Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2022 г. N 01АП-104/22 по делу N А38-2932/2021

г. Владимир

25 февраля 2022 г.

Дело N А38-2932/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость и инвестиции" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.10.2021 по делу N А38-2932/2021, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Радуга вкуса" (ИНН 1215221273, ОГРН 1171215009327) к обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость и инвестиции" (ИНН 1657267027, ОГРН 1211600017860) об изменении договора аренды, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет", при участии в судебном заседании: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость и инвестиции" - Сиразеева М.М. (по доверенности от 14.12.2021 сроком действия 1 год и диплому); от истца - общества с ограниченной ответственностью "Радуга вкуса" - Борисенко Л.О. (по доверенности от 01.04.2021 сроком действия 5 лет и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Радуга вкуса" (далее - ООО "Радуга вкуса") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" (далее - ООО "Новэкс Приоритет") об изменении договора аренды недвижимости от 13.04.2015, дополнив раздел 3 "Арендная плата и порядок расчетов" пунктом 3.1.2 в следующей редакции:

- "В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от иного размера, определенного п. 3.1 настоящего договора, арендная плата за пользование помещением, указанным в п. 1.1 настоящего договора, в период с 28.03.2020 по 27.03.2021 (включительно) уплачивается арендатором в размере 50% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период.

Арендная плата за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 подлежит уплате арендатором не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды".

Определением от 07.07.2021 произведена замена ООО "Новэкс Приоритет" надлежащим ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость и инвестиции" (далее - ООО "Недвижимость и инвестиции"), ООО "Новэкс Приоритет" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Решением от 21.10.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл внес изменения в договор аренды, дополнив раздел 3. "Арендная плата и порядок расчетов" договора пунктом 3.1.2 следующего содержания: "3.1.2. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от определенного пунктом 3.1 размера, арендная плата за пользование указанным в пункте 1.1 договора помещением в период с 28 марта по 23 июля 2020 года уплачивается арендатором в размере 50%, в период с 24 июля 2020 года по 09 февраля 2021 года в размере 70% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период.

Арендная плата за период с 17 марта по 30 сентября 2020 года подлежит уплате арендатором не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.".

Кроме того, с ООО "Недвижимость и инвестиции" в пользу ООО "Радуга вкуса" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Недвижимость и инвестиции" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

Обжалуя судебный акт, заявитель полагает, что арендная плата за пользование помещением за период с 28.03.2020 по 09.02.2021 подлежит оплате в полном объеме, поскольку арендатор в указанный период не был лишен возможности получать прибыль. Указал на то, что с 16.11.2020 по 09.02.2021 истец имел законное право и не был лишен возможности осуществлять свою деятельность с соблюдением правил, установленных постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 N 126. Отметил, что основным видом деятельности истца является предоставление услуг по доставке продуктов питания (деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания - ОКВЭД 56.10), в связи с чем истец мог одновременно с осуществлением деятельности в арендуемом помещении организовать работу на вынос с доставкой заказов, без каких-либо дополнительных вложений денежных средств, так как деятельность ООО "Радуга вкуса" до пандемии предусматривала доставку готовых продуктов питания. По мнению заявителя, истец, действуя недобросовестно и злоупотребляя правом, не предпринял возможных действий в целях возобновления работы организации, вследствие чего требования истца об уменьшении арендной платы являются неправомерными и не подлежали удовлетворению.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу сообщил, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, и просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании от 17.02.2022 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что судебный акт обжалуется в части уменьшения размера арендной платы. Представитель истца возразил по доводам заявителя жалобы и просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв по существу апелляционной жалобы не представило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.04.2015 индивидуальными предпринимателями Одинцовым А.М., Одинцовым Н.М. (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестТрейд" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатели обязались передать арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое помещение 1, литеры А, А1, А2, назначение: общественного питания, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, кадастровый номер 12:05:0303008:257, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, и подвальное помещение, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м, этаж - подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности (1/2 доли в праве), итого общей площадью 728,4 кв.м. Помещения передаются в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации и использования для организации производства. С целью использования помещений в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещениях административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещения или их часть в субаренду (пункты 1.1 и 1.2 договора). В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 3.1 договора обязался ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 649 руб. с НДС за 1 кв.м.

29.04.2015 между ООО "ИнвестТрейд", ООО "ИнвестКом" и индивидуальными предпринимателями Одинцовым А.М. и Одинцовым Н.М. в порядке пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО "ИнвестКом".

01.02.2016 ООО "ИнвестКом" и ООО "Новэкс Приоритет" заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 13.04.2015, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО "Новэкс Приоритет" и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности на основании соглашения об отступном от 11.01.2016 N 8.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации (пункт 5.1 договора).

06.08.2018 между арендатором, ООО "ИнвестКом", и ООО "Радуга вкуса" на основании пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор перенайма нежилого помещения, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по договору от 13.04.2015 перешли в полном объеме к ООО "Радуга вкуса".

01.09.2018 ООО "ИнвестКом" и ООО "Радуга вкуса" подписан акт приема-передачи следующего недвижимого имущества: нежилого помещения 1, литер А, А1, А2, назначение: общественное питание, общей площадью 561,2 кв.м, этаж 1, условный номер 12:05:0303008:0004:88:401:001:003538780:0100:20001, кадастровый номер 12:05:0303008:257, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, пом. 1, и подвального помещения, литер А, А2, назначение: складское, общей площадью 167,2 кв.м, этаж - подвал, номера на поэтажном плане: 21, 36-43, кадастровый номер: 12:05:0303008:256, условный номер: 12:00:0000000:0000:88:401:001:003538780:0100:20106, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д. 21, подвальное помещение поз. 21, 36-43, итого общей площадью 728,4 кв.м.

В силу пункта 1.1 договора ООО "Радуга вкуса" (новый арендатор) приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 13.04.2015, включая обязанность по уплате арендной платы. При этом пунктом 2.5 соглашения стороны установили, что его условия применяются к их отношениям с 01.09.2018.

04.03.2021 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании ООО "Недвижимость и инвестиции" путем реорганизации в форме выделения из ООО "Новэкс Приоритет". В качестве правопредшественника ООО "Недвижимость и инвестиции" указано ООО "Новэкс Приоритет".

Согласно передаточному акту от 31.12.2020 нежилое помещение общей площадью 561,2 кв.м и подвальное помещение общей площадью 167,2 кв.м, являющиеся предметом договора аренды от 13.04.2015, переданы арендодателем ООО "Недвижимость и инвестиции". Письмом от 04.03.2021 N 28/1 арендатор уведомлен о реорганизации ООО "Новэкс Приоритет" и передаче ООО "Недвижимость и инвестиции" объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственником спорного недвижимого имущества является ООО "Недвижимость и инвестиции".

01.09.2019 ООО "Новэкс Приоритет" и ООО "Радуга вкуса" заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 13.04.2015, которым внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды и установили, что арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносит арендную плату в размере 496 368 руб. 18 коп., в том числе НДС, из расчета 681 руб. 45 коп. за 1 кв.м. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 23.10.2019, о чем свидетельствует соответствующая отметка на нем.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 25.03.2021 по делу N А38-4646/2020, вступившим в законную силу, взыскал с ООО "Радуга вкуса" в пользу ООО "Новэкс Приоритет" долг по арендной плате в сумме 496 368 руб. 18 коп. и неустойку в сумме 18 887 руб. 48 коп., в удовлетворении остальной части исковых требовании отказал. Установил в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за май и июнь 2020 года: долг по арендной плате в сумме 496 368 руб. 18 коп. подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В рамках названного дела судом установлено, что арендатор относится к категории лиц, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и имеет право на уменьшение ежемесячной арендной платы и на отсрочку ее уплаты

По пояснениям истца, в спорный период он не мог пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 "О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл" (с изменениями) в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции в период с 28 марта по 25.07.2020 была приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов и иных организаций общественного питания; осуществляя в дальнейшем деятельность кафе, арендатор не мог использовать помещения в полной мере, поскольку действовали ограничения по времени работы, по заполняемости помещения и запрет на проведение торжественных мероприятий, что привело к существенному снижению прибыли организации.

По мнению истца, предоставление ограниченного доступа к помещению не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для цели, указанной в договоре.

На основании частей 3, 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) ООО "Радуга Вкуса" направляло в адрес собственника имущества письма с предложениями внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы.

Так, письмом от 27.03.2020 арендатор просил уменьшить арендную плату по договору за апрель 2020 года до 349 592 руб. 64 коп.; письмами от 30.04.2020 и от 20.05.2020 - не начислять арендную плату с 28.03.2020 до дня открытия кафе и уменьшить арендную плату до 50% от действующей ставки на период работы кафе с ограничениями (работы на вынос или на уменьшенных площадях), уменьшить арендную плату до 50% от действующей ставки на период работы кафе без каких-либо ограничений до 01.10.2020, предоставить отсрочку уплаты арендной платы. В письме истца от 05.06.2020 содержится предложение освободить его от арендной платы с 28.03.2020 до дня открытия кафе с возложением расходов по коммунальным платежам на арендатора, уменьшить арендную плату на 80% от действующей ставки на период работы кафе без каких-либо ограничений до 01.10.2020 с возложением расходов по коммунальным платежам на арендатора, предоставить отсрочку уплаты арендных платежей.

В претензии от 09.04.2021 истец предлагал ответчику и третьему лицу дополнить договор аренды пунктом 3.1.2, в соответствии с которым арендная плата за пользование помещением в период с 17.03.2020 по 16.03.2021 составляет в месяц 248 184 руб. 09 коп., в том числе НДС; арендная плата за период с 17.03.2020 по 30.09.2020 подлежит уплате арендатором не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно раз в месяц равными платежами.

Однако дополнительное соглашение арендодателем не подписано, что послужило истцу основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 451 606, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона N 98-ФЗ, пришел к выводу о том, что уклонение арендодателя от внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества необоснованно, и внес изменения в договор аренды от 13.04.2015, заключенный между ООО Радуга вкуса" и ООО "Недвижимость и инвестиции", дополнив раздел 3 "Арендная плата и порядок расчетов" договора пунктом 3.1.2 следующего содержания: "3.1.2. В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности, в исключение от определенного пунктом 3.1 размера, арендная плата за пользование указанным в пункте 1.1 договора помещением в период с 28 марта по 23 июля 2020 года уплачивается арендатором в размере 50%, в период с 24 июля 2020 года по 09 февраля 2021 года в размере 70% от размера арендной платы, установленной договором аренды за соответствующий период. Арендная плата за период с 17 марта по 30 сентября 2020 года подлежит уплате арендатором не ранее 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.".

Кроме того, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика отнесены расходы по уплате государственной пошлины.

Исходя из доводов апелляционной жалобы и пояснений представителя заявителя, судебный акт обжалуется в части уменьшения арендной платы на период с 28.03.2020 по 09.02.2021.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части от сторон не поступило.

Исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно ряда условий.

Весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл" (в редакции Указов от 30.03.2020 N 67, от 03.04.2020 N 71, от 29.04.2020 N 93, от 08.05.2020 N 97, от 29.05.2020 N 111, от 20.06.2020 N 120, от 29.06.2020 N 133, от 17.07.2020 N 137) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28.03.2020 до 25.07.2020 была приостановлена, в том числе, работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания, за исключением обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций общественного питания, а также доставки заказов.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 N 126 утвержден перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (Covid-19).

В соответствии с пунктом 37 Постановления N 126 (в редакции от 24.07.2020) организации общественного питания смогли осуществлять деятельность при соблюдении следующих условий: обеспечение заполняемости не более 50 процентов мест, расположенных в помещениях общественного питания (за исключением проведения массовых мероприятий - банкетов и иных торжественных мероприятий); организация деятельности в соответствии с требованиями методических рекомендаций МР 3.1/2.3.6.0190-20 "Рекомендации по организации работы предприятий общественного питания в условиях сохранения рисков распространения Covid-19", утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 30.05.2020.

Исходя из пункта 37 Постановления N 126 в редакции от 10.02.2021, организации общественного питания осуществляют деятельность (за исключением проведения массовых мероприятий - банкетов и иных торжественных мероприятий) при соблюдении следующих условий: организация деятельности в соответствии с требованиями методических рекомендаций МР 3.1/2.3.6.0190-20; оказание гражданам услуг общественного питания в период с 06 час. 00 мин. до 01 час. 00 мин. (за исключением продажи товаров, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений организаций общественного питания и доставки заказов).

01.04.2020 вступил в силу Закон N 98-ФЗ, согласно части 3 статьи 19 которого арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее - Перечень N 434).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор от 30.04.2020), при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Режим повышенной готовности на территории Республики Марий Эл введен Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А38-4646/2020, арендуемые по договору от 13.04.2015 помещения используются ООО "Радуга Вкуса" для размещения кафе.

Материалы дела свидетельствуют и ответчиком не оспаривается, что основным видом деятельности ООО "Радуга вкуса" является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код ОКВЭД 56.10), входящая в класс по коду ОКВЭД 56 "Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков", включенному в Перечень N 434.

Таким образом, ООО "Радуга вкуса" относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив наличие обстоятельств, связанных с мерами по предотвращению распространения на территории Республики Марий Эл новой коронавирусной инфекции, препятствующих использованию ООО "Радуга вкуса" арендуемого помещения, и недостижение сторонами соглашения о размере снижения арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для уменьшения арендной платы по договору, в связи с чем внес соответствующие изменения в договор аренды, уменьшив арендную плату в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 на 50%, в период с 24.07.2020 по 09.02.2021 - на 30%.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по вопросу уменьшения арендной платы.

Разрешая спор в соответствующей части, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что ООО "Радуга вкуса" в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 не могло оказывать услуги общественного питания в арендованном у истца помещении, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 N 39 деятельность кафе была полностью приостановлена, а в период с 24.07.2020 по 09.02.2021 в соответствии с названными выше положениями Постановления N 126 действовали ограничения по времени работы, по заполняемости помещения и запрет на проведение торжественных мероприятий, в связи с чем арендатор, осуществляя деятельность кафе, не мог использовать помещение в полной мере.

Ссылка заявителя жалобы на возможность арендатора одновременно с осуществлением деятельности в арендуемом помещении организовать работу на вынос с доставкой заказов не принимается, поскольку даже при организации деятельности в названном режиме оснований для вывода об использовании помещения в соответствии с целью, указанной в договоре, в полной мере не усматривается.

Судом первой инстанции верно отмечено, что предоставление ограниченного доступа к помещению не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для цели, указанной в договоре.

В рассматриваемом случае, как указывалось выше, уменьшение арендной платы обусловлено невозможностью использования помещения в период с 28.03.2020 по 23.07.2020 и в дальнейшем (в период с 24.07.2020 по 09.02.2021) значительными ограничениями в пользовании арендатором имуществом, возникшими по независящим от него причинам.

При этом данное уменьшение за названные периоды в установленных судом размерах произведено по результатам полного и всестороннего исследования собранных по делу доказательств с учетом фактических обстоятельств спора и соответствует принципам соразмерности, разумности и справедливости, обеспечивая баланс экономических интересов обеих сторон договора аренды.

Указание заявителя жалобы на несение арендодателем в полном объеме коммунальных и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта аренды, не принимается.

По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, стороны договора, устанавливая размер арендной платы, согласовали, что соответствующие расходы включены в арендную плату.

Более того, доказательств того, что коммунальные и иные расходы, связанные с эксплуатацией арендуемых истцом помещений, превышают размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором с учетом уменьшения на 50% и 30% за соответствующие периоды, ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на наличие с 26.07.2020 у арендатора возможности осуществлять деятельность обоснованно отклонена, поскольку данное обстоятельство при отсутствии доказательств того, что арендатор использовал помещение с указанной даты без ограничений и в полной мере, не лишает арендатора права на уменьшение арендной платы на срок до одного года в условиях ухудшения экономической ситуации.

Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора от 30.04.2020).

При таких обстоятельствах доводы заявителя жалобы отклоняются ввиду их несостоятельности.

Аргументы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта в обжалуемой части по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.10.2021 по делу N А38-2932/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость и инвестиции" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова Д.Г. Малькова