керамическая плитка, стены - обшивка декоративными панелями, керамическая плитка, потолок - отделка деревянными рейками, пластиковыми панелями; наружная отделка - обшивка сайдингом); подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 2012 г.).

3. Технико-экономические показатели литер Г2 указаны в таблице N 3, в том числе общая площадь 270 кв. м, площадь застройки 292,2 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фактически строение состоит из 3-х частей с различным конструктивным решением: часть с кирпичными стенами (показана синим цветом на схеме), фундамент - бетонный ленточный, стены - кирпичные; перекрытия - деревянное отепленное; кровля - металлический профилированный лист по деревянной стропильной системе; проемы оконные - деревянные; проемы дверные - деревянные, внутренняя отделка: полы - керамическая плитка; стены - оклены обоями; потолок - оштукатурен, окрашен; наружная отделка - окрашено; часть из металлических конструкций (показана зеленым цветом на схеме), фундамент - отсутствует, стены - металлический каркас с обшивкой металлическим профилированным листом; часть из бетонных плит (показана на схеме красным цветом), фундамент - отсутствует, стены - металлический каркас с выполнением огаждения из сборных бетонных (заборных) плит кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - бетонные, ковролин, керамическая плитка в санузлах; стены - оклеены обоями, облицованы пластиковыми панелями, потолок - облицован плитами (пенополистирол); подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1980 г.).

4. Технико-экономические показатели литер Г3 указаны в таблице N 4, в том числе общая площадь 125 кв. м, площадь застройки 137,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - металлический каркас с облицовкой металлическим профильным листом, кровля - металлочерепица, оконные и дверные проемы - металлопластиковые, материал внутренней отделки не установлен, т. к. не предоставлен доступ внутрь помещения); подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение; год постройки - 1980 г. (согласно техническому паспорту).

5. Технико-экономические показатели литер Г4 указаны в таблице N 5, в том числе общая площадь 25 кв. м, площадь застройки 27,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту).

6. Технико-экономические показатели литер Г5 указаны в таблице N 6, в том числе общая площадь 25 кв. м, площадь застройки 27,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту)).

7. Технико-экономические показатели литер Г6 указаны в таблице N 7, в том числе общая площадь 33 кв. м, площадь застройки 36 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту)).

8. Технико-экономические показатели литер Г7 указаны в таблице N 8, в том числе общая площадь 33 кв. м, площадь застройки 36 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту).

9. Технико-экономические показатели литер Г8 указаны в таблице N 9, в том числе общая площадь 25 кв. м, площадь застройки 27,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту)).

10. Технико-экономические показатели литер Г9 указаны в таблице N 10, в том числе общая площадь 25 кв. м, площадь застройки 27,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту)).

11. Технико-экономические показатели литер Г10 указаны в таблице N 11, в том числе общая площадь 25 кв. м, площадь застройки 27,7 кв. м, этажность: 1, количество этажей: 1; объемно-планировочные решения (конструктивная схема: бескаркасная, фундамент - отсутствует, стены - деревянные, перекрытия - деревянные, кровля - металлический профилированный лист; внутренняя отделка: полы - ламинат, керамическая плитка (в санузлах; стены - оклеены обоями, пластиковые панели (в санузлах); потолки - натяжные; подключенные инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, водоотведение; год постройки - 1990 г. (согласно техническому паспорту)).

3. Спорные объекты литер "Р,над/Р", часть строения литер "Г2" площадью застройки 40 кв. м являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами, их перемещение без несоразмерного ущерба - невозможно.

Спорные объекты - литер "Г1", часть строения литер "Г2" площадью застройки 252,9 кв. м строения литер "ГЗ-Г10" не являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами, их перемещение без несоразмерного ущерба - возможно.

Функциональное назначение спорных объектов:

- Нежилое здание литер "Р,над/Р" является гостиницей (спальный корпус);

- Нежилое здание литер "Г1" является объектом общественного питания, столовая согласно имеющейся вывеске;

- Строение литер "Г2" состоит из помещений вспомогательного назначения (кухня, санузел, прачечная). Также в строении литер "Г2" расположены помещения для временного пребывания;

- Строение литер "ГЗ" является объектом подсобного назначения;

- Строения литер "Г4-Г10" состоят из помещений для временного пребывания.

4. В совокупности, объекты - нежилое здание литер "Р,над/Р" (кадастровый номер 23:40:0202006:478), нежилое здание литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2"-"Г10", представляют собой единый комплекс - база отдыха. При этом, главным объектом является объект с кадастровым номером 23:40:0202006:478. Эксплуатация объектов - нежилое здание литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2" - "Г10" отдельно от объекта с кадастровым номером 23:40:0202006:478 невозможна.

На основании изложенного, эксперт пришел к выводу, что объекты - нежилое здание "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2" - "Г10" являются объектами вспомогательного использования по отношению к объекту с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (литер "Р", "над/Р").

5. На основании проведенного исследования, эксперт пришел к следующим выводам - в отношении объекта выполнена реконструкция и перепланировка, реконструкция выполнена в 2011 г., перепланировка в период с 2005 г. по 2012 г. Для выполнения данных работ получение разрешительной документации не требовалось. Приведение спорного объекта в соответствие с техническим паспортом от 27.12.2005 возможно, для этого необходимо демонтировать мансардный этаж, привести внутреннюю планировку в соответствие с планировкой согласно техническому паспорту от 27.12.2005. Однако, по мнению эксперта, выполнение данных работ не требуется, т.к. в результате реконструкции и перепланировки не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

6. Согласно статье 4 Гражданского кодекса РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994:

1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Здание литер "Р" возведено в 1968 г., реконструкция, заключающаяся в возведении мансардного этажа, выполнена в 2011 г.

Таким образом, правила землепользования и застройки не применимы к зданию литер "Р". В результате реконструкции не превышены предельные параметры разрешенного строительства, установленные правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, т.к. максимальное количество наземных этажей - 5. фактически - 3.

Строение литер "Г1" не соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик в части несоблюдения отступа от границ смежного земельного участка с к/н 23:40:0202006:1113, нормируемый отступ 3 м, фактически без отступа; несоблюдения отступа от границы, отделяющей участок территории общего пользования (от улицы) - нормируемый отступ 5 м, фактически 4 м.

Установить процент нарушений предельно допустимых параметров строительства не представляется возможным ввиду отсутствия методики расчета.

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса РФ N 190-ФЗ от 29.12.2004:

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, в случае отсутствия опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, объект литер "Г1" может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Спорные строения литер "Г2-Г10" возведены значительно раньше, чем были введены в действие правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик. В силу ст. 4 Гражданского кодекса РФ N 51-ФЗ от 30.11.1994 г., объекты литер "Г2-Г10" не регламентируются правилами землепользования и застройки муниципального образования курорт Геленджик.

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:9 расположен в двух охранных зонах:

1. Зона с особыми условиями использования территории; Вид: Водоохранная зона, зона охраны природных объектов; Реестровый номер: 23:00-6.74, Учетный номер: 23.00.2.222, наименование: часть водоохранной зоны Черного моря;

2. Зона с особыми условиями использования территории; Вид: Охранная зона транспорта, зона охраны искусственных объектов, реестровый номер: 23:00-6.996, наименование: четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Геленджик часть 145 (Сектор 215).

Спорные объекты соответствуют требованиям строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

7. Строительно-техническое состояние спорных объектов не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также отсутствует угроза жизни и здоровью в связи с соблюдением противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, разделом VIII следующего содержания: "VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза".

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Заключение эксперта N 12-Э изготовлено 27.03.2023, подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, заключение эксперта N 12-Э от 27.03.2023 принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ, к объектам капитального строительства относятся объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Для отнесения объекта к недвижимости необходимо наличие определенных признаков. Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, в соответствии с которым, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В подпункте 2 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ указано, что выдача разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

В пункте 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение ВС РФ от 19.07.2016 N 18- КГ16-61).

В п. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат.

Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения.

Таким образом, для установления того, является ли строение капитальным и относится ли оно к недвижимому имуществу, значение имеет исключительно выявление признаков, отраженных в статье 130 ГК РФ, но не факт регистрации прав на соответствующие объекты, ни каких-либо органов и лиц, ни поименование объектов в качестве недвижимых в каких-либо документах.

Возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Судом установлено, что функционально здание литер "Р,над/Р" является гостиницей (спальный корпус), строение литер "Г1" является объектом общественного питания столовая "Сытый кот"), строение литер "Г2" состоит из помещений вспомогательного назначения (кухня, санузел, прачечная, помещения для временного пребывания), строение литер "ГЗ" является объектом подсобного назначения, строения литер "Г4-Г10" являются помещениями для временного пребывания. В совокупности данные объекты, а также иные находящиеся на земельном участке строения представляют собой единый комплекс - база отдыха.

При этом спорные объекты литер "Р, над/Р", часть строения литер "Г2" площадью застройки 40 кв. м являются объектами капитального строительства, а спорные объекты - литер "Г1", часть строения литер "Г2" площадью застройки 252,9 кв. м, строения литер "Г3-Г10" не являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами, их перемещение без несоразмерного ущерба - возможно.

Таким образом, строение литер "Г1", часть строения литер "Г2" площадью застройки 252,9 кв. м, строения литер "Г3 - Г10" не являются объектами капитального строительства, в соответствии с в разъяснениями пункта 29 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" их признание самовольными постройками и последующий снос по основанию, предусмотренному статьей 222 ГК РФ, невозможен.

Кроме того, в силу подпункта 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТу 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", введенному в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 N 1974-ст.

Таким образом, объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Из заключения эксперта следует, что объекты - нежилое здание "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2" - "Г10" являются объектами вспомогательного использования по отношению к объекту с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (литер "Р", "над/Р"), главным объектом является объект с кадастровым номером 23:40:0202006:478. Эксплуатация объектов - нежилое здание литер "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), здания "Г2" - "Г10" отдельно от объекта с кадастровым номером 23:40:0202006:478 невозможна.

Учитывая, что данный объект согласно выводам эксперта не является капитальным строением, состоит из деревянного каркаса, который может быть перенесен без нанесения несоразмерного ущерба, а бетонная плита не заглублена ниже уровня промерзания грунта, следовательно, не может признаваться фундаментом, то данный объект нежилое здание "Г1" (кадастровый номер 23:40:0202006:477), будучи некапитальным, а также здания "Г2" - "Г10", являющиеся вспомогательными по отношению к объекту с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (литер "Р", "над/Р"), не могут признаваться самовольными постройками.

Кроме того, судом отмечено, что объекты "Г2", "Г3" построены в 1980 г., а "Г4-Г10" в 1990 г., в связи с чем положения ст. 222 ГК РФ также не могут быть применены.

Относительно объекта с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (литер "Р", "над/Р") и заявленных администрацией требований о приведении данного объекта в первоначальное состояние (состояние до проведения работ по реконструкции) путем сноса мансардного этажа здания, судом отмечено следующее.

Согласно выводам эксперта, год постройки данного объекта: литер Р - 1968 г., литер над/р - 2011 г.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Таким образом, если в результате реконструкции не затронуты конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, разрешение на реконструкцию - не требуется.

В материалах дела имеется выкопировка N 523 от 09.06.2022 из Правил землепользования и застройки территории МО г.-к. Геленджик по земельному участку с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу: г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20, согласно которой указанный земельный участок расположен в зоне КС - зона курортного строительства, для обеспечения правовых условий строительства и реконструкций объектов рекреационного и санаторно-курортного назначения. В зоне КС максимальное количество надземных этажей - 5. Фактическое количество надземных этажей - 3. Наружные размеры в результате реконструкции не изменились.

Таким образом, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом - не превышены.

Конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в результате реконструкции, по мнению эксперта, не затронуты, т.к. конструкции мансардного этажа - облегченные - из дерева, кровля - металлический профилированный лист, лестничная клетка - деревянная, т.е. излишней нагрузки на конструкции здания литер "Р" не имеется. Характерных повреждений свидетельствующей о потере несущей способности - не выявлено.

На основании вышеизложенного, судом установлено, что в отношении объекта выполнена реконструкция и перепланировка, реконструкция выполнена в 2011 г., перепланировка в период с 2005 г. по 2012 г. Для выполнения данных работ получение разрешительной документации - не требовалось. Приведение спорного объекта в соответствии с техническим паспортом от 27.12.2005 - возможно, однако, как установлено экспертом, выполнение данных работ не требуется, т.к. в результате реконструкции и перепланировки не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:9 находится у ответчика в аренде с видом разрешенного использования - для эксплуатации здания спального корпуса.

Фактически ответчиком на данном земельном участке осуществляется эксплуатация здания литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478 (здания спального корпуса), а также строений литер Г1-Г10, являющихся вспомогательными к данному основному зданию спального корпуса.

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 N 466, земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:9 находится в территориальной зоне КС (курортного строительства).

При таких обстоятельствах, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 соответствует виду разрешенного использования.

Судом также установлено, что нежилое здание литер Р с мансардой литер над/Р с кадастровым номером 23:40:0202006:478, строения базы отдыха литер "Г2", "ГЗ", "Г4", "Г5", "Гб", "Г7", "Г8", "Г9", "Г10" полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9 по адресу:

г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, д. 20, предоставленного ответчику на праве аренды.

Между тем, часть строения литер "Г1" с кадастровым номером 23:40:0202006:477 площадью 34 кв. м расположена за пределами кадастровых границ участка с кадастровым номером 23:40:0202006:9.

Однако, из материалов дела следует, что данный спорный объект расположен на участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113/чзу1 площадью 70 кв. м, который находится в субаренде у ООО "ЮгСервисСтрой" на основании договора субаренды земельного участка от 07.11.2022, заключенного с ЗАО "Жемчужина моря" и действующего до 26 сентября 2060 г. Из материалов дела следует, что администрацией МО город-курорт Геленджик (арендодателем по договору аренды от 18.05.2021, заключенному с арендатором ЗАО "Жемчужина моря") согласована передача данного земельного участка в субаренду.

Судом также установлено, что спорные объекты соответствуют требованиям строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

При этом строение литер "Г1" не соответствует градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик в части несоблюдения отступа от границ смежного земельного участка с к/н 23:40:0202006:1113, нормируемый отступ 3 м, фактически без отступа; несоблюдения отступа от границы, отделяющей участок территории общего пользования (от улицы) - нормируемый отступ 5 м, фактически 4 м.

На основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, в случае отсутствия опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, объект литер "Г1" может использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Доказательства наличия опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, администрация при рассмотрении настоящего спора не представила.

Суд, оценив собранные по делу доказательства, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик, ссылаясь на иную судебную практику, не учитывает иные фактические обстоятельства, изложенные в рамках указанных им дел.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, в удовлетворении требования истца о взыскании судебной неустойки также отказано.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Доводы, изложенные администрацией в апелляционной жалобе, дублируют доводы, изложенные ответчиком в ходе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции, не содержит фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу настоящего спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. Заявленные доводы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права и не опровергают правильность выводов суда первой инстанции по существу спора.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2023 по делу N А32-32804/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова Я.Л. Сорока