Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 г. N 04АП-142/22 по делу N А19-17140/2021

г. Чита

10 марта 2022 г.

Дело N А19-17140/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 марта 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бушуевой Е.М., судей: Каминского В.Л., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелкановой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Недвижимость" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 07 декабря 2021 года по делу N А19-17140/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Климова Артура Алексеевича (ОГРНИП 306381109400016, ИНН 381109773786) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Недвижимость" (ОГРН 1183850023026, ИНН 3811456142) о расторжении договора аренды нежилого помещения,

в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Климов Артур Алексеевич (далее - истец, Климов А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Недвижимость" (далее - ответчик, ООО "Регион-Недвижимость", общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 75.1-0319/ДДА, заключенного 19.03.2019 между ООО "Регион-Недвижимость" и Климовым А.А.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 07 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт.

Указывает, что истцом не были представлены доказательства, объективно и достоверно подтверждающие факт непригодности арендуемого помещения к использованию или создания арендодателем препятствий в пользовании арендуемым помещением. Из материалов дела установить такую информацию не возможно. Доказательств несения истцом несоизмеримого ущерба в материалы дела не представлено. Договором не предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор или отказаться от его исполнения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.03.2019 между ООО "Эстейт Проперти Д.У.АО "Альфа-банк" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Климовым А.А. (арендатор) заключен договор N 75.1-0319/ДДА аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого, арендодатель обязуется передать за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять и вовремя вносить арендную плату за часть нежилого помещения N75, расположенное в подвале ТРК "КомсоМОЛЛ" (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора арендатор использует арендуемое помещение как торговое, для осуществления коммерческой деятельности в соответствии с действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 3.1 договора договор заключен на срок 5 лет. Вступает в силу с 25.03.2019 г. и действует до 25.03.2024.

Как указывает истец в иске, ввиду затопления арендуемого помещения; осуществления ремонтных работ по возведению лестницы напротив арендуемого помещения, ограничивающих прямую видимость павильона покупателям; остановка работы эскалаторов для спуска в цокольный этаж, при отсутствии альтернативной возможности спуска к павильону истца, полагает, что переданное в аренду помещение имеет препятствующие пользованию недостатки.

19.05.2021 истец вручил ответчику уведомление от 18.05.2021 об отказе от исполнения договора аренды N 75.1-0319/ДДА от 19.03.2019 ввиду наличия препятствий в использовании арендованного помещения и ограничения доступа покупателей.

14.07.2021 ответчик письмом N 1842 ТРЦЯ отказал в расторжении договора аренды.

Указанное послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями: статей 309, 310, 450, 452, 606, 611, 612, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества предусмотрена пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование о соблюдении досудебного порядка, предшествующего обращению с иском о расторжении договора истцом соблюдены.

19.05.2021 истец вручил ответчику уведомление от 18.05.2021 об отказе от исполнения договора аренды N 75.1-0319/ДДА от 19.03.2019 ввиду наличия препятствий в использовании арендованного помещения и ограничения доступа покупателей.

В ответ на данное обращение в письме от 14.07.2021 ответчик отказал в расторжении договора аренды.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора между сторонами заключено не было.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано выше, право требовать расторжения договора у арендатора возникает на основании пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

В силу пункта 2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, использование торгового помещения стало невозможным в марте-апреле 2021 ввиду затопления цокольного этажа торгового центра и в том числе торгового помещения арендуемого истцом, остановки эскалаторов.

Ответчик факт затопления не отрицал, сославшись на Постановление мэра г. Иркутска от 06.08.2021 N 031-07-63/21 "Об установлении на территории города Иркутска режима "чрезвычайная ситуация" в отношении улицы Верхняя Набережная Октябрьского округа города Иркутска, т.е. территории на которой расположен торговой центр, указал, что данные обстоятельства являются чрезвычайными, затопление вызвано повышением грунтовых вод, т.е. не по вине арендодателя.

В дальнейшем по причинам затопления были отключены эскалаторы, что ограничило поток покупателей, также арендодателем производились работы по возведению лестницы непосредственно напротив павильона истца, что ограничило видимость для покупателей его павильона.

Указанные обстоятельства повлекли снижение доходности торговой точки, а в период затопления невозможности использования.

В расторжении договора аренды по соглашению сторон истцу ответчиком было отказано с указанием на преждевременность одностороннего отказа от договора.

Затопление помещения и возникшие в результате него последствия (отключение эскалаторов и т.д.), вызвавшие ограничение потока посетителей, суд первой инстанции верно посчитал существенными обстоятельствами, препятствующими пользованию помещением для осуществления тех целей, которые преследовались истцом при заключении договора аренды.

Указанные нарушения условий договора являются существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, арендатор не получил тот результат, на который он рассчитывал при заключении договора аренды, а именно, арендатор, заключая спорный договор аренды, используя полученное нежилое помещение, и, занимаясь предпринимательской деятельность по продаже товаров, был намерен получить доход, тогда как действия ответчика повлекли невозможность использовать арендованное помещение с указанной целью.

Анализируя фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что предоставляя арендатору в аренду помещения в здании, которое впоследствии было затоплено по причинам, которые не зависят от арендатора, арендодатель не может быть признан исполнившим надлежащим образом обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что арендатором был подписан акт приема-передачи арендованного имущества, с учетом приведенных выше обстоятельств не может быть принято в качестве единственного доказательства, подтверждающего надлежащее состояние имущества.

Пунктом статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право расторгнуть договор аренды в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, при этом арендодатель отвечает за эти недостатки даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Также в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе требовать расторжения договора, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

С учетом установленных по делу обстоятельств, касающихся невозможности для надлежащего использования арендованного имущества по причинам, за которые арендатор отвечать не может, довод ответчика о том, что договором не предусмотрено право арендатора в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор или отказаться от его исполнения, подлежат отклонению.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены или изменения решения арбитражного суда, поскольку выводов суда первой инстанции они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При изложенных фактических обстоятельствах и правовом регулировании дела у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 07 декабря 2021 года по делу N А19-17140/20219 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.М. Бушуева

Судьи

В.Л. Каминский А.Е. Мацибора