Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 05АП-693/22 по делу N А51-3892/2021

г. Владивосток

05 марта 2022 г.

Дело N А51-3892/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока и администрации города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-693/2022

на решение от 16.12.2021

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-3892/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Элит" (ИНН 2537028854, ОГРН 1072537001151)

к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Муниципального образования Владивостокский городской округ в лице Администрации г. Владивостока

об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии от ответчика: представитель Васильева В.А. по доверенности от 17.12.2021 сроком действия до 31.12.2022,

от администрации г. Владивостока: представитель Васильева В.А. по доверенности от 21.12.2021 сроком действия до 31.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элит" (далее - ООО "Элит", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 356-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) - сроком на 5 лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях между ООО "Элит" и УМС г. Владивостока, путем изложения пунктов 3.1, 5.3, 5.9 договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. "Согласно заключению эксперта от 24.09.2021 N 090-С/2021 г. об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленному на основании определения арбитражного суда Приморского края от 26.07.2021 по делу N А51-3892/2021, стоимость недвижимого имущества составляет 7 633 000 (Семь миллионов шестьсот тридцать три тысячи) рублей 00 коп. (без учета НДС)";

- пункт 5.3. "За нарушение срока внесения платежа Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,01% с суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени перечисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору";

- пункт 5.9. "В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование Объектом, стоимость которого определяется на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком)";

а также путем исключения из текста договора пунктов 2.2.7, 5.6, 5.10 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"), а также муниципальное образование Владивостокский городской округ в лице администрации г. Владивостока.

Решением от 16.12.2021 Арбитражный суд Приморского края урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора, изложив пункты договора 3.1, 5.3, 5.9 в редакции истца и исключив из договора пункты 2.2.7 и 5.10. В части требований об исключении из текста договора пункта 5.6 исковое заявление ООО "Элит" оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с вынесенным решением, УМС г. Владивостока и администрации города Владивостока обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить в части утверждения в редакции истца пунктов 3.1, 5.3, 5.9 и исключения из текста договора пункта 5.10. В обоснование своей позиции апеллянты указывают, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в данном случае - УМС г. Владивостока, в связи с чем пункт 3.1 договора, предлагаемый в редакции ООО "Элит", не подлежал признанию законным и включению в договор купли-продажи. Податели жалобы утверждают, что изменяя в договоре купли-продажи пункты раздела 5 (об ответственности сторон), истец имеет намерение заранее исключить свою ответственность за недобросовестное исполнение обязательства по внесению выкупной цены. Апеллянты ссылаются на разъяснения постановления Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 N 2468/10, согласно которому порядок внесения платежей относится исключительно к прерогативе органа государственной власти субъекта РФ и органа местного самоуправления.

Через канцелярию суда от ООО "Элит" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела. В отзыве общество возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянтов поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Неявка в судебное заседание представителя общества с учетом его надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие подателя жалобы применительно к статье 156 АПК РФ.

Судом установлено, что судебный акт обжалуется в части удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий по пунктам 3.1, 5.3, 5.9 договора, а также об исключении из текста договора пункта 5.10. В части оставления без рассмотрения исковых требований об исключения из текста договора пункта 5.6., а также в части удовлетворения исковых требований об исключении из договора пункта 2.2.7. договора решение не обжалуется.

В этой связи, учитывая непоступление от сторон соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН 29.01.2015 за муниципальным образованием город Владивосток зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, общей площадью 194,3 кв.м., с к.н. 25:28:030011, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 11, пом. I.

12.11.2015 УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Элит" (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 22.10.2015 N 2 заключили договор N 03-01109-001-Н-АР7280-00 аренды (недвижимого имущества нежилых помещений в здании (лит. 1), общая площадь 194,3 кв.м, этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1-7 (I); 12-13 (I); 30-32 (I); 34 (I), адрес объекта: г.Владивосток, ул. 50 лет ВЛКСМ (далее также - объект недвижимости, спорный объект), для использования в целях торговое, оказание социально-бытовых услуг, склад, производственное, мастерские, сроком с 12.11.2015 по 11.11.2020 (далее - договор от 11.09.2012).

В апреле 2020 года ООО "Элит" как субъект малого предпринимательства направило в адрес Управления заявление о приватизации объекта недвижимости в порядке реализации преимущественного права, установленного Законом N 159-ФЗ.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управление направило обществу письмо от 06.05.2020 N 4851сп, содержащее сведения о признании ООО "Элит" соответствующим условиям, установленным статье 3 Закона N 159-ФЗ и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, а также положительный ответ в части включения арендуемого помещения в программу приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке.

В соответствии с подготовленным по заданию ответчика обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" отчетом от 21.09.2020 N 2737/20 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе с учетом доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030011:157, по состоянию на 10.04.2020 рыночная стоимость указанного объекта с учетом НДС составила 13 213 000 рублей, без учета НДС - 11 188 333,33 рублей.

Уведомлением от 05.02.2021 N 21/193 МКУ "АПМЗН", выступающее от имени Управления, на основании решения Думы города Владивостока от 28.01.2021 N 485 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" направило в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с приложением трех проектов договора N 356-ППВ: с условием единовременной оплаты стоимости арендуемого имущества в размере 11 188 333,33 рублей, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат):

Не согласившись с указанными условиями договора купли-продажи, истец 20.02.2021 подписал указанный договор с протоколом разногласий, а 04.03.2021 обратился в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось стоимостью помещения с учетом НДС в размере 13 213 000 рублей, без учета НДС - 11 188 333,33 рублей согласно решению Думы г. Владивостока от 31.10.2019 N 295 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" и отчету ООО "Аналитик Центр" от 21.09.2020 N 2737/20 об оценке рыночной стоимости спорного объектов недвижимости.

В связи с наличием между сторонами разногласий по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, судом по настоящему делу по ходатайству истца была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "КК "Арктур Эксперт" Быковой Анне Борисовне.

Согласно экспертному заключению ООО "КК "Арктур Эксперт" от 24.09.2021 N 090-С/2021 рыночная стоимость объектов недвижимости на дату 10.04.2020 (дату подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права приобретения данного объекта по Закону N 159-ФЗ) составила 7 633 000 рублей без учета НДС.

Достоверность выводов оценщика в отчете ООО "Аналитик Центр" от 21.09.2019 опровергнута экспертным заключением ООО "КК "Арктур Эксперт" от 24.09.2021 N 090-С/2021, которое УМС г. Владивостока не оспорено.

Оценив, в свою очередь, экспертное заключение от 24.09.2021N 090-С/2021, апелляционный суд признал, что оно соответствует требованиям статей 38, 67 АПК РФ, нормам Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". В этой связи, принимая во внимание, что экспертом даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для принятия указанного заключения в качестве надлежащего доказательства по делу,

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, ответчик не заявлял.

При таких обстоятельствах доводы Управления о необходимости заключения с истцом договора купли-продажи по цене, предложенной УМС г. Владивостока, являются необоснованными и нарушают права истца.

Следовательно, разногласия сторон по договору купли-продажи N 356-ППВ верно урегулированы судом с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенной экспертным заключением от 24.09.2021 N 090-С/2021, в сумме 7 633 000 рублей (без учета НДС) (пункт 3.1 договора).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может отличаться от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО "Аналитик Центр" от 21.09.2019, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ имущества обеспечивается исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными. Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

Также истцом были заявлены требования об урегулировании разногласий по пунктам 5.3., 5.9 договора, а также об исключении из текста договора пунктов 2.2.7, 5.6, 5.10. Между тем, учитывая, что судебный акт обжалуется Управлением в части редакций пунктов 3.1, 5.3, 5.9, и исключения пункта 5.10, судебной коллегией проводится проверка только в данной части.

Из материалов дела следует, что при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в договор условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание существо неустойки, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, апелляционная коллегия не усматривает оснований для несогласия с выводом суда первой инстанции о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Учитывая изложенное, пункт 5.3. договора правомерно установлен судом в редакции, предложенной истцом.

В соответствии с пунктами 5.9, 5.10 договора в предложенной ответчиком редакции "в случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу полученный по договору Объект, а Продавец возвращает Покупателю сумму в размере оплаченной Покупателем стоимости указанного объекта (за исключением пени и денежных средств за пользование объектом)". "За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта".

Между тем, поскольку по смыслу статьи 453 ГК РФ, разъяснениям пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", одним из общих последствий расторжения договора купли-продажи, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, является возврат полученного имущества передавшей его стороне, тогда как ответственность покупателя за расторжение договора законодательно не установлена, суд первой инстанции при наличии рассматриваемых разногласий обоснованно определил пункт 5.9 договора в редакции истца и исключил из договора пункт 5.10.

Доводы апелляционной жалобы о том, что действия предпринимателя, направленные на изменение пунктов раздела 5 договора, и на исключение из договора пункта 5.10, имеют целью его освобождение от ответственности за недобросовестное исполнение обязательства покупателя по внесению выкупной цены, являются ошибочными, поскольку указанные пункты, в том числе при их принятии в редакции истца, стимулируют общество к надлежащему исполнению денежных обязательств по договору.

Ссылка апеллянта в обоснование довода о наличии у него права устанавливать условия платежей по договору купли-продажи муниципального имущества и санкции за их нарушение на постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 N 2468/10 судом апелляционной инстанции не принимается. Так, согласно названному постановлению в связи с отсутствием в Законе N 159-ФЗ положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Таким образом, приведенное постановление Президиума ВАС РФ не содержит правовой позиции относительно наличия у собственника муниципального имущества исключительного права на установление в договоре купли-продажи условий об ответственности покупателя.

С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.12.2021 по делу N А51-3892/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына