Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 20АП-742/22 по делу N А09-8973/2020

г. Тула

9 марта 2022 г.

Дело N А09-8973/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09.03.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.03.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Хамейкиной О.В. (доверенность от 13.08.2021, паспорт, диплом), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макаревич Ольги Васильевны на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.11.2021 по делу N А09-8973/2020 (судья Поддубная И.С.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Пашковой Галины Федоровны (г. Красногорск) к индивидуальному предпринимателю Макаревич Ольге Васильевне (г. Брянск), третье лицо - Аминтазаева Елена Евгеньевна (г. Брянск) о взыскании задолженности в сумме 580 644 руб. 89 коп., в том числе: 193 548 руб. 20 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества б/н от 01.07.2020 и 387 096 руб. 69 коп. долга по арендной плате за период с 01.07.2020 по 29.08.2020 по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2020 N2, а также 14 613 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по делу (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ),

УСТАНОВИЛ:

решением суда области от 29.11.2021 иск удовлетворен. В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, в иске отказать, ссылается на действие в спорный период ранее заключенных между сторонами договоров аренды, действие договоров не прекращено. Ответчик не подтвердил действительность вновь заключенных договоров аренды, которые, по его мнению, заключены на кабальных условиях под влиянием истца. Кроме того, обращает внимание на создание препятствий в пользовании имуществом со стороны истца, что выразилось в создании специального охранного режима.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

01.07.2020 между индивидуальным предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2020 Арендодателем о передано Арендатору недвижимое имущество: нежилое здание - административное здание, этажность: 2, кадастровый номер: 32:02:0080901:1360, площадь 263,6 кв.м., адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, п. Новые Дарковичи.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей.

В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 100 000 (сто тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5-го числа месяца, за который осуществляется платеж. Выставление счетов не требуется для оплаты постоянной части.

Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендные платежи за пользование нежилым помещением за период с июля по август 2020 года. Общая задолженность ответчика по арендной плате составила 193 548 руб. 20 коп. (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований, удовлетворенного судом 24.11.2021).

01 июля 2020 года между индивидуальным предпринимателем Пашковой Галиной Федоровной (далее - Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Макаревич Ольгой Васильевной (далее - Арендатор) также заключен договор аренды недвижимого имущества N 2 (далее - Договор). По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2020 Арендодателем передано Арендатору недвижимое имущество: Нежилое здание - убойный цех (камера N14 - 30 кв. м; камера N16 - 57,8 кв. м), кадастровый номер: 32:02:0080401:291, Этажность: 1, адрес (местоположение): Брянская область, Брянский район, с. Дарковичи, ул. Пролетарская, д. 8 в.

Согласно п. 5.1. Договора за пользование помещением стороны установили арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. В соответствии с 5.2. Договора размер ежемесячной постоянной части арендной платы за помещение по настоящему договору составляет: 200 000 (двести тысяч) рублей, НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения. Постоянная часть арендной платы перечисляется на расчетный счет Арендодателя путем предоплаты не позднее 5 -го числа месяца, за который осуществляется платеж.

Ответчик в нарушение условий договора не вносил арендные платежи за пользование нежилым помещением за период с июля по август 2020 года. Общая задолженность ответчика по арендной плате составила 387 096 руб. 69 коп. (с учетом ходатайства об уменьшении размера исковых требований, удовлетворенного судом 24.11.2021).

Претензиями от 14.08.2020, полученными ответчиком, истец уведомил последнего о ненадлежащем исполнении договорных обязательств, необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Вместе с тем, требования истца, изложенные в указанных выше претензиях, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

Из материалов дела следует, что по актам от 01.07.2020 ответчиком принято имущество в аренду без замечаний. Акты подписаны со стороны ответчика, о фальсификации документов в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлено.

Поскольку доказательств оплаты по договорам в установленном порядке и размере в материалы дела не представлено, суд области правомерно удовлетворил иск в полном объеме.

Возражая против иска, ответчик ссылается на заключение ранее договоров аренды, в т.ч. в отношении того же имущества от 01.11.2019 сроком действия до 01.11.2020. Считает, что указанные договоры являются действующими, арендная плата должна вноситься в соответствии с их условиями.

Основания прекращения обязательств установлены главой 26 ГК РФ. Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Помимо этого в силу статей 414 ГК РФ обязательство может прекращаться соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В силу разъяснений, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса РФ" существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 ГК РФ). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение. Соглашение сторон, уточняющее или определяющее размер долга и (или) срок исполнения обязательства без изменения предмета и основания возникновения обязательства, само по себе новацией не является.

Таким образом, в данном случае действие договоров от 01.11.2019 прекращено путем новации - заключения новых договоров аренды от 01.07.2020 на иных условиях. С 01.07.2020 у ответчика возникло обязательств по внесению арендной платы в порядке и размере, установленным договорами от 01.07.2020 б/н и N 2.

Доводы жалобы о препятствии истцом в пользовании арендованным имуществом подлежат отклонению.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Вместе с тем, ссылаясь на создание истцом препятствий в доступе арендодателем к арендуемому имуществу, ответчик не приводит соответствующих доказательств, обосновывающих его позицию.

Ссылка на приказ N 2 от 01.08.2020 об утверждении инструкции по организации пропускного режима и охраны здания ООО "Мясокомбинат" как на доказательство, подтверждающее факт чинения ИП Макаревич О.В. препятствий в пользовании арендуемыми помещениями, правомерно не принята судом, поскольку введение пропускного режима на объекте и оформление данного факта в установленном порядке, не свидетельствует о создании препятствий в пользовании арендуемыми объектами.

Доказательств того, что ответчику было отказано в предоставлении доступа к предмету аренды или доказательств того, что сотрудникам ответчика отказано в оформлении такого доступа или пропуска, материалы дела не содержат.

Более того, как следует из представленной представителем ответчиком переписки между Макаревич О.В. и Пашковым Р.А., Пашков Р.А. предлагал на основании договора аренды помещений (т.е. подтверждает факт заключения договоров аренды и фактическое использование арендуемых помещений ответчиком) предоставить список сотрудников для прохода в офисное здание и в коровник, а также заявку по вывозу оборудования с цеха (18-19 августа). При этом, как следует из ответа Макаревич О.В., она ссылается на отсутствие в договоре пункта о пропускном режиме и на тот факт, что на территории офиса она находится на законных основаниях.

Доводы ответчика о вынужденном заключении договоров аренды от 01.07.2020 на кабальных условиях также не принимаются судом. По смыслу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, под влиянием обмана или на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Таким образом, указанные сделки являются оспоримыми. Между тем действительность спорных договоров аренды по указанным основаниям не оспорена в установленном законом порядке, соответствующего встречного иска не заявлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 29.11.2021 по делу N А09-8973/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина