Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 14АП-102/22 по делу N А13-17763/2020

г. Вологда

09 марта 2022 г.

Дело N А13-17763/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 09 марта 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Колтаковой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от администрации города Вологды Лешуковой О.А. по доверенности от 02.02.2022, от общества с ограниченной ответственностью "Горстройзаказчик" Максимовой Л.С. по доверенности от 08.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горстройзаказчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2021 года по делу N А13-17763/2020,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Вологды (адрес: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Горстройзаказчик" (адрес: 160017, город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, офис 7; ОГРН 1133525012598, ИНН 3525304903; далее - Общество) о взыскании 993 168 руб. 18 коп., в том числе 954 508 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.01.2020 по 30.09.2021 и 38 659 руб. 19 коп. пеней за период с 18.11.2019 по 19.11.2019 и с 18.02.2020 по 31.07.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, гаражно-строительный кооператив "Кооператор", гаражный кооператив "Автодом-32".

Решением суда от 25 ноября 2021 года исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано 930 092 руб. 70 коп. задолженности, 37 669 руб. 14 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 22 278 руб. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что объект аренды передан Обществу в ненадлежащем состоянии. Ответчик не имеет возможности использовать земельный участок по назначению в полном объеме.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 12.04.2019 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка N 24-1552гс, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0401002:32, площадью 6 741 кв. м, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты автомобильного транспорта, для завершения строительства на срок до 03.04.2022.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вид разрешенного использования присвоен земельному участку в соответствии с постановлением администрации города Вологды от 27.10.2011 N 6368 по заявлению предыдущего арендатора земельного участка (Мелочникова Ю.К.).

В соответствии с данным видом разрешенного использования земельного участка предыдущим правообладателем получено разрешение на строительство от 29.10.2012 N RU35327000-209, на спорном земельном участке запланировано строительство гаражных боксов.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на указанном земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401002:32 расположены следующие объекты недвижимости:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, степень готовности 5%, площадью 1505,4 кв. м, принадлежащий ответчику на праве собственности;

сооружение с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, наименование: автостоянка, назначение: нежилое, площадью 227 кв. м, принадлежащее ответчику на праве собственности;

часть здания с кадастровым номером 35:24:0401002:2103, назначение: нежилое, площадью 2584,7 кв. м, сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют.

Поскольку Общество вносило арендную плату за пользование земельным участком не в полном объеме, за ним образовалась задолженность.

На основании решения Вологодского областного суда от 13.08.2020 по делу N 3а-309/2020 пересмотрена и установлена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 4 941 642 руб.84 коп. по состоянию на дату оценки 01.01.2019, в связи с чем, истцом выполнен перерасчет арендной платы.

Согласно уточненному расчету задолженность ответчика составила 954 508 руб.99 коп. (за период с 04.01.2020 по 31.03.2020 - 134 144 руб. 75 коп., с 04.04.2020 по 30.06.2020 - 134 144 руб.75 коп., с 04.07.2020 по 30.09.2020 - 134 144 руб.76 коп., с 04.10.2020 по 31.12.2020 - 134 144 руб. 76 коп., с 04.01.2021 по 31.03.2021 - 139 309 руб. 99 коп., с 01.04.2021 по 30.06.2021 - 139 309 руб.99 коп., с 01.07.2021 по 30.09.2021 - 139 309 руб. 99 коп.

Наличие задолженности ответчика перед истцом по внесению арендной платы послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования Администрации законными и обоснованными частично.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ определено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 35 ЗК РФ.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401002:32 расположены два объекта, принадлежащие ответчику на праве собственности: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0401002:149, степень готовности 5%, площадью 1505,4 кв. м и сооружение с кадастровым номером 35:24:0401002:2724, наименование: автостоянка, назначение: нежилое, площадью 227 кв. м.

Таким образом, общая площадь принадлежащих ответчику объектов, находящихся на спорном земельном участке, составляет 1732,4 кв. м.

Согласно заключению кадастрового инженера Уваровой Н.Н. на спорном земельном участке также расположена часть нежилого здания с кадастровым номером 35:24:0401002:2103 в двух контурах площадью 97,3 кв. м и 68,5 кв.м. (площадь менее 5% от общей площади участка).

Оценив представленные в дело доказательства, заключение кадастрового инженера, суд первой инстанции удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате в размере 930 092 руб. 70 коп., исходя из площади земельного участка, используемого арендатором для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости - 6575,2 кв. м.

Ответчик контррасчет исковых требований в суд не представлял, настаивая на применении статьи 612 ГК РФ.

Данную позицию суд апелляционной инстанции находит ошибочной.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ закреплено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, доказательств невозможности освоения земельного участка ответчик не представил ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции; вопрос соразмерного уменьшения арендной платы не инициировал; о досрочном расторжении договора не заявлял; факт освоения земельного участка подтверждается наличием на нем объектов недвижимости, возведенных в период действия договора аренды.

Также суд отмечает, что цель предоставления земельного участка - завершение строительства незавершенного строительством объекта недвижимости, Обществом до сих пор не достигнута, при том, что срок действия договора аренды истекает 22 апреля 2022 года.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 38 659 руб. 19 коп. пеней за период с 18.11.2019 по 19.11.2019 и с 18.02.2020 по 31.07.2021.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки начисляется пеня с суммы недоимки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки платежа.

С учетом произведенного перерасчета задолженности по арендной плате размер пеней за заявленный в иске период по расчету суда составляет 37 669 руб. 14 коп.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с данным расчетом.

Поскольку судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, нормы материального и процессуального права применены верно, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2021 года по делу N А13-17763/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горстройзаказчик" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева Н.А. Колтакова