Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 11АП-19128/21 по делу N А55-17727/2021

г. Самара

03 марта 2022 г.

Дело N А55-17727/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А., судей Коршиковой Е.В., Назыровой Н.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Криковцовой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "НРК" на решение Арбитражного суда Самарской области от 13 октября 2021 года принятое по делу N А55-17727/2021 (судья Рысаева С.Г.) по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью "НРК",

о взыскании 1 866 747 руб. 30 коп.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - Сычева О.В., по доверенности от 15.12.2021 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "НРК" о взыскании 1 866 747 руб. 30 коп., в том числе: 1 468 698 руб. 30 коп. - долга по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2020 по договору аренды земельного участка N 754а-2008/2012, с кадастровым номером 63:01:0112004:14, площадью 1469,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Безымянная, 9, 398 048 руб. 40 коп. - пени за несвоевременную оплату за период с 11.07.2018 по 30.12.2020.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13 октября 2021 года с Общества с ограниченной ответственностью "НРК" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара взыскано 1 866 747 руб. 30 коп., в том числе: 1 468 698 руб. 30 коп. - долга по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2020 по договору аренды земельного участка N 754а-2008/2012, 398 048 руб. 40 коп. - пени за несвоевременную оплату за период с 11.07.2018 по 30.12.2020., а также в доход федерального бюджета взысканы расходы по госпошлине в сумме 31 667 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "НРК" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что письмом от 28.03.2019 г. ответчик отказался от договора аренды, направив арендодателю соответствующее уведомление, которое было получено согласно сведениям сайта Почта России 01.04.2019. Между тем, истец, несмотря на получение письма ООО "НРК" об отказе от договора, подписанный акт приёма-передачи в адрес ООО "НРК" не направил. Таким образом, истец фактически уклонялся от подписания акта приёма-передачи земельного участка, наращивая задолженность по аренде. Считает, что судом не исследовались обстоятельства принадлежности ответчику металлических конструкций на земельном участке, не учтено, что ООО "НРК" не является собственником нежилого здания по адресу: г. Самара, ул. Безымянная, д. 9, а равно расположенных в здании помещений.

В судебном заседании представитель ответчика - Сычева О.В., по доверенности от 15.12.2021 г., апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Судом апелляционной инстанции были приобщены к материалами дела представленные ответчиком выписки из ЕГРН в отношении нежилого здания по адресу: г. Самара, ул. Безымянная, д. 9.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьями 123 и 156 АПК РФ арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлены следующие по делу обстоятельства.

28.08.2008 между Министерством имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) и ООО "Оберон" (далее - арендатор, ООО "Оберон") был заключен договор N 754а-2008/2012 аренды земельного участка (далее - договор), общей площадью 1469,90 кв.м, кадастровый номер 63:01:0112004:14, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Безымянная, 9, предоставленного под прилегающую территорию к нежилому зданию в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Установлено, что 28.08.2008 между Министерством и арендатором подписан акт приема-передачи, по которому земельный участок передан арендатору в пользование.

В связи с реорганизацией ООО "Оберон" путем выделения из него ООО "Спектр" и дальнейшего выделения в мае 2013 года из ООО "Спектр" ООО "Призма", к последнему в соответствии с разделительным балансом перешло право аренды на земельный участок.

Решением участника Общества с ограниченной ответственностью "Призма" от 15.12.2017 г. было принято решение о реорганизации ООО "Призма" в форме выделения из него ООО "НРК".

24.05.2018 г. к решению участника о выделении от 15.12.2017 из Общества с ограниченной ответственностью "Призма" общества с ограниченной ответственностью "НРК" был подписан передаточный акт от 24.05.2018, в соответствии с которым, ООО "НРК" принимает часть активов и пассивов реорганизуемого общества, а также часть прав и обязанностей ООО "Призма".

На основании изложенного, права арендатора по договору аренды N 754а-2008/2012 земельного участка, общей площадью 1 469,90 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0112004:14, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Безымянная, д. 9, перешли к ООО "НРК".

Обстоятельства перехода прав арендатора от ООО "Призма" к ООО "НРК" по договору аренды земельного участка N 754а-2008/2012 установлены также решением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2019 по делу N А55-23564/2018, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ.

Согласно пункту 7.1. условия указанного договора применяются к отношению сторон, возникшим до заключения договора с 20.05.2008.

Как следует из пункта 1.1. договор заключен на срок с 20.05.2008 по 19.05.2012.

К спорным правоотношения подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), регламентирующие правоотношения по договору аренде.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Установлено, что после истечения срока аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор аренды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Использование земли в Российской Федерации является платным (статья 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предоставленный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с указанной даты в силу прямого указания закона права арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Постановлением Администрации городского округа Самара N 1 от 11.01.2017 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставленных для целей, не связанных со строительством, ведению претензионной работы с арендаторами, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней за использование указанных земельных участков.

Согласно пункту 2 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату.

Размер арендной платы определен приложением N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, по формуле Ап=S*Скад*Ка*Кпр*Кв*Ки.

Обращаясь в суд, истцом указывалось, что ответчик не производил уплату арендных платежей, в связи с чем, за ним числится задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.12.2020 в размере 1 468 698 руб. 30 коп.

Кроме того, истцом были начислены пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 11.07.2018 по 30.12.2020 в размере 398 048 руб. 40 коп.

Из материалов дела следует, что претензией от 24.03.21 N 15-07-15/10731 истец известил ответчика об имеющейся задолженности.

Неудовлетворение требований претензии послужило основанием обращения истца с иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из установления факта наличия задолженности ответчика перед истцом по договору аренды в спорный период.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из материалов дела следует, что письмом исх. N 72 от 28.03.2019 г. ответчик уведомил истца об отказе от договора в одностороннем порядке, направив истцу для подписания акт возврата земельного участка для подписания.

Установлено, что данное уведомление было получено Департаментом 01.04.2019 г.

Согласно представленным документам, обращение о передаче земельного участка было рассмотрено Департаментом, о чем он сообщил истцу в письме от 23.08.2021 г. N 15-07-30/36197, направив подписанный со своей стороны акт приема-передачи (возврата) земельного участка от 17.08.2021 г. (т.1, л.д. 80-81).

Отклоняя доводы ответчика о возврате им земельного участка истцу по акту приема-передачи от 28.03.2019 г., суд первой инстанции исходил из того, что поскольку акт приема передачи подписан со стороны арендодателя 17.08.2021 г., соответственно до момента передачи земельного участка -17.08.2021 арендатор обязан оплачивать арендную плату согласно ст.614,622 ГК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции сослался на акт осмотра земельного участка от 17.05.2021, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:01:0112004:14 предоставлен правопреемнику ООО "Призма" ООО "НРК" под прилегающую территорию к нежилому зданию и используется под размещение двух металлических конструкций над входом в нежилые здания. Ответчик доказательств возврата земельного участка в материалы дела не представил.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 754а-2008/2012 за период с 01.04.2018 по 31.12.2020 в размере 1 468 698 руб. 30 коп.

С данными выводами суд апелляционной инстанции не может согласиться.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснил следующее. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622 и 655 кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Согласно статье 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Данная позиция изложена в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письма N 66).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 АПК РФ).

Из вышеуказанных положений информационного письма N 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по требованиям арендодателя об уплате арендных платежей, предъявленным за период после прекращения договора аренды, подлежат включению следующие обстоятельства: момент прекращения арендных отношений; действия, предпринятые арендатором по возврату имущества арендодателю; момент фактического исполнения обязанности по возврату имущества; в случае если он не состоялся - причины, по которым предусмотренная пунктом 1 статьи 622 ГК РФ обязанность осталась неисполненной; если имеет место отказ арендодателя от принятия имущества из аренды, подлежит установлению обоснованность такого отказа.

Из материалов дела установлено, что ответчик направил истцу для подписания акт возврата земельного участка 29.03.2019 г., который был получен Департаментом 01.04.2019 г.

С учетом доводов ответчика и представленных им доказательств, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ именно на истце лежала обязанность доказать совершение со своей стороны соответствующих действий, в том числе по приемке земельного участка от ответчика.

Однако, как следует из материалов дела, акт возврата земельного участка был подписан и направлен ответчику Департаментом только 23.08.2021 г.

Объективных обстоятельств, обосновывающих длительное рассмотрение истцом вопроса о приемке земельного участка из аренды, материалами дела не установлено.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец, доказательств, опровергающих факт необоснованного уклонения арендодателя от подписания акта приема -передачи земельного участка в материалы дела не представил.

Судом апелляционной инстанции истцу предлагалось сообщить о причинах не подписания акта приема-передачи предмета аренды, на что истец соответствующие пояснения не представил.

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН помещения в здании по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Безымянная, д. 9 находятся в собственности граждан Руднева И.В., Дусаева Д.Ш.

Из акта осмотра земельного участка от 17.05.2021 г. следует, что спорный земельный участок используется под размещение двух металлических конструкций над входами в нежилые здания по адресу: г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Безымянная, д. 9.

Собственником нежилых помещений в указанном здании ответчик не является.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что ответчик фактически использовал спорный земельный участок в своих нуждах, не имеется.

С учетом вышеизложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, начисленной после 01.04.2019 г. (даты получения истцом подписанного ответчиком акта возврата земельного участка от 28.03.2019 г.), не подлежали удовлетворению.

За период с 01.04.2018 г. по 01.04.2019 г. размер арендной платы исходя из расчета истца составил 221 749,69 руб. (за 2018 г. - 88 571,44 руб.; за 2019 г. - 133 178,25 руб.).

На основании изложенного, подлежат также перерасчету пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы в соответствии с п.5.2.1 договора, исходя из ставки- 0,06%.

Размер пени за период с 29.10.2018 по 30.12.2020 на вышеуказанную сумму задолженности составит 167 300,4 руб.

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание, что ответчик в установленные сроки не вносил арендные платежи по договору, доказательств уплаты задолженности не представил, требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 167 300,4 руб. следует удовлетворить.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая установленные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в размере 389 050 руб. 09 коп. задолженности, из которой: 221 749 руб. 69 коп. - долг по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.03.2019, 167 300 руб. 04 коп. - пени за период с 29.10.2018 по 31.12.2020.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и за подачу апелляционной жалобы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 13 октября 2021 года принятое по делу N А55-17727/2021 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НРК" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара 389 050 руб. 09 коп. задолженности, в том числе: 221 749 руб. 69 коп. - долг по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.03.2019, 167 300 руб. 04 коп. - пени за период с 29.10.2018 по 31.12.2020.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "НРК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 10 781 руб.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "НРК" 600 руб. расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Митина

Судьи

Е.В. Коршикова Н.Б. Назырова