Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2022 г. N 01АП-788/22 по делу N А38-7021/2020

г. Владимир

09 марта 2022 г.

Дело N А38-7021/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серф" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу N А38-7021/2020,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Серф", ИНН 1658178700, ОГРН 1151690034858, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", третье лицо - Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл,

о понуждении к заключению договора,

при участии от ответчика - Смирновой М.В. по доверенности от 12.01.2022 N 02 сроком до 31.12.2022, диплому о высшем юридическом образовании регистрационный номер 0941159 от 30.06.09,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Серф" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - ответчик, комитет) о заключении договора N 1874-Р от 03.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:935 на новый срок на пять лет.

Иск мотивирован наличием у истца права требования на заключение договора на новый срок и обоснован правовыми ссылками на пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 157, 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 16.12.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Серф" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции о наличии в подпункте 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений в части однократного права заключения нового договора аренды земельного участка.

Ссылается на недоказанность факта нарушения истцом земельного законодательства при использовании земельного участка по договору аренды.

Указывает, что заявление о восстановлении процессуального срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок судом первой инстанции не было рассмотрено.

Пояснил, что подаче заявления о заключении договора на новый срок препятствовали ограничения, введенные с целью противодействия распространению новой короновирусной инфекции.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Заявитель, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей заявителя, третьего лица по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Министерством государственного имущества Республики Марий Эл во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл N 249 от 29.04.2015 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории", принятого на основании статей 39.6, 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, издано распоряжение N 1190 от 15.05.2015 и организован аукцион на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены 17.06.2015 протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны (л.д. 126-136).

По результатам аукциона 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ от имени Российской Федерации (арендодатель) и ООО "Серф" (арендатор) заключен договор N 1 аренды, по условиям которого арендатору на срок по 30.06.2020 предоставляется во временное владение и пользование для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:598 площадью 304500 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов и расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола.

01.07.2015 земельный участок передан арендатору по акту N 1, договор зарегистрирован в ЕГРН 09.07.2015 (л.д. 137-140).

Полномочия по управлению и распоряжению указанным федеральным земельным участком Мингосимущество РМЭ осуществляло на основании статей 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", Указа Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 N 103 "О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками", во исполнение протокола N 8 от 30.09.2014 заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности РФ, а также названного постановления Правительства РМЭ N 249 от 29.04.2015.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим в спорный период, и пунктом 6.4.1 договора аренды N 1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора. Поэтому 18.06.2015 между Мингосимуществом РМЭ (уполномоченный орган) и ООО "Серф" (застройщик) заключен договор N 1 о комплексном освоении территории, по условиям которого застройщик своими силами и за свой счет должен в срок по 30.06.2020 выполнить предусмотренные договором обязательства по комплексному освоению территории (л.д. 141-144).

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл N 1206 от 03.11.2015 земельный участок площадью 304500 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:598 передан по акту приема-передачи в собственность Республики Марий Эл, право которой зарегистрировано в ЕГРН 02.12.2015 (л.д. 148).

Администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" 03.03.2016 принято постановление N 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление N 671 об утверждении проекта межевания территории.

В соответствии с проектом межевания территории из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923 - 12:04:0210102:969.

01.06.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору N 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении образованных земельных участков, в котором датой окончания строительных работ на всех участках определено 30.06.2020 (л.д. 145-147).

03.06.2016 между Мингосимуществом РМЭ, действующим от имени Республики Марий Эл (арендодателем), и ООО "Серф" (арендатором) заключен договор N 1874-Р аренды вновь образованного земельного участка, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора на срок по 30.06.2020 передается земельный участок площадью 943 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:935, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, для благоустройства и озеленения придомовой территории.

03.06.2016 земельный участок передан арендатору по акту, договор зарегистрирован в ЕГРН 23.08.2016 (л.д. 25-31).

Распоряжением Правительства РМЭ N 86-р от 26.02.2018 земельные участки, включая участок с кадастровым номером 12:04:0210102:935, переданы безвозмездно в собственность городского округа "Город Йошкар-Ола" с регистрацией перехода права 02.04.2018 (л.д. 58-60, 64-65).

Также соглашением от 18.07.2018, заключенным между Мингосимуществом РМЭ и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору N 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015 (л.д. 61-62).

В связи передачей земельного участка в муниципальную собственность между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", выступающим от имени муниципалитета (арендодатель), и ООО "Серф" (арендатор) 15.10.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 1874-Р от 03.06.2016, зарегистрированное в ЕГРН, с целью изменения наименования арендодателя, а также размера арендной платы и порядка ее начисления (л.д. 63).

По окончании срока действия договоров аренды земельных участков Комитет письмом 29.06.2020 сообщил ООО "Серф" о необходимости подписания соглашения о расторжении договоров, так как основания для продления срока их действия отсутствуют, договор о комплексном освоении территории прекратил свое действие, а территория, предоставленная для застройки, согласно актам обследования от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 не освоена (л.д. 66-75).

11.08.2020 в администрацию городского округа "Город Йошкар-Ола", а 13.08.2020 в Комитет от ООО "Серф" поступили заявления о продлении срока действия договоров аренды земельных участков, включая спорный договор (л.д. 76).

В ответ на заявление общества Комитет письмом от 19.08.2020 сообщил, что оснований для продления срока действия договоров аренды земельных участков не имеется, дополнительно указав о направлении в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии исков о возврате участков (л.д. 77-78).

Не согласившись с указанным ответом, общество направило в Комитет претензию о продлении срока действия договора аренды или заключении договора на новый срок (л.д. 20-22).

Комитет от имени муниципалитета в письмах от 31.08.2020 и от 28.09.2020 отказал обществу в удовлетворении его требований (л.д. 23-24, 41-42).

Полагая, что отказ муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета заключить договор аренды на новый срок является незаконным, ООО "Серф" требует понудить его заключить договор в судебном порядке.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения иска, при этом исходил из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является новым договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела видно, что договор аренды N 1874-Р от 03.06.2016 заключен с ООО "Серф" на основании пункта 4 статьи 11.8 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов в связи с предоставлением по данному договору земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной собственности и подлежащего комплексному освоению, в отношении которого с обществом ранее также был заключен договор аренды на срок по 30.06.2020.

Составленными 26.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 актами обследования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:935, подтверждается, что участок не освоен, строительные работы на нем не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен.

Вопреки мнению Общества, указанные документы правомерно приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку составлены Комитетом в пределах предоставленных ему полномочий на проведение земельного контроля, и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не опровергнуты.

Таким образом, на спорном земельном участке не обеспечено осуществление мероприятий, предусмотренных для него договором о комплексном освоении территории, а именно благоустройство и озеленение придомовой территории.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу N А38-5916/2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2021, отказано в удовлетворении искового заявления ООО"Серф" к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о заключении договора N 1 от 18.06.2015 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.06.2021 по делу N А38-2/2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, отказано в удовлетворении искового заявления ООО "Серф" к муниципальному образованию о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору N 1 от 18.06.2015 о комплексном освоении территории, в части продления срока его действия на пять лет, с 01.07.2020 до 30.06.2025.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Как указано выше, договор аренды N 1874-Р от 03.06.2016 заключен с ООО "Серф" на основании пункта 4 статьи 11.8 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов в связи с предоставлением по данному договору земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной собственности и подлежащего комплексному освоению, в отношении которого с обществом ранее также был заключен договор аренды на срок по 30.06.2020.

Поэтому в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Кроме того, для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отсутствие на спорном земельном участке мероприятий, предусмотренных для него договором о комплексном освоении территории, а именно благоустройство и озеленение придомовой территории, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения работ, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Рассматриваемый случай не относится к предоставлению земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в частности в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, а также если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Порядок предоставления Обществу земельного участка не подпадает под случаи, поименованные в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, материалами дела подтверждено, что заявление о продлении срока действия договора аренды поступило арендодателю лишь 11.08.2020, то есть после окончания 30.06.2020 срока действия.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами. Повторное предоставление земельных участков на таких же условиях земельным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, ссылка заявителя на подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не принимается судом во внимание.

Данный правовой подход не противоречит определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 304-ЭС19-6572.

В связи с этим аргумент заявителя о наличии оснований для восстановления срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок не подлежит рассмотрению, как не имеющий правового значения.

Доказательства невозможности подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок до 30.06.2020 в связи с введенными ограничительными мерами материалы дела не содержат.

На основании изложенного, в связи с отсутствием совокупности условий, установленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора о комплексном освоении территории по истечении срока его действия и неисполнением в предусмотренный указанным договором срок каких-либо мероприятий по освоению данной территории, в части земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:935, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для заключения договора аренды такого участка на новый срок.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены по вышеизложенным основаниям как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу N А38-7021/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серф" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Н.В. Устинова А.Н. Ковбасюк