Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 г. N 20АП-7169/21 по делу N А68-13380/2019

г. Тула

10 марта 2022 г.

Дело N А68-13380/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03.03.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 10.03.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.С., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Иван" - Мутовина Д.С. (удостоверение адвоката, доверенность от 11.01.2021), от Администрации муниципального образования город Тула - Гайнединовой А.С. (удостоверение адвоката, доверенность от 28.12.2021 N 65, диплом), от Комитета имущественных и земельных отношений г. Тулы - Гайнединовой А.С. (удостоверение адвоката, доверенность от 28.01.2020 N 13, диплом), от индивидуального предпринимателя Матяш Н. А. - Волкова А.И. (доверенность от 14.10.2019, удостоверение), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Иван" и Администрации муниципального образования город Тула на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.09.2021 по делу N А68-13380/2019 (судья Воронцов И.Ю.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Матяша Николая Алексеевича (г. Тула, ИНН 710400077395, ОГРНИП 306710327500017) к обществу с ограниченной ответственностью "Иван" (г. Тула, ИНН 7107038320, ОГРН 1027100966716), Администрации муниципального образования город Тула (г. Тула, ИНН 710702836232, ОГРН 1037101133552) о признании отсутствующим права собственности на недвижимое имущество и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Иван" к индивидуальному предпринимателю Матяшу Николаю Алексеевичу, третьи лица: Комитет имущественных и земельных отношений г. Тулы (г. Тула, ИНН 7102005410, ОГРН 1037101129504), Государственное учреждение Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации" (г. Тула, ИНН 7105048436, ОГРН 1167154074350), Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ИНН 7106512065, ОГРН 1097154026056) об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества, исключении из ЕГРП записи,

УСТАНОВИЛ:

ИП Матяш Н.А. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Иван" (далее - Общество), Администрации муниципального образования город Тула (далее - администрация) о признании отсутствующим права собственности ответчиков на жилой дом (разрушенный до фундамента с частичным сохранением стен) площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенный по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д. 9.

ООО "Иван" предъявило в суд встречный иск к ИП Матяшу Н.А. об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества - жилой дом (разрушен до фундамента с частичным сохранением стен) площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенный по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д. 9, и исключении из ЕГРП в Управлении Росреестра по Тульской области записи за N 71:30:050202:1623-71/001/2019-2, принадлежащий ИП Матяш Н.А. (с учетом уточнения встречного иска).

К участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены: Комитет имущественных и земельных отношений г. Тулы, государственное учреждение Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации", Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.

Решением суда области от 10.09.2021 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "Иван" и Администрация муниципального образования город Тула обратились с апелляционными жалобами о его отмене.

ООО "Иван" в апелляционной жалобе указывает на отсутствие у истца права собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:050401:4783, который выбыл из владения ответчиков в результате совершения преступных действий и в последующем передан по цепочке сделок в собственность истцу. Общество полагает, что судом области не дана оценка заключению специалиста от 26.12.2019 N 2019-5112, в котором указано на реестровую ошибку при определении местоположения земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623 (расположение в разных кварталах и невозможность объединения земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:050202:160 и 71:30:050401:4783). Истцом не представлено надлежащих доказательств невозможности восстановления объекта ответчиков. Судом области необоснованно отклонены выводы судебной экспертизы, проведенной экспертом Сазоновым А.П.

Администрация муниципального образования город Тула в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом области не учтено то, что земельный участок истца сформирован в результате совершения преступления. Указывает на необоснованность выводов повторной экспертизы, при проведении которой не проводилось фактического осмотра объекта.

Представители ответчиков доводы жалобы поддержали в полном объеме, решение просили отменить, в первоначальном иске - отказать, встречный иск - удовлетворить.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представителем истца также заявлено ходатайство об отложении (объявлении перерыва) судебного разбирательства в связи с необходимостью ознакомления с заключением судебной экспертизы. Пояснил, что ознакомиться ранее не имел возможности в связи с нахождением в командировке в другом городе.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных Кодексом. В случае если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Заявителем не представлено доказательств невозможности ознакомления с материалами дела с учетом того, что сторона вправе для представления своих интересов воспользоваться услугами другого представителя, а также обеспечить явку самого истца.

Ссылка представителя на нахождение в командировке в другом городе не принимается судом, поскольку реализация возможности ознакомления с материалами дела путем предоставления ограниченного доступа в картотеке арбитражных дел возможна на всей территории Российской Федерации. Кроме того, истец не лишен был возможности личного ознакомления с материалами дела или направления для этого иного представителя.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что информация о поступлении в материалы дела документов от экспертного учреждения (заключения экспертизы) опубликована на официальном сайте "Картотека арбитражных дел" 25.02.2022, т.е. с указанной даты истец имел возможность реализовать право на ознакомление с материалами дела. Вместе с тем, соответствующее ходатайство о предоставлении кода доступа для ознакомления с материалами дела подано им за 20 минут до начала судебного заседания (в 11 часов 41 минуту 03.03.2020).

Более того, аналогичное ходатайство о предоставлении кода электронного доступа уже подавалось этим же представителем истца (адвокатом Н.А. Волковым) более четырех месяцев назад 25.10.2021, при этом доступ одобрен Н.А. Волкову 26.10.2021 в 9 час. 23 мин. (учетная запись подтверждена на основании электронной подписи Н.А. Волкова т. 10 л.д. 129 - 130).

Подобное поведение представителя не может свидетельствовать о добросовестном отношении к реализации указанного процессуального права и позволяет сделать суду вывод о намерении необоснованно увеличить срок рассмотрения апелляционной жалобы.

Согласно Обзору ВС РФ от 21.04.2020 N 1, вопрос о необходимости отложения разбирательства дела, приостановлении производства по делу, продлении срока рассмотрения дела должен решаться судом, арбитражным судом, в производстве которого находится дело, самостоятельно применительно к каждому конкретному делу с учетом необходимости соблюдения сроков рассмотрения дела судом соответствующей инстанции и разумного срока судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ, статья 6.1 АПК РФ, статья 10 КАС РФ, статья 6.1 УПК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание ограниченность срока апелляционного производства и недобросовестное поведение заявителя, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца об отложении (объявлении семидневного перерыва) судебного заседания.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

По договору купли-продажи от 08.08.2019 ИП Матяш Н.А. приобрел в собственность у ИП Сальникова Д.А. земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623, площадью 2673 кв.м, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, участок 10, разрешенное использование: многоквартирный дом, для строительства жилого дома с надворными постройками, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.10.2019.

Из кадастровой выписки следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623 образован путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:050202:160 и 71:30:050401:4783.

Согласно выписки из ЕГРН Муниципальное образование город Тула и ООО "Иван" являются собственниками долей в праве на жилой дом, который по факту разрушен до фундамента с частичным сохранением стен, площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенный по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д.9.

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050202:1623, принадлежащем истцу.

Обращаясь с иском, ИП Матяш Н.А. указал, что согласно сведениям кадастровой выписки жилой дом, который по факту разрушен до фундамента с частичным сохранением стен, площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363 отсутствует на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050202:1623, что подтверждает визуальный осмотр земельного участка.

Возражая против иска, ответчики ссылаются на то, что принадлежащий им объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050202:1623, который сформирован в результате совершения преступления и приобретен впоследствии на основании совершения цепочки ничтожных сделок.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623 указанный земельный участок образован из земельных участков: кадастровым номером 71:30:050202:160 и кадастровый номер 71:30:050401:4783.

Обстоятельства формирования и возникновение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:30:050401:4783, являлось предметом рассмотрения уголовного дела. 16.04.2021 Советским районным судом города Тулы вынесено Постановление о применении принудительной меры медицинского характера в отношении Белоусовой Зинаиды Григорьевны, которой инкриминировались запрещенные уголовным законом деяния, предусмотренные ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159, ч. 4 ст. 159 УК РФ. При рассмотрении уголовного дела, судом установлено (один из эпизодов), что Белоусова З.Г. совершила мошенничество - незаконно приобрела права на чужое имущество - земельный участок, расположенный в г. Туле, Центральном районе, пр. Ленина, в районе д. 149 (г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская в районе д. 12) с кадастровым номером 71:30:050401:4783, который в последствии продала Сальникову Д.А., а тот в свою очередь сформировал земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623 из двух: 71:30:050202:160 и кадастровый номер 71:30:050401:4783, присвоил адрес: г. Тула, ул. Тургеневская, участок 10, а затем продал земельный участок Матяш Н.А.

Истец по встречному иску указывает, что согласно заключению специалиста N 2019-5112 от 26.12.2019 в местоположении границы земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, участок 10, имеется реестровая ошибка. Границы данного земельного участка включили в себя границы земельного участка, расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, Бухоновский переулок, д.9, на котором, имеются ограждения (бетонные и металлические ограждения) и въездные ворота, асфальтированная площадка, фундамент с частичным сохранением стены с кадастровым номером 71:30:050202:1363, которые на момент осуществления кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623 уже существовали. Этим же заключением установлено, что земельные участки, из которых сформирован земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623, а именно: 71:30:050202:160 и 71:30:050401:4783, располагались в разных кварталах (в разных частях города) и не являлись смежными, в связи с чем объединение их в один земельный участок невозможно.

В техническом паспорте БТИ на спорное здание содержится план земельного участка, которым вправе пользоваться собственник строения. Обществом проведено межевание земельного участка расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, Бухоновский переулок, д. 9. Согласно выкопировке из планшета И-10-14, земельный участок, расположенный по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, участок 10, должен иметь границы земельного участка в соответствии с планом БТИ, а также согласно межевого плана подготовленного Сальниковым Д.А., в связи с уточнением границ земельного участка 71:30:050401:4783, расположенного по адресу: г.Тула, ул. Тургеневская, в районе д. 149, имеется схема расположения земельных участков, в которых имеются границы земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:160, границы земельного участка в графическом изображении совпадают с изображением земельного участка на плане БТИ, с указанием квартала 71:30:050202.

Согласно имеющегося чертежа земельных участков в указанном межевом плане, незаконным образом в кадастровом квартале сформирован земельный участок с КН 71:30:050401:4783, который должен фактически располагаться в другой части города в кадастровом квартале 71:30:050401 (это район Басово г. Тулы). Более того, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 08.12.2015, имеющегося в межевом плане, земельный участок с КН 71:30:050401:4783 имел адрес: г. Тула, Центральный район, пр. Ленина, в районе д. 149. Земельный участок с КН 71:30:050401:4783 был сформирован из двух частей, в одну из которых необоснованно вошёл земельный участок с объектом недвижимости, принадлежащим ответчикам.

В связи с незаконным формированием земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623 фактически произошло незаконное изъятие собственности у ответчиков, на основании которого в настоящем споре истец просит признать отсутствующим право собственности ответчиков.

Предприниматель осведомлен о том, что незаконно владеет имуществом, ввиду предоставления в материалы дела ответа из Прокуратуры г. Тулы от 19.09.2019 N 3592-16 АБ N 060506 и ответа следственного управления от 03.08.2020 N 46/СУ-4-1477.

Истец по встречному иску также указывает, что в отношении имущества (земельного участка) осужденным лицом - Белоусовой З.Г. совершено преступление хищение путем обмана или (злоупотребления доверием), т.е. Белоусова З.Г. признана судом виновной в совершении указанного преступления по ч.4 ст. 159 УК РФ и ей назначены меры медицинского характера - в виде принудительного лечения в психиатрическом стационаре общего типа. Постановление Советского районного суда г. Тулы от 16.04.2021 вступило в законную силу 21.04.2021. По мнению Общества, вступившим в законную силу вышеназванным постановлением суда признаны недействительными правоустанавливающие документы на земельный участок 71:30:050401:4783, следовательно, право на земельный участок у ИП Матяш Н.А. не может быть признано законным. По мнению ответчиков, признание недействительными правоустанавливающих документов по земельному участку означает недействительность (ничтожность) последующей сделки по отчуждению спорного земельного участка, следовательно, предприниматель получил земельный участок во исполнение ничтожной сделки и является незаконным владельцем. Ссылаясь на вышеназванные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим встречным иском.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества, на которую ссылается истец.

Из системного толкования приведенных норм следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

В настоящем случае истцу в порядке ст. 65 АПК РФ необходимо представить сведения об утрате объектом недвижимости первоначальных свойств, а также о нарушении оспариваемой записью о праве собственности его законных прав и интересов.

Суд области пришел к выводу о факте уничтожении спорного жилого дома с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенного по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д. 9 на основании судебной экспертизы (заключение эксперта N 102), проведенной в рамках настоящего дела ООО "Эксперт Центр", согласно которой на спорном земельном участке с кадастровым номером 71:30:050202:1623 (г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская, участок 10) объекты капитального строительства отсутствуют. Сторонами не оспаривается факт разрушения спорного объекта недвижимости. Суд области, установив, факт разрушения спорного объекта недвижимости ответчиков, учитывая правовую позицию изложенную в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2017 N 304- ЭС16-19741, от 08.02.2017 N 305-ЭС16-20533, от 31.07.2017 N 305-ЭС17-11217, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-22269, пришел к выводу, что запись в ЕГРП о наличии зарегистрированного права на указанный объект не может быть сохранена в связи с ее недостоверностью.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом по следующим основаниям.

Положенное в основу судебного акта заключение эксперта не имеет правового значения и не может быть принято судом апелляционной инстанции в качестве основания для удовлетворения иска, поскольку в настоящем случае разрушение жилого дома по смыслу ч. 6 ст. 36 ЖК РФ не влечет прекращения права собственности. Кроме того, суд апелляционной инстанции критически оценивает указанное заключение эксперта, поскольку экспертами не были выполнены обмерные работы при установлении технического состояния фундамента, наличие которого подтверждается материалами дела и не отрицается сторонами. Поскольку экспертами фактически не проводилось инструментального исследования самого фундамента, то нет оснований считать указанное заключение основанном на фактическом исследовании спорного объекта (то есть полным и достоверным).

Как установлено судом области и не оспаривается сторонами, ответчики являются сособственниками (с определением долей) объекта недвижимости, являвшегося ранее жилым домом (в настоящее время разрушен до фундамента).

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу п. 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно выписке из технического паспорта на объект капитального строительства от 26.02.2006 (т. 4, л.д. 12) спорный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 583 км.м. (по землеотводным документам).

Проведенной по делу в суде апелляционной инстанции судебной экспертизой установлено, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050202:1623. Экспертом также определено местоположение земельного участка под спорным объектом недвижимости в соответствии с планами БТИ и планами земельного участка из инвентарного дела N 1813 исх. N 03-17-161 от 22.01.2021.

Таким образом, земельный участок под жилым домом принадлежит на праве собственности соответствующему муниципальному образованию (город Тула) и ООО "Иван", как приобретателям права собственности на доли в объекте недвижимости.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Данной нормой гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного бессрочного пользования земельным участком, что судом апелляционной инстанции учтено не было.

С учетом приведенных норм и обстоятельств дела в настоящем случае прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно только по воле собственников. Иное толкование означает нарушение принципа неприкосновенности собственности, абсолютного характера правомочий собственника, создает возможность прекращения права собственности на земельный участок помимо их воли по основаниям, не предусмотренным законом.

Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняется за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Приведенной нормой не установлен порядок прекращения права собственности земельного участка в случае невыполнения условия о восстановлении здания в течение трех лет.

Решения о принудительном прекращении прав на земельные участки принимаются судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации. Иной порядок прекращения прав на земельный участок законом не предусмотрен. Доказательств наступления указанных событий и соблюдения установленной законом процедуры изъятия земельного участка материалы дела не содержат.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 02.10.2018 N 51-КГ18-10.

Поскольку нет доказательств того, что земельный участок под разрушенным жилым домом и необходимый для его эксплуатации был передан законными собственниками на каком-либо праве истцу, то судебная коллегия приходит к выводу, что запись о праве собственности на разрушенный объект недвижимости не может нарушать прав истца.

По указанным основаниям судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения первоначального иска.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 6 ст. 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

По смыслу приведенных норм и обстоятельств дела в настоящем случае ответчики, как сособственники спорного объекта недвижимости, вправе требовать любого устранения нарушения их права собственности, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить встречный иск.

ООО "Иван" заявлено требование об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества - жилого дома (разрушенного до фундамента с частичным сохранением стен) площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенный по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д. 9 и исключении из ЕГРП в Управлении Росреестра по Тульской области записи за N 71:30:050202:1623-71/001/2019-2, принадлежащий ИП Матяш Н.А.

Предмет иска определяется как материально-правовое требование истца к ответчику. Под основанием иска понимают те факты, которые обосновывают требование о защите права или законного интереса. В основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Согласно положениям статей 4, 49 АПК РФ определение объема испрашиваемой судебной защиты нарушенного права находится в исключительной компетенции истца. При этом причины, в силу которых истец заявляет соответствующее ходатайство, могут выясняться судом лишь в связи с необходимостью соблюдения положений части 5 статьи 49 АПК РФ.

По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. В случае ненадлежащего выбора заявителем испрашиваемого способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд праве самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Из пояснений истца по встречному иску и его правовой позиции следует, что его материально-правовой интерес фактически заключается в возврате во владение земельного участка, расположенного под разрушенным жилым домом, поскольку он незаконно (в результате совершения преступления) включен в состав земельного участка с кадастровым номером 71:30:050401:4783, из которого в последствии образован земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623. В настоящий момент на данный земельный участок, входящий в состав земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623, зарегистрировано право собственности истца, что приводит к нарушению права владения земельным участком под объектом недвижимости ответчиков.

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (например, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано и за истцом, и за ответчиком). При оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то есть проверяет наличие оснований (возникновения, регистрации) соответствующего права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник передаваемого имущества. Передача имущества по договору купли-продажи лицом, не обладающим статусом собственника этого имущества, вступает в противоречие с правовой природой сделки купли-продажи и, тем самым, противоречит существу законодательного регулирования данного вида обязательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.10.2017 N 309-ЭС17-15713 по делу N А07-18634/2016).

Согласно статьям 166, 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна с момента ее совершения и является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Следовательно, арбитражный суд, определяя, какие обстоятельства имеют значение для дела, вне зависимости от доводов лиц, участвующих в деле, должен проверить соответствие договоров, положенных в обоснование позиции истца о возникновении у него права собственности на спорный земельный участок.

Как следует из материалов дела, решением мирового судьи от 19.01.2006 судебного участка N 75 Центрального района г. Тулы за ООО "Иван" признано право собственности на 127/576 долей в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом (т. 6, л. д. 67-70).

Указанные доли выкуплены ООО "Иван" у физических лиц, долевых собственников жилого дома, право собственности которых возникло до принятия закона о государственной регистрации.

Согласно выписки из ЕГРП право собственности муниципального образования г. Тула на 5/64 доли в спорном жилом доме зарегистрировано 28.01.1999, право ООО "Иван" на 127/576 доли - 04.04.2006 (т. 1, л. д. 33).

Истцом земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623 приобретен у Сальникова Д.А. по договору купли-продажи от 08.08.2019, право собственности зарегистрировано 13.08.2019 (т. 1, л. д. 27-28).

Земельный участок 71:30:050202:1623 образован из двух земельных участков с кадастровыми номерами 71:30:050401:4783 и 71:30:050202:160 (т. 6, л. д. 61).

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:050401:4783 приобретен Сальниковым Д.А. по договору купли-продажи от 15.12.2015 у Белоусовой З.Г. В п.1.1 договора указан адрес объекта - Тульская область, г. Тула, пр. Ленина, в районе д. 149 (т. 2, л. д. 92). Аналогичный адрес указан в постановлении Главы администрации Центрального района г. Тулы от 30.06.1994 N 1532 и свидетельствах о праве собственности Белоусовой З.Г. и Сальникова Д.А. на указанный земельный участок (т. 7, л. д. 135 оборот, 136, т. 6, л. д. 63).

Из межевого плана от 10.12.2015 на земельный участок 71:30:050401:4783 следует, что он поставлен на кадастровый учет как двухконтурный. Межевой план подготовлен в результате уточнения местоположения границ земельного участка, адрес расположения указан как г. Тула, ул. Тургеневская, в районе дома 149. При этом кадастровым инженером установлено, что земельный участок фактически расположен в кадастровом квартале 71:30:050202.

Вместе с тем, из публичной карты города Тулы, находящейся в открытом доступе (по адресу https://rosreestr-doc.ru/), следует, что фактически земельный участок, приобретенный Сальниковым Д.А. у Белоусовой З.Г., расположен не только в ином кадастровом квартале, но и в иной части города (на расстоянии более четырех километров) и поскольку не является смежным не мог быть поставлен на кадастровый учет, как расположенный в кадастровом квартале 71:30:050202.

Кроме того, вступившим в законную силу постановлением Советского районного суда города Тулы 16.04.2021 установлено (один из эпизодов), что Белоусова З.Г. совершила запрещенное уголовным законом деяние, предусмотренное ч. 4 ст. 159 УК РФ, а именно мошенничество, незаконно приобрела права на чужое имущество - земельный участок, расположенный в г. Туле, Центральном районе, пр. Ленина, в районе д. 149 (г. Тула, Центральный район, ул. Тургеневская в районе д. 12) с кадастровым номером 71:30:050401:4783, который в последствии продала Сальникову Д.А., а тот в свою очередь сформировал земельный участок с кадастровым номером 71:30:050202:1623 из двух: 71:30:050202:160 и 71:30:050401:4783, присвоил адрес: г. Тула, ул. Тургеневская, участок 10, а затем продал земельный участок Матяш Н.А.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:050401:4783 выбыл из собственности администрации (собственника) помимо ее воли в результате преступных действий Белоусовой З.Г., в связи с чем доводы о добросовестности приобретения в данном случае не имеют правового значения.

Надлежащий собственник спорным земельным участком не распоряжался, следовательно, у Белоусовой З.Г. и у последующих приобретателей не возникло право собственности на спорный участок, который в последующем вошел в состав земельного участка с кадастровым номером 71:30:050202:1623.

Поскольку право собственности истца на земельный участок под строением ответчиков не возникло, то первоначальный иск удовлетворению не подлежит. В связи с тем, что право собственности ответчиков на земельный участок под разрушенным до фундамента домом не утрачено, то встречный иск подлежит удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что для разрешения спора о размерах и контурах принадлежащих сторонам земельных участков истец и ответчики вправе уточнить местоположение границ принадлежащих им земельных участков с учетом площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих им строений.

Поскольку суд первой инстанции неверно установил фактические обстоятельства дела, то обжалуемый судебный акт подлежит отмене в порядке п. 1 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С истца в пользу ООО "Иван" надлежит взыскать 6 000 руб. судебных расходов по иску, 3000 руб. - по апелляционной жалобе и 55 000 руб. по экспертизе расходов на проведение судебной экспертизы в апелляционном суде.

Руководствуясь ст. 110, 265, 266, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 10.09.2021 по делу N А68-13380/2019 отменить.

В иске ИП Матяш Н.А. отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Истребовать у ИП Матяш Н.А. из чужого незаконного владения недвижимое имущество - жилой дом (разрушен до фундамента с частичным сохранением стен) площадью 6 кв.м., с кадастровым номером 71:30:050202:1363, расположенное по адресу: г. Тула, Бухоновский переулок, д. 9.

Исключить из ЕГРП в Управлении Росреестра по Тульской области запись за N 71:30:050202:1623-71/001/2019-2 об имуществе, принадлежащем ИП Матяш Н.А.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Матяша Николая Алексеевича (г. Тула, ИНН 710400077395, ОГРНИП 306710327500017) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иван" (г. Тула, ИНН 7107038320, ОГРН 1027100966716) 64 000 руб. судебных расходов по делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик