Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 04АП-6356/21 по делу N А10-5581/2020

город Чита

09 марта 2022 г.

Дело N А10-5581/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Желтоухова Е.В., Скажутиной Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Федоровой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РациоТехнология" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года по делу N А10-5581/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "РациоТехнология" (ОГРН 1050302694826, ИНН 0323123120) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-5" (ОГРН 1020300911773, ИНН 0323114728), к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) о признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности; о признании договора недействительным в части; о снятии обременения,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление-5" Мирхусеева Сарюна Дамдинжаповна,

при участии в судебном заседании:

от истца: Очировой Д.А. - представителя по доверенности 03.02.2020,

от ответчика: Алексеева А.Н. - представителя по доверенности от 02.11.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "РациоТехнология" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительное управление-5" (далее -ответчик-1, общество, ООО "СУ-5"), к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее -ответчик-2, ПАО Сбербанк, банк):

- о признании права собственности ООО "РациоТехнология" на нежилое помещение, площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Советская, д.23 А, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом.21;

- об обязании ООО "Строительное управление-5" провести государственную регистрацию перехода права собственности на ООО "РациоТехнология" на нежилое помещение, площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Советская, д.23 А, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом.21 по Договору N си61 соинвестирования строительства нежилого здания от 04.07.2016;

- о признании договора ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 31.12.2016 недействительным в части включения в предмет залога нежилого помещения, площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Советская, д.23 А, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом.21;

- об обязании ПАО "Сбербанк России" снять обременение с объекта недвижимости нежилое помещение, площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер 03:24:011206:3356, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Советская, д.23 А, третий этаж (1,3,5,6,7,8,9,10,11), пом.21 для осуществления регистрации перехода права собственности,

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, полагая об обоснованности иска, о неправильном применении норм материального и процессуального права.

В отзыве ответчик -2 просит решение оставить без изменения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет".

Участвующие в деле лица свои правовые позиции поддержали.

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве, изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, 23.09.2014 между ООО "Строительное управление-5" и ПАО "Сбербанк" был заключен договор N 8601000-41335-0 об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 203000000 руб. на срок до 23.09.2019 для финансирования затрат по строительному проекту: "Строительство этнокультурного центра коренных народов Севера Бурятии "Арун" в Советском районе города Улан-Удэ (далее - кредитный договор). Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях кредитного договора.

В установленный срок ООО "Строительное управление-5" обязательства по возврату кредита в полном объеме не исполнило.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был предоставлен залог имущества и имущественных прав.

Государственная регистрация ипотеки в пользу банка удостоверена выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и произведена по нескольким основаниям, а именно:

на основании договора ипотеки N 8601000-41335-0/и1 от 7 ноября 2014 года, предметом которого является передача обществом (залогодателем) в залог банку (залогодержателю), принадлежащего залогодателю права аренды на земельный участок (срок предоставления в залог права аренды земельного участка продлен по дополнительному соглашению - до 14.06.2018), площадью 2716 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 03:24:011206:292, адрес: г.Улан-Удэ, Советский район, ул. Советская, д. 23А (ипотека в пользу банка зарегистрирована 13.11.2014);

по договору ипотеки N 8601000-41335-0/и2 от 7 ноября 2014 года, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего обществу на праве собственности недвижимого имущества (незавершённый объект недвижимости) - "Этнокультурный центр коренных народов севера Бурятии "Арун", площадь застройки 1681,3 кв. м., степень готовности 31 %, инвентарный номер N 2542/р, литер А, находящийся по адресу: город Улан-Удэ, Советский район, ул. Советская, д. 23А, кадастровый номер 03:24:011206:2211(ипотека в пользу банка зарегистрирована 13.11.2014);

по договору ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 30 декабря 2016 года, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества - 33 нежилых помещения, расположенных по адресу: город Улан-Удэ, Советский район, ул. Советская, д. 23А, в том числе нежилое помещение, площадью 875,7 кв.м., кадастровый номер: 03:24:011206:3003, в результате раздела которого 15.08.2019 образовалось спорное нежилое помещение N 21, площадью 44,8 кв.м., кадастровый номер: 03:24:011206:3356.

04 июля 2016 года между ООО "Строительное управление-5" (инвестор) и ООО "РациоТехнология" (соинвестор) подписан договор N си-61 соинвестирования строительства нежилого здания, предметом которого является передача инвестором соинвестору правомочий по инвестированию строительства части нежилого здания по адресу: город Улан-Удэ, Советский район, ул. Советская, д. 23А с правом получения по окончании строительства в собственность соинвестора нежилого помещения N 21, общей площадью 44,67 кв.м., расположенного на отметке +7,200 нежилого здания (нежилое здание Этнокультурный центр коренных народов Севера Бурятии "АРУН" по адресу: Россия, г.Улан-Удэ, ул. Советская, 23А) (п. 3.1 договора соинвестирования).

Окончание строительства объекта и сдача его в эксплуатацию должны быть осуществлены во 2-ом полугодии 2016 года, но не позднее 21.12.2016 (п. 3.3. договора соинвестирования).

Согласно п.3.4. договора право собственности на нежилые помещения возникает у соинвестора с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке в Управлении Росреестра по Республике Бурятия.

Пунктом 4.1.6 договора инвестор обязан по окончании строительства и получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предоставить соинвестору все документы, необходимые для оформления его права собственности на нежилое помещение. Общая сумма осуществляемого соинвестором финансирования определена по соглашению сторон и составляет 5440199,83 руб. (без НДС).

Общая сумма финансирования настоящего договора определяется как произведение размера общей площади нежилого помещения, подлежащего передаче соинвестору согласно п. 3.1 договора, на стоимость 1 кв.м. общей площади подлежащей передаче объекта инвестирования. Цена одного квадратного метра нежилого помещения составляет 121786,43 руб., без НДС. Цена договора является окончательной и пересмотру не подлежит (п. 5.1 договора).

Полученные денежные средства в рамках данного договора направляются инвестором на финансирование объекта строительства, в том числе на погашение кредитов, займов и иных заимствований, а также процентов и иных платежей по ним, направленных на строительство объекта (п. 5.2 договора).

В качестве исполнения своих обязательств по договору соинвестирования истец предоставил договор цессии N 2 от 04.07.2016, акты по формам КС-2 и КС-3, соглашение о проведении зачета между ООО "Строительное управление -3" и ООО "РациоТехнология" от 04.07.2016, платежное поручение N 440 от 23.12.2020 в качестве доплаты по договору соинвестирования в связи с увеличением площади помещения.

Согласно разрешению N 04-302000-46-2016 от 13.09.2016, выданного муниципальным учреждением "Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ", объект "АРУН" построен и введен в эксплуатацию.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016 ответчиком ООО "СУ-5" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 875,7 кв.м., третий этаж (1, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11), расположенное по адресу: г.Улан-Удэ, ул. Советская, 23А, в том числе на спорное помещение.

В подтверждение факта передачи обществом спорного нежилого помещения соинвестору в материалы дела представлены акт приема-передачи нежилого помещения по договору соинвестирования от 11.01.2021 и дополнительное соглашение к договору от 01.12.2019.

В обоснование исковых требований истец указал, что в связи с исполнением своих обязательств по договору соинвестирования, вводом объекта строительства в эксплуатацию и передачей ему обществом спорного нежилого помещения, у него возникло право собственности на нежилое помещение, право требования у первого ответчика проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение в установленном действующим законодательством порядке. Истцом право собственности на спорное нежилое помещение в введеннном в эксплуатацию объекте в установленном законом порядке не зарегистрировано. Истец указывает, что не может зарегистрировать право собственности на принадлежащее ему имущество, поскольку объект недвижимости обременен записью об ипотеке в ЕГРН, в то время как сам договор ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 31.12.2016 в части залога на спорное нежилое помещение является недействительным, нарушает права и законные интересы истца. Заинтересованность ООО "РациоТехнология" в признании договора ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 31.12.2016 недействительным в части включения в предмет залога нежилого помещения, по мнению истца, заключается также в том, что соответствующее признание позволит избежать обращения на спорное нежилое помещение в построенном объекте для удовлетворения требований кредиторов ООО "СУ-5", в отношении которого в настоящее время введена процедура наблюдения в рамках банкротного дела.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 8, 11, 12, 168, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 АПК РФ, положениями Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации", учел правовые позицию, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, отказал в удовлетворении требований.

Повторно оценив представленные доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с указанными правильными выводами Арбитражного суда Республики Бурятия.

По делу установлено, что на момент заключения договора ипотеки право собственности на предмет ипотеки, указанный в договоре ипотеки N 8601000-41335-0/и2 от 7 ноября 2014 года, было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (свидетельство о государственной регистрации права 03-АА 580364 от 06.11.2014, регистрационная запись N 03-03- 01/412/2011-495) за ООО "СУ-5", как единственным собственником данного объекта недвижимости.

ПАО "Сбербанк России", кредитуя строительство под залог объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, заключая договоры ипотеки от 07.11.2014, полагался на записи о праве собственности и аренды за обществом на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права.

Доказательств того, что на момент заключения договоров ипотеки в 2014 году имелись правопритязания третьих лиц, материалы дела не содержат.

Как следует из материалов дела, договоры ипотеки на объект и земельный участок между ООО "СУ-5" и банком заключены 07.11.2014, то есть ранее даты заключения истцом и ООО "СУ-5" инвестиционного договора (04.07.2016), и возможного возникновения у него права долевой собственности на объект незавершенного строительства.

По результатам оценки доказательств, апелляционный суд поддерживает вывод о том, что условия инвестиционного договора не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре договоров ипотеки (залога недвижимости), удостоверяющих права банка как залогодержателя, следовательно, истец не является заинтересованным лицом по смыслу ст. 4 АПК РФ.

При таком положении и исходя из п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 3.4. договора соинвестирования N си-61 от 04.07.2016, в отсутствие государственной регистрации права, правомерно не принят довод истца о возникновении у него права собственности на спорное помещение.

В отношении требований о признании недействительным договора ипотеки от 30.12.2016 в части залога спорного помещения, суд первой инстанции, учтя основания данных требований, правильно применив положения ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации Федерального, закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", верно резюмировал, что ипотека в пользу Банка в отношении объекта, возведенного в результате завершения строительства и вновь образованных помещений в нем, возникла как в силу прямого указания закона, так и на основании договоров ипотеки от 2014 года. Заключение договора ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 30.12.2016 не меняет существа наличия обременений относительно объекта строительства и не может являться свидетельством того, что залог недвижимого имущества, возникший по договорам ипотеки от 2014 года, не распространяется на здание, возведенное в результате завершения строительства. Договор ипотеки N 8601000-41335-0/и5 от 30.12.2016 констатирует факт наличия ипотеки на помещения, которые образовались в результате раздела заложенного объекта. При этом, на момент заключения договора соинвестирования земельный участок, а также объект незавершенного строительства уже находились в ипотеке у банка, соответственно указанные права залога в силу закона распространились и на приобретаемое соинвестором нежилое помещение, истец, проявляя должным образом осмотрительность и внимательность при заключении договора соинвестирования, мог проверить наличие указанных обременений в пользу банка.

Суд, по результатам оценки доказательств верно учел, что письмо банка от 05.07.2016 не может быть расценено как согласие залогодержателя на вывод из залога спорного помещения. Согласие кредитора в том понимании, какое имеет в виду истец, банк не давал, частичное высвобождение площадей из залогового обязательства до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору при соблюдении определенных условий, исходя из пункта 12.2 кредитного договора, а также в отсутствие иного соглашения между сторонами, является правом залогодержателя.

Таким образом, ООО "СУ-5", получив у Банка согласие на заключение Договора соинвестирования N си-61 с ООО "Рациотехнология", имело намерение и приняло на себя обязательство по окончании строительства передать нежилое помещение N 21 общей площадью 44,67 кв.м. согласно схеме расположения. Данные обязательственные правоотношения между инвестором и соинвестором касаются взаимоотношений между ними и не могут в случае неисполнения обществом своих обязательств по кредитному договору нарушать возникшие в установленном порядке права и законные интересы другого участника гражданского оборота - банка.

Поэтому довод истца о том, что ипотека в 2016 году на спорное нежилое помещение не должна была оформляться, поскольку данное помещение на момент заключения договора ипотеки от 30.12.2016 было реализовано по договору соинвестирования строительства нежилого здания от 04.07.2016, правомерно отклонен.

Более того, по делу не представлено доказательств наличия оснований для погашения записи об ипотеке по спорому объекту.

Оценив доказательства, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о необоснованности иска, поскольку на момент заключения договора соинвестирования земельный участок, а также объект незавершенного строительства, находились в ипотеке у банка, общество свои обязательства по кредитному договору перед Банком не исполнило, удовлетворение денежных требований по кредитному договору за счет заключения договора соинвестирования спорного помещения Банком не получено, последний своего прямого согласия на погашение права залога в отношении спорного помещения не предоставлял, погашения записи об ипотеке по спорому объекту не было и оснований к тому не имелось.

Вопреки доводам апеллянта, судом первой инстанции не допущено нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права. Бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, с учетом конкретных обстоятельств дела о которых указано выше и регулирующих спорные отношения норм материального права, судом первой инстанции распределено верно.

Вопреки мнению апеллянта, исходя из предмета спора (о признании права собственности) и результата рассмотрения, оснований для прекращения производства по делу не имеется, поскольку данный спор подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО "СУ-5".

Доводы апелляционной жалобы, проверенные в полном объеме, не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, либо влияли на обоснованность и законность судебного решения.

Решение суда первой инстанции соответствует закону, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции, в том числе и безусловные.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 06 октября 2021 года по делу N А10-5581/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Л. Каминский

Судьи

Е.В. Желтоухов Е.Н. Скажутина