Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 15АП-20/22 по делу N А53-24129/2021

город Ростов-на-Дону

05 марта 2022 г.

дело N А53-24129/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии: от истца: представитель Чурилина Т.В. по доверенности от 28 июня 2021 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации Персиановского сельского поселения Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2021 года по делу N А53-24129/2021 по иску индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209) к ответчику: Администрации Персиановского сельского поселения Ростовской области, при участии третьих лиц: Отдела архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области, Чурилина Романа Сергеевича, Озерова Петра Викторовича, Киселева Евгения Николаевича, Гиваргизяна Артема Левоновича, Отрошко Валентина Вячеславовича, общества с ограниченной ответственностью "ФМ 161", Гончарова Алексея Павловича о признании торгов недействительными, о признании недействительным договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Амиров Сурен Олегович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Персиановского сельского поселения (далее - ответчик) с требованиями о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с разрешенным использованием - объекты торгового назначения и общественного питания с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11, проведенные Администрацией Перснановского сельского поселения 29.07.2020, и договора аренды земельного участка от 28.08.2020 N 2, заключенного по результатам торгов, недействительными, применить последствия недействительности сделки (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебное решение мотивировано тем, что информация о предмете торгов была изложена неверно, поскольку было указано, что земельный участок не имеет ограничений прав. Вместе с тем установлено, что на земельном участке имеются охранные зоны тепловых сетей и электросетей. Суд признал торги и договор недействительной сделкой, не указав при этом в решении: на основании какой нормы закона он признает договор недействительной сделкой.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в период действия договора аренды земельного участка предприниматель обратился в отдел архитектуры администрации с заявлением от 02.09.2020 о выдаче градостроительного плана земельного участка, план получен ответчиком. Исходя из информации; содержащейся в градостроительном плане данного участка, препятствий для использования участка по назначению не установлено, установлено наличие на участке сооружения (электрические сети), а также наличие охранной зоны теплосетей - площадь 27 м.кв., при этом согласно разделу 2.3 плана максимальный процент застройки составляет 90%, что соответствует аукционной документации, размещенной на официальном сайте администрации. Градостроительный план земельного участка соответствует условиям договора в отношении характеристик земельного участка. 14.09.2020 отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области Амирову С. О. выдано разрешение на строительство N 61-528-29-2020 магазина на земельном участке площадью 846 кв.м., с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11. На основании вышеуказанного разрешения на строительство Аминов С. О. на полученном земельном участке осуществил строительство здания магазина общей площадью 16,6 кв.м., 26.01.2021 Амиров СО. обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина. 20.04.2021 решением Арбитражного суда Ростовской области по делу А53-3457/2021 Амирову С.О. отказано в признании ненормативного акта недействительным. Доказательств невозможности фактического использования земельного участка предпринимателем в спорный период не представлено. 26.01.2021 Амиров С.О. обратился в Администрацию Октябрьского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина.

Истцом в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что истец находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

В судебном заседании представитель доводам апелляционной жалобы возражала, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах апелляционный суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Администрацией Персиановского сельского поселения на официальном сайте для размещения информации о торгах www.torgi.gov.ru 22.06.2020 размещено извещение о проведении торгов N 220620/0093613/03 по лоту N 2 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи лагери, ул. 60 лет Победы, 11.

В соответствии с информацией, содержащейся в извещении о проведении торгов N 220620/0093613/03 по лоту N 2, земельный участок предоставлялся под строительство торговых объектов, параметры разрешенного строительства объекта: минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта - 0 м; предельное количество этажей - 3; максимальный процент застройки - 90%. Права на участок, ограничение прав - нет. Начальная цена лота - 292 000 руб.

29.07.2020 состоялись торги, по результатам которых Амиров С.О. признан победителем (протокол заседания аукционной комиссии от 29.07.2020 N 2-А). Конечное предложение, поступившее от Амирова С.О. по итогам вышеуказанного аукциона, составило 10 120 720 руб. арендной платы в год.

28.08.2020 между Амировым С.О. и Администрацией Персиановского сельского поселения заключен договор N 2 аренды земельного участка. Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торгового назначения и общественного питания, с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв. м, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 846 кв. м.

Передача земельного участка оформлена актом от 28.08.2020, подписанным сторонами без замечаний. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В целях освоения арендуемого земельного участка путем строительства на нем магазина Амиров С.О. 02.09.2020 обратился в Отдел архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлением о выдаче градостроительного плана.

03.09.2020 истцу предоставлен градостроительный план земельного участка, из которого следует, что в границах земельного участка имеется охранная зона теплосетей площадью 500 кв. м, и охранная зона электросетей площадью 27 кв. м. То есть большая часть земельного участка, предоставленного в аренду, расположена в охранной зоне теплосетей и электросетей.

14.09.2020 Отделом архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области выдано разрешение на строительство N 61-528-29-2020 магазина на земельном участке площадью 846 кв. м с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

На основании вышеуказанного разрешения на строительство Амиров С.О. осуществил строительство здания магазина, общей площадью 16,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

26.01.2021 Амиров С.О. обратился в Администрацию Октябрьского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина.

Письмом от 01.02.2021 Администрация Октябрьского района отказала Амирову С.О. в выдаче разрешения на ввод спорного магазина, ссылаясь на несоответствие построенного объекта проектной документации.

В рамках арбитражного дела N А53-3457/2021 Амиров С.О. обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации Октябрьского района Ростовской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оформленного письмом от 01.02.2021 N 89.08.1/103, обязании выдать разрешение. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении требований.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.08.2021, с Амирова С.О. в пользу администрации по договору аренды взыскано 9 820 720 руб. долга, 1 433 825,12 руб. пеней, в остальной части иска отказано. Удовлетворяя требования арендодателя, суд исходил из факта передачи арендатору земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 28.08.2020 N 2, факта ненадлежащего исполнения предусмотренных договором обязанностей по уплате арендных платежей, отсутствия доказательств внесения арендной платы в полном объеме, а также того, что на момент рассмотрения дела проведенные торги предпринимателем не оспорены, договор аренды подписан сторонами, акт приема-передачи составлен без замечаний, наличие скрытых недостатков, препятствующих использованию участка по его целевому назначению, предприниматель документально не подтвердил.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на наличие на спорном земельном участке трубопроводов и опор линий электрических передач, а также соответствующих охранных зон. Площадь территории, свободной от ограничений, по утверждению истца, составляет 367 кв. м. Процент участка, на котором возможно размещать объекты торгового назначения составляет 43%.

Амиров С.О. указывает, что подавая заявку на участие в аукционе по продаже права аренды на земельный участок с разрешенным использованием - для строительства магазина, рассчитывал на его приобретение согласно заявленным в аукционной документации характеристикам и параметрам, извещение о проведении торгов N 220620/0093613/03 по лоту N 2, опубликованное на сайте torgi.gov.ru., в нарушение Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, ст. 39.11 ЗК РФ, ст. 448 ГК РФ не содержало сведений об ограничениях в использовании земельного участка, находящегося в охранной зоне тепловых сетей и электросетей, не содержало исчерпывающих достоверных сведений о предмете торгов.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о признании торгов и договора аренды, заключенного по результатам торгов, недействительными, применении последствий недействительности сделки.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Истец заявил требование о признании сделки недействительной по основанию, указанному в статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что сделка совершена под влиянием существенного заблуждения относительно предмета сделки (относительно качества предмета, которые значительно снижают возможности использования земельного участка по назначению).

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Вместе с тем согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из материалов дела, после проведения торгов предприниматель Амиров С.О. вступил во владение земельным участком, при этом, исходя из фактических обстоятельств, он не мог не видеть нахождения на земельном участке трубопроводов системы теплоснабжения и линии электропередачи. Однако, увидев и осознав указанное обстоятельство, он не заявил об этом в разумный срок своему контрагенту по договору, а, напротив, приступил к хозяйственному освоению земельного участка.

Таким образом, фактическое поведение предпринимателя после заключения сделки, приступившего к хозяйственному использованию земельного участка и строительству на нем, давало основание другим лицам, в том числе, и стороне договора, полагаться на действительность сделки.

Ссылка суда первой инстанции на норму пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признана убедительной.

Действительно согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Вместе с тем в абзаце 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 дано разъяснение: " Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца".

В данном деле допущенные нарушения не повлияли на формирование стоимости предмета торгов, а также не повлияли на определение победителя торгов, в связи с чем не могут быть самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что предприниматель не мог не понимать, что он намеревается участвовать в торгах, связанных с заключением договора аренды для целей строительства. С учетом указанного обстоятельства, действуя разумно и осмотрительно, он мог и должен был осмотреть земельный участок, в отношении которого предполагалось заключение договора аренды для целей строительства. Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции не смогла пояснить: почему предприниматель, намереваясь осуществить застройку земельного участка, и, проживая в городе Азове Ростовской области, намереваясь вести хозяйственную деятельность в достаточно близко расположенной станице Персиановской, не осмотрел земельный участок и не установил, таким образом, наличия теплопроводов и линии электропередачи, наличие которых очевидно при обычном визуальном осмотре, что подтверждено фотографиями, приложенными к заключению эксперта (л.д.84-93, т.1).

Таким образом, при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок. Указанное обстоятельство само по себе является достаточным основанием для отказа в иске по мотиву существенного заблуждения (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленного иска о признании торгов и сделки недействительной ( по основанию, указанному в статье 178 ГК РФ) не имеется.

Права арендатора в случае предоставления в аренду имущества, имеющего недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, определены нормой пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права ( часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 ноября 2021 года по делу N А53-24129/2021 отменить и принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска предпринимателя Амирова Сурена Олеговича к Администрации Персиановского сельского поселения о признании недействительными торгов, о признании недействительными договора аренды земельного участка - отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

А.А. Попов
О.А. Сулименко

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.