Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2022 г. N 15АП-1682/22 по делу N А32-4319/2020

город Ростов-на-Дону

04 марта 2022 г.

дело N А32-4319/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мякота Владимира Владимировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 по делу N А32-4319/2020

по иску администрации муниципального образования Белореченский район (ИНН 2303010026, ОГРН 1022300715480)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Мякота Владимиру Владимировичу (ИНН 231114311912, ОГРНИП 304231129400305)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мякоте В.В. (далее - ИП Мякота В.В., предприниматель, ответчик) о взыскании 367 356,63 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 21.03.2008 N 3900003023 за период с 01.04.2018 по 31.03.2020, 52 083,50 руб. пени за период с 06.02.2018 по 28.01.2020; расторжении договора аренды N 3900003023 от 21.03.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Людинина Т.В. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.03.2021, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 196 381,95 руб. задолженности за период с 01.04.2018 по 31.03.2020, в остальной части в иске отказано. Суды с учетом проведенной экспертизы, в ходе которой установлено, что ответчику для эксплуатации объектов недвижимости необходим земельный участок значительно меньшей площади, пришли к выводу о ничтожности подписанного сторонами соглашения. Расчет платы за пользование земельным участком произведен судом на основании действующих в спорном периоде нормативных правовых актов. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, основания для его расторжения и взыскания неустойки отсутствуют.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.07.2021 решение от 11.12.2020 и постановление апелляционного суда от 17.03.2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что с учетом реализации собственником объектов недвижимости исключительного права договор аренды мог быть квалифицирован в качестве недействительного только в части превышения площади, необходимой для их эксплуатации. Предприниматель, подписывая соглашение, принял в пользование спорный земельный участок в существующей площади и не инициировал процедуру расторжения договора. Сведений о том, что ответчик не имел возможности осуществлять владение земельным участком в заявленной площади (полностью либо в части) материалы дела не содержат. Действующим законодательством не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой деятельности. В рамках дела N А32-29515/2017 с предпринимателя по спорному договору взыскана плата исходя из всей площади земельного участка. При рассмотрении указанного дела предприниматель не приводил доводов о несоразмерности площади земельного участка.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования и просила взыскать с ИП Мякоты В.В. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 31.03.2020 в размере 512 119,64 руб. и пени за период с 06.02.2018 по 28.01.2020 в размере 54 896,50 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы. Судом отклонен довод о недействительности договора аренды. Ответчик не представил доказательств того, что не имел возможности владеть участком. Представленный истцом расчет задолженности и пени суд проверил и признал обоснованным. Суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Не согласившись с данным судебным актом, ИП Мякота В.В. обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 10.12.2021 отменить. Взыскать с ответчика в пользу истца 196 381,95 руб. задолженности. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает, что результатами судебной экспертизы подтверждается факт использования ответчиком только части земельного участка площадью 9 529,3 кв.м. Договор аренды является ничтожным в связи с несоразмерностью площади строений и площади участка. Согласно государственному акту N 42600082 автотранспортному предприятию N 5 был выделен земельный участок площадью 7,48 га. Администрация не представила градостроительный документ, подтверждающий расчет площади. Земельный участок площадью 26 370 кв.м. сформирован с нарушением земельного законодательства. Ответчик не имеет возможности использовать весь земельный участок по назначению ввиду многочисленной поросли и заболоченности. В спорный период расчет арендной платы надлежит производить в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 21.03.2016 N 121. Размер задолженности за заявленный период за пользование земельным участком площадью 9 592 кв.м. составляет 196 381,95 руб. В удовлетворении иска о расторжении договора аренды надлежит отказать, поскольку договор расторгнут соглашением от 03.03.2021, заключенным между истцом и ответчиком.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.03.2008 между администрацией (арендодатель) и Людининой Т.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3900003023, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:39:0101003:0076, предназначенный для эксплуатации и обслуживания зданий нежилого назначения: трассовой мастерской, бокса для покраски автомашин, мастерской техобслуживания, гаража, конторы (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком, в размере согласно прилагаемого к договору аренды расчета арендной платы. В соответствии с условиями договора размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в связи с решениями Правительства Российской Федерации, высших органов государственной власти Краснодарского края, представительных органов местного самоуправления, устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Согласно пункту 2.2 договора стороны согласовали условие о том, что арендная плата исчисляется с 21 марта 2008 года - даты начала фактического использования земельного участка.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый день использования в соответствующем арендном периоде до 10 числа 1, 4, 7, 10 месяца. То есть арендная плата уплачивается ежеквартально в виде авансовых платежей в срок до 10 числа первого месяца квартала.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.04.2008, номер регистрации N 23-23-07/018/2008-453.

08.05.2008 между Людининой Т.В. (продавец) и ИП Мякота В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание - трассовой мастерской, инвентарный N 26583, литер Д, общей площадью 95,0 кв. м;

- нежилое здание бокс для покраски автомашин, инвентарный N 26583, литер Ж, общей площадью 79,3 кв. м;

- нежилое здание - склад материально-технический, инвентарный N 26583, литер В, общей площадью 521,5 кв. м;

- нежилое здание - мастерская техобслуживания, инвентарный N 26583, литер Ь, общей площадью 517,8 кв. м;

- нежилое здание - гараж на 50 автомашин, инвентарный N 26583, литер Е, общей площадью 1 650,3 кв. м;

- нежилое двухэтажное здание контора, инвентарный N 26583, литер А, общей площадью 662,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край. Белореченский район, х. Северный.

Договор купли-продажи от 08.05.2008 зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2 договора указанные в пункте 1 объекты недвижимого имущества принадлежат продавцу на праве собственности на основании: решения третейского суда Краснодарского края о признании права собственности от 12.01.2004, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.01.2004 серия 23-АБ N 299628, 23-АБ N 299629, 23-АБ N 299625, 23-АБ N 299634, 23-АБ N 299626, 23-АБ N 299627.

В пункте 3 договора стороны согласовали, что в результате заключения настоящего договора покупатель принимает во временное владение и пользование на условиях, предусмотренных договором аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:39:0101003:0076.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю был зарегистрирован договор уступки прав по договору аренды, номер регистрации 23-23-07/023/2008-411.

По состоянию на 28.01.2020 по договору аренды земельного участка N 390003023 сумма задолженности составила 419 440,13 руб., из которой 367 356,63 руб. - задолженности по арендной плате и 52 083,50 руб. - пени.

С целью досудебного урегулирования спора 16.09.2019 в адрес ответчика направлена претензия о погашении в добровольном порядке суммы задолженности по арендной плате в десятидневный срок, однако требования претензии остались без удовлетворения.

02.10.2019 в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке в десятидневный срок с указанием причины расторжения договора, которое оставлено ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация ссылается на неисполнение предпринимателем обязанности по оплате арендных платежей по договору от 21.03.2008 N 3900003023 за период с 01.04.2018 по 31.03.2020 в размере 512 119,64 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, предприниматель ссылается на то обстоятельство, что фактически использует только часть арендуемого земельного участка под объектом недвижимости, которая согласно заключению эксперта составляет 9 592 кв.м., в связи с чем полагает необходимым производить расчет задолженности исходя из указанной площади, а не площади всего земельного участка (26 370 кв.м.).

Между тем, из материалов дела следует, что права по договору аренды земельного участка от 21.03.2008 N 3900003023 перешли к ИП Мякоте В.В. в связи с приобретением в собственность расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости по договору купли-продажи от 08.05.2008, заключенному с Людининой Т.В. Указанным договором, зарегистрированным в установленном порядке, предусмотрено, что в результате заключения настоящего договора покупатель принимает во временное владение и пользование на условиях, предусмотренных договором аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:39:0101003:0076.

Факт передачи спорного участка площадью 26 370 кв.м. в аренду подтвержден договором аренды и ответчиком не оспаривается. При этом в договоре отсутствует указание на фактическое предоставление части земельного участка под объектами недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

ИП Мякота В.В. принял на себя обязательства по договору аренды земельного участка без каких-либо возражений и разногласий, в том числе в части арендуемой площади.

С даты заключения указанного договора предприниматель пользовался земельным участком и обязан был вносить предусмотренную договором арендную плату.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Договор от 21.03.2008 N 3900003023 исполнялся сторонами, следовательно, признавался ими заключенным и действительным.

При этом с даты перехода прав по данному договору (08.05.2008) до обращения администрации в суд с настоящим иском предприниматель не инициировал процедуру формирования земельного участка непосредственно под принадлежащими ему объектами недвижимости, не обращался в администрацию за внесением соответствующих изменений в договор аренды.

Судом также установлено, что в рамках дела N А32-29515/2017 по иску администрации с ИП Мякоты В.В. взыскана задолженность по арендной плате за период с 16.06.2015 по 30.09.2017 исходя из всей площади арендованного земельного участка. Возражений в отношении использования земельного участка только под объектами недвижимости и несоразмерности его площади предприниматель в ходе рассмотрения данного дела не заявлял.

Ответчик в материалы дела не представил доказательств того, что не имел возможности осуществлять владение земельным участком либо его частью.

Доводы предпринимателя о наличии на участке многочисленной поросли и заболоченности, препятствующей использованию участка, отклоняются судебной коллегией как документально необоснованные.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие обоснования площади при формировании спорного земельного участка отклоняется судебной коллегией, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела.

Учитывая изложенное, требование администрации о взыскании арендной платы обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном администрацией размере.

Расчет задолженности по арендной плате проверен судом и признан обоснованным.

В рамках настоящего дела администрацией также заявлено требование о взыскании пени за период с 06.02.2018 по 28.01.2020 в размере 54 896,50 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.1 договора предусмотрена уплата неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки внесения платежей.

Поскольку обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, у администрации возникло право на начисление договорной неустойки.

Расчет задолженности проверен судом апелляционной инстанции и признан верным, доводов относительно произведенного расчета апелляционная жалоба не содержит.

Обращаясь в суд с требованием о расторжении договора аренды от 21.03.2008 N 3900003023, администрация указала на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Суд первой инстанции, установив наличие предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора, ввиду существенных нарушений арендатором условий договора аренды, удовлетворил иск администрации в указанной части.

Из материалов дела следует, что в настоящее время спорный земельный участок разделен, с предпринимателем заключен новый договор аренды в отношении земельного участка площадью 9 592 кв.м.

При этом факт расторжения спорного договора аренды по соглашению сторон в связи с разделом земельного участка и заключением нового договора после обращения в суд и до вынесения решения по существу спора не свидетельствует о необоснованности вывода суда о наличии правовых оснований для расторжения договора и не может служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2021 по делу N А32-4319/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев