Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2022 г. N 09АП-268/22 по делу N А40-203576/2021

г. Москва

05 марта 2022 г.

Дело N А40-203576/21

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

рассмотрев апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2021, принятое в порядке упрощенного производства по делу N А40-203576/21, по исковому заявлению Департамента городского имущества г. Москвы к РОО "Московское отделение общероссийской общественной организации "Творческий союз художников России" о взыскании задолженности и неустойки по договору, расторжении договора, выселении,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к РОО "Московское отделение общероссийской общественной организации "Творческий союз художников России" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.10.2020 в сумме 240 690, 53 руб., неустойки за период с 06.06.2019 по 31.10.2020 в сумме 10 808, 95 руб., расторжении договора аренды от 01.02.2010 N 17-00002/10, выселении из нежилого помещения площадью 63,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Демьяна Бедного, д. 20, корп. 4 стр. 2 и обязании передать помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества г. Москвы.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 29 декабря 2021 года Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, указывая на то, что суд неполно выяснил обстоятельства по делу, кроме того не применил нормы материального права, подлежащие применению, в связи с чем, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Представитель ответчика отзыв на апелляционную жалобу не направил.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст. 266, 268 и 272.1 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ГУП "Московское имущество" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.02.2010 г. был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 17-00002/10, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает нежилое помещение площадью 63,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Демьяна Бедного, д. 20, корп. 4 стр. 2 для использования в целях: творческая мастерская З.А. Пачулия.

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2009 г., подписанным сторонами.

Срок действия договора установлен с 01.12.2009 по 31.01.2021 г. (п. 2.1 договора).

Согласно п. 5.4.2 договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором аренды.

В соответствии с п. 6.1 договора, размер арендной платы на дату начала действия договора определяется расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора.

Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком.

За указанный в разделе 1 договора объект аренда арендатор ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца вносит арендную плату в размере, установленном в договоре с учетом НДС (18%).

В течение первого календарного года аренды оплата производится по ставке, определенной на дату начала действия договора, установленной в п. 2.1, 2.2 договора, в последующие годы размер арендной платы подлежит ежегодной корректировке на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) устанавливается Минэкономразвития России.

В связи с прекращением права хозяйственного ведения ГУП "Московское имущество" (распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 07.09.2016 г. N 25402) в договор аренды внесены изменения в части смены стороны по договору арендодателя ГУП "Московское имущество" на Департамент городского имущества города Москвы.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.06.2019 по 31.10.2020 за ним образовалась задолженность в сумме 240 690, 53 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии с п. 7.1 Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.1 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 06.06.2019 по 31.10.2020 в сумме 10 808, 95 руб.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции указал, что договоры на теплоснабжение, отопление и водоснабжение арендованных помещений были заключены непосредственно между ГУП г. Москвы "Московское имущество" и ресурсоснабжающими организациями.

При прекращении права хозяйственного ведения ГУП г. Москвы "Московское имущество" вышеуказанные договоры арендодателем расторгнуты.

В мае 2019 года здание по адресу: г. Москва, ул. Демьяна Бедного, д. 20, корп. 4 стр. 2 отключено ПАО "МОЭК" от систем отопления и водоснабжения.

Для заключения прямых договоров на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг арендатор 11.02.2019 г. обратился в ПАО "МОЭК".

Письмом от 28.02.2019 N 02-Ф11/09-9980/19 ответчику отказано в заключении договоров теплоснабжения и горячего водоснабжения со ссылкой на п. 5.4.13 договора, которым установлено, что договоры по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию подлежат заключению между арендодателем и арендатором.

В период 2019-2020 г. ответчик неоднократно уведомлял истца о невозможности использования нежилых помещений и необходимости внесения изменений в договор аренды с целью предоставить МО ТСХ России право на самостоятельное заключение договоров коммунальных услуг.

Письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 05 марта 2020 года N 33-5-3454/20-(0)-1 ответчику отказано в предоставлении государственной услуги о внесении изменений в договор.

Факт отсутствия в арендуемом помещении теплоснабжения, горячего водоснабжения подтвержден материалами дела и не оспорен истцом, то есть помещение переданное арендатору начиная с октября 2019 г. находилось в состоянии, непригодном для использования по назначению.

При этом ответчик, действуя добросовестно, предпринимал все возможные попытки заключения прямых договоров коммунального обслуживания.

Также, платежными поручениями N 1296 от 09.12.2019, N 1348 от 23.12.2019, ответчиком в полном объеме произведена оплата арендной платы за период с 01.06.2019 по 30.09.2019 на что указано в назначении платежей.

Таким образом, поскольку арендуемое помещение предоставлено ответчику для размещения творческой мастерской, при этом невозможность использования помещений в соответствии с его целевым назначением подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендную плату за период с 01.10.2019 г. по 31.10.2020 г., в связи с чем, основания для взыскания задолженности по арендной плате у суда отсутствуют.

В части требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции указал, что платежным поручением N 1037 от 20.11.2020 ответчиком произведена оплата пени за период с 01.10.2016 по 07.10.2020 в сумме 33 917, 75 руб.

А поскольку требования о взыскании неустойки, являются производными от требований о взыскании суммы задолженности по арендной плате, то основания для ее взыскания также отсутствуют.

В части требований о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из арендуемого помещения, суд первой инстанции также указал, что не подлежит удовлетворению, поскольку материалами дела не подтвержден факт допущенных ответчиком нарушений условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную в исковом заявлении, которой судом первой инстанции дана надлежащая оценка, что отражено в решении суда.

Как верно указал суд первой инстанции, ответчиком арендная плата за период аренды с 06.06.2019 по 30.09.2019 была оплачена в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями N 1296 от 09.12.2019 (период аренды с 01.01.2019 - по 31.07.2019) на сумму 129 441, 69 руб. и N 1348 от 23.12.2019 (период аренды с 01.08.2019 по 30.09.2019) на сумму 36 983, 34 руб.

Кроме того, 20 ноября 2020 года ответчиком были уплачены пени за просрочку исполнения обязательства по оплате аренды за период с 01.10.2016 по 07.10.2020 в сумме 33 917, 75 руб., что подтверждается платёжным поручением N 1037 от 20.11.2020.

Также, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что истец фактически лишил ответчика возможности заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку как следует из материалов дела, для заключения прямых договоров на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг арендатор 11.02.2019 г. обратился в ПАО "МОЭК".

Письмом от 28.02.2019 N 02-Ф11/09-9980/19 ответчику отказано в заключении договоров теплоснабжения и горячего водоснабжения со ссылкой на п. 5.4.13 Договора, которым установлено, что договоры по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию подлежат заключению между арендодателем и арендатором.

В период 2019-2020 г. ответчик неоднократно уведомлял истца о невозможности использования нежилых помещений и необходимости внесения изменений в договор аренды с целью предоставить МО ТСХ России право на самостоятельное заключение договоров коммунальных услуг, что также подтверждается материалами дела.

Письмом Департамента городского имущества г. Москвы от 05 марта 2020 года N 33-5-3454/20-(0)-1 ответчику отказано в предоставлении государственной услуги о внесении изменений в договор.

Указанное обстоятельство привело к невозможности использования арендованного помещения, которое было приобретено для использования в целях: творческая мастерская З.А. Пачулия (п. 1.3 Договора).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие подключения коммунальных услуг влечет за собой невозможность использования арендованных помещений в целях, указанных в договоре аренды.

При этом, суд апелляционной инстанции обращает внимание на тот факт, что позиция Верховного Суда РФ сводится к тому, что "невозможность пользования арендованным имуществом по не независящим от арендатора обстоятельствам освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы" (Определение ВС РФ N 96-ПЭК15 от 16.07.2015 г.).

Аналогичная позиция сформулирована в Обзоре судебной практики ВС РФ N 2, утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015 г.: "Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления соответственно, он теряет право на получение арендной платы".

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции возлагает ответственность за недостатки предоставленного ответчику нежилого помещения на арендодателя, применив к отношениям сторон нормы п. 1 ст. 612 ГК РФ, в связи с чем, приходит к выводу, об отсутствии оснований для взыскания арендной платы по договору.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи, с чем отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 и 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 декабря 2021 года по делу N А40-203576/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко