Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2022 г. N 09АП-1862/22 по делу N А40-156322/2020

г. Москва

10 марта 2022 г.

Дело N А40-156322/20

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "С Энд М Менеджмент" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.12.2021 по делу N А40-156322/20 по иску ООО "М1 Констракшн" (ОГРН: 1137746487933, ИНН: 7709930697) к ООО "С Энд М Менеджмент" (ОГРН: 1057749466719, ИНН: 7705705740) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Горячкин Ю.А. по доверенности от 27.12.2021, диплом N БВС 0297258 от 30.06.2000;

от ответчика: Воробьев И.В. по доверенности от 11.02.2020, диплом N БВС 0543789 от 21.06.2002;

УСТАНОВИЛ:

ООО "М1 Констракшн" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "С Энд М Менеджмент" о взыскании задолженность в сумме 2 694 002, 23 руб. (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального права и процессуального права.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 02 декабря 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 04.06.2019 между ООО "М1 Констракшн" (арендатор) и ООО "С энд М Менеджмент" (арендодатель) был заключен договор аренды N 07/19-1, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 874,5 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 5/7, строение 2, 3.

Согласно п. 1.3 Договора срока аренды был определен с 10.06.2019 по 31.05.2020.

Помещение было передано в аренду 10.06.2019 по акту приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 5.1 Договора аренда плата разделяется на постоянную и переменную части. Постоянная часть арендной платы составляет 1 821 875, 83 руб. в месяц, включая НДС (п. 5.1.1 Договора). Переменная часть арендной платы включает в себя оплату за потребленную электроэнергию на основании приборов учета (п.5.1.2 Договора).

В целях обеспечения своих обязательств по договору, арендатор непосредственно после заключения договора произвел арендодателю следующие платежи:

-обеспечительный платеж в сумме 1 850 000 руб. (п. 5.6 Договора), что подтверждается платежным поручением N 854 от 06.06.2019;

-арендную плату за последний месяц аренды в сумме 1 821 875, 83 руб., что подтверждается платежным поручением N 853 от 06.06.2019.

Согласно абз. 3 п. 5.2 Договора арендная плата за последний месяц аренды перечисляется в течение 3-х дней с момента подписания договора.

Данная сумма не была использована в счет арендной платы за последний месяц аренды (за май 2020 г.), поскольку за аренду в мае 2020 года арендатор произвел арендодателю отдельный платеж в сумме 1 821 875, 83 руб. по платежному поручению N 2080 от 06.05.2020.

В связи с окончанием срока аренды 31.05.2020 помещение было возвращено из аренды по акту сдачи-приема помещения.

Таким образом, поскольку после окончания срока аренды, арендодатель не возвратил арендатору сумму обеспечительного платежа в размере 1 850 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 854 от 06.06.2019, и сумму арендной платы за последний месяц аренды в размере 1 821 875, 83 руб., уплаченную по платежному поручению N 853 от 06.06.2019, в письме исх. N 99-02 от 07.07.2020 истец потребовал возврата указанных денежных средств.

Как следует из материалов дела, сторонами 31.05.2020 подписан акт сдачи-приемки помещения, в п. 2 которого указано: "в соответствии с пунктами 6.2, 6.3 договора сторонами составлена и подписана дефектная ведомость.

В связи с наличием между сторонами спора относительно стоимости восстановительного ремонта помещения определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.03.2021 по делу назначена судебная экспертиза, где, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1)Какие дефекты и повреждения помещений, указанные в дефектной ведомости от 31.05.2020 г. по договору аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 (Приложение к акту приема-передачи помещения, оборудования и перегородок), подтверждаются видеозаписями : "2020.05.31. Видеофиксация выезда. М1 КОНСТРАКШН (ч.1)" и "2020.05.31. Видеофиксация выезда. М1 КОНСТРАКШН (ч. 2)", формат МР4?

2)Какова стоимость ремонтно-строительных работ по устранению выявленных при ответе на первый вопрос повреждений за вычетом повреждений, явившихся следствием нормального износа, с учетом критериев, установленных абзацем 2 пункта 3.2.19 договора аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 г. по состоянию на 31.05.2020 г.?

Согласно представленному заключению экспертом даны следующие ответы:

При ответе на вопрос N 1 эксперт указал, что результаты исследований по вопросу N1 представлены в столбцах N 4-5 таблицы N1 листы 32-43 Заключения).

При ответе на вопрос N 2:

1)Результаты определения объемов ремонтно-строительных работ по устранению выявленных при ответе на первый вопрос повреждений за вычетом повреждений, явившихся следствием нормального износа, с учетом критериев, установленных абзацем 2 пункта 3.2.19 договора аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 г, представлены в столбце N 5 таблицы N 2 (см. листы 47-59 настоящего Заключения);

2)расчет стоимости объемов ремонтно-строительных работ по устранению выявленных при ответе на первый вопрос повреждений за вычетом повреждений, явившихся следствием нормального износа, с учетом критериев, установленных абзацем 2 пункта 3.2.19 договора аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 г, указанных в столбце таблицы N 2, представлен в локальном сметном расчете N 1 (см. листы 61-146 поящего Заключения);

3)стоимость ремонтно-строительных работ по устранению выявленных при ответе на первый вопрос повреждений за вычетом повреждений, явившихся следствием нормального износа, с учетом критериев, установленных абзацем 2 пункта 3.2.19 договора аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 г., составляет 977 873, 60 руб., в т.ч. НДС (20%) 162 978, 93 руб.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение, пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

На основании выше изложенного, с учетом результатом проведенной судебной экспертизы истцом уточнены исковые требования.

В соответствии с представленным в материалы дела расчетом истец просит взыскать с ответчика денежные средства на общую сумму 2 694 002, 23 руб. из расчета: 872 126, 40 руб. (обеспечительный платеж, платежное поручение N 854 от 06.06.2019, уменьшенный на определенную в заключении эксперта сумму восстановительного ремонта) + 1 821 875, 83 руб. (арендная плата за последний месяц, платежное поручение N 853 от 06.06.2019).

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615, пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии должна исполняться Арендатором в течение всего периода владения и пользования помещением.

Арендатор обязан нести эксплуатационную ответственность и затраты по содержанию помещения и оборудования, установленного в границах помещения в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, не допускать нарушения правил и норм обслуживания, и эксплуатации помещения и оборудования, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт помещения (пункты 3.2.6., 3.2.12. Договора).

В силу закона и по условиям заключенного сторонами Договора Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт помещения, то есть ремонт, который состоит в систематическом и своевременном выполнении работ по поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Согласно и. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 и. 1 ст. 381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого почерневшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, поскольку ответчик не представил доказательств оснований для удержания обеспечительного платежа, предусмотренного договором аренды, требование истца о взыскании 872 126, 40 руб. (сумма обеспечительного платежа) подлежит удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, суд не установил, а ответчиком не доказано основания для удержания арендной платы в сумме 1 821 875, 83 руб. по платежному поручению N 2080 от 06.05.2020, в связи с чем, суд присудил ко взысканию с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 2 694 002, 23 руб.

Истцом также заявлено требование о возмещении расходов на оплату судебной экспертизы в размере 367 500 руб. со ссылкой на то, что на депозитный счет Арбитражного суда города Москвы по платежному поручению N 102 от 15.01.2021 было перечислено 367 500 руб.

Таким образом, с учетом того, что истец признал наличие недостатков в возращенном им помещении в размере, определенном судебной экспертизой, а также до подачи иска следовало из его обращений к арендодателю, суд пришел к выводу, что расходы на проведение экспертизы подлежат возмещению истцу пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 173 247 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы заявителя жалобы касающиеся того, что судом первой инстанции нарушены п. 1, 2 ст. 431 ГК РФ, неправильно истолкованы условия договора в части обязательств сторон по оформлению передачи помещения от арендатора к арендодателю, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В пункте 2 акта сдачи-приема помещения от 31.05.2020 прямо указано, что в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора сторонами составлена и подписана дефектная ведомость.

Ссылка на п. 6.2 и 6.3 договора указывает на подписание акта именно с двух сторон, а не одностороннего акта, как указано в п. 6.4 договора.

Следовательно, раз стороны изначально указывают на наличие подписанной дефектной ведомости, то последующее предъявление арендодателем претензий к состоянию переданных из аренды помещений, в том числе по односторонней дефектной ведомости, свидетельствует о противоречивости его поведения и не может свидетельствовать о факте уклонения арендатора от фиксации недостатков помещений, переданных из аренды.

Тем более, что ответчик является профессиональным участником арендных отношений, основным видом экономической деятельности ответчика согласно данным ЕГРЮЛ является: 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Однако, после подписания акта сдачи-приема помещения от 31.05.2020 и указания в нем на наличие подписанной сторонами дефектной ведомости, ответчик начинает ссылаться на одностороннюю, т.е. подписанную только ответчиком дефектную ведомость.

Односторонняя дефектная ведомость направлена в адрес истца 02.06.2020 г. (письмо ответчика исх. N 62 от 01.06.2020 г.), что подтверждается конвертом письма (почтовый идентификатор: 11541948031788) и информацией об отслеживании сайта Почты России.

В ответ на это письмо истец направил ответчику письмо исх. N 99-02 от 07.07.2020 г., в котором указал, что дефектная ведомость составлена в одностороннем порядке без присутствия представителя истца (арендатора), а информация, указанная в дефектной ведомости носит недостоверный характер.

Внутренней проверкой истца также было установлено, что представителю истца Васину А.В., которым подписан акт сдачи-приема помещений от 31.05.2020, не заявлялось о наличии каких-либо претензий к состоянию помещений, в присутствии Васина А.В. дефектная ведомость не составлялась.

Кроме того, согласно Акту сдачи-приемки помещений от 31.05.2020 г. при сдаче помещений из аренды присутствовал представитель истца Васин А.В., а согласно дефектной ведомости со стороны ответчика присутствовало несколько лиц: Каменская Т.В., Горяинова А.Г., Рыжова СИ., Шепилов АН., Воробьев И.В.

В подтверждение факта совместного осмотра помещений в день сдачи-приемки из аренды - 31.05.2020 ответчик ссылается на видеозапись "2020.05.31. Видеофиксация выезда. Ml Констракшн (ч.1).МР4, размещенную на ресурсе "Яндекс.Диск" по адресу: https://vadi.sk/i/YM ladvsgU8YYA.

Данная ссылка содержится в письме ответчика исх. N 62 от 01.06.2020 г., при этом данная ссылка приводится в письме дважды, однако содержит только одну, вышеназванную видеозапись.

В дальнейшем в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик также представил "2020.05.31. Видеофиксация выезда. Ml Констракшн (ч.2).МР4". Анализ данных видеозаписей позволяет сделать вывод, что, в действительности, 31.05.2020 комиссионный осмотр не производился - на представленной видеозаписи указанные в односторонней дефектной ведомости лица, как со стороны истца, так и со стороны ответчика - отсутствуют, а видеозаписи сделаны без присутствия истца в другое неустановленное время.

В представленной видеозаписи также не содержится подтверждение факта отказа представителя истца Васина А.В. от подписания дефектной ведомости.

По мнению ответчика, стоимость восстановительного ремонта арендованных помещений, подлежащая учету при прекращении договора аренды с истцом, составляет 3 812 179,11 руб., в подтверждение чего ответчиком представлены: локальный сметный расчет ООО "СМАРТ-И" N 1 от 09.07.2020 г., договора подряда N 01/08 от 20.08.2020 между ООО "С энд М Менджмент" (заказчик) и ООО "ПСО Спецстрой-30" (подрядчик), акт по форме КС-2 о приемке выполненных работ N 1 от 05.10.2020 по договору подряда N 01/08 от 20.08.2020.

Сумма заявляемых ответчиком убытков практически совпала с суммой долга перед истцом, что, в совокупности с иными фактическими обстоятельствами, привело истца к выводу о намерении ответчика неосновательно обогатиться и переложить свои расходы по обновлению помещений на истца.

Поскольку заявленные ответчиком расходы не связаны с использованием истцом арендованных помещений, наличием в них недостатков, обнаруженных при возврате помещений, а представляют собой не связанные с настоящим делом затраты ответчика, истцом заявлены возражения в отношении представленных ответчиком документов о стоимости восстановительного ремонта, в том числе ответчику направлено письмо исх. N 146-2 от 16.09.2020 г. с предложением подписать соглашение о размере убытков с иными условиями.

В подтверждение несоответствия перечня и объема работ, выполненных по договору подряда N 01/08 от 20.08.2020 тем недостаткам, которые отражены в Дефектной ведомости и представленной видеозаписи осмотра, а также завышения стоимости выполненных работ, истец представил заключение специалиста 000 "Центр инжиниринговых услуг и технической экспертизы" от 11.12.2020 шифр; 173/СТЭ-20.

С целью установления дефектов и повреждений, вызванных использованием истцом арендованных помещений, а также стоимости ремонтно-строительных работ по их устранению, 10.03.2021 судом назначена судебная экспертиза в экспертном учреждении АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса".

В материалы дела от АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" поступило экспертное заключение N 39/СТЭ-21 от 03.09.2021, производство по делу возобновлено.

Согласно выводам заключения эксперта стоимость ремонтно-строительных работ по устранению выявленных экспертом повреждений, за вычетом повреждений, явившихся следствием нормального износа, с учетом, критериев, установленных абзацем 2 пункта 3.2.19 договора аренды N 07/19-1 от 04.06.2019 г.. по состоянию на 31.05.2020 г. составляет 977 873,60 руб., в том числе НДС (20%) 162 978, 93 руб.

Стоимость восстановительного ремонта, определенная по результатам судебной экспертизы (977 873, 60 руб.) практически в 4 раза меньше, чем стоимость ремонта, указанная ответчиком (3 812 179, 11 руб.).

Данное несоответствие показывает очевидное завышение ответчиком своих расходов на ремонт и попыткой переложить на истца расходы на ремонт, никак не связанные с использованием истцом арендованными помещениями.

Также, ответчик, ссылаясь на положения п. 6.4 и 6.5 договора, утверждает, что по причине отказа в подписании дефектной ведомости у него возникло право на удержание всей суммы обеспечительного платежа, вне зависимости от иных оснований для удержания обеспечительного платежа (например, стоимости восстановительного ремонта).

Приведенное ответчиком толкование пунктов 6.4 и 6.5 договора не соответствует действительному содержанию данных условий договора.

Согласно п. 6.4 Договора: уклонение или отказ арендатора от оформления и подписания дефектной ведомости и акта сдачи-приема помещения, а равно неявка арендатора для оформления передачи помещения, рассматривается как отказ арендатора от исполнения обязанности по передаче помещения арендодателю.

В этом случае арендодатель вправе оформить и подписать дефектную ведомость и акт сдачи-приема помещения в одностороннем порядке.

В этом случае любая задержка возврата помещения арендатором не будет считаться выражением согласия арендодателя на продолжение использования помещения арендатором, и, соответственно, продлением срока действия настоящего Договора/возобновлением договора на неопределенный срок.

В соответствии с п. 6.5. договора: в случае уклонения арендатора от возврата помещения и/или подписания дефектной ведомости и акта сдачи-приема помещения, Арендодатель вправе прекратить доступ работников и представителей арендатора в здание, на прилегающую к нему территорию и в помещение и освободить помещение от имущества арендатора. В таком случае, обеспечительный платеж не подлежит возврату арендатору.

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения условий п. 6.4 и 6.5 договора, данные условия предусматривают в качестве основания для возникновения негативных последствий для арендатора отказ от оформления и подписания совокупности документов: дефектной ведомости и акта сдачи-приема помещения. Отказ от оформления и подписания только одного документа - дефектной ведомости, при наличии подписанного акта сдачи-приема помещения, не является согласно п. 6.4 и 6.5 договора основанием для признания арендатора уклоняющимся от исполнения обязанности по передаче помещения арендодателю и удержания обеспечительного платежа арендодателем.

Пункт 6.4 Договора содержит союз "и", а не "или", между словами "Дефектная ведомость" и "Акта сдачи-приема помещения", следовательно, для квалификации в качестве отказа арендатора от исполнения обязанности по передаче помещения арендодателю необходим одновременный отказ от оформления и подписания дефектной ведомости и Акта сдачи-приема помещения.

Пункт 6.5 Договора в качестве оснований для удержания обеспечительного платежа предусматривает следующие варианты: 1) уклонение арендатора от возврата помещения; 2) уклонение арендатора от подписания дефектной ведомости и акта сдачи-приема помещения; 3) одновременное уклонение арендатора от возврата помещения и подписания дефектной ведомости и акта сдачи-приема помещения.

Союз "или" между частями "уклонение арендатора от возврата помещения" и "подписания дефектной ведомости и Акта сдачи-приема помещения" создает альтернативность исключительно между двумя этими вариантами.

Поскольку между словами "дефектная ведомость" и "Акт сдачи-приема помещения" указан союз "и", а не "или", то для удержания обеспечительного платежа в соответствии с п. 6.5 Договора необходимо уклонение от подписания обоих документов, а не одного из них.

Предложенная ответчиком квалификация условий пунктов п. 6.4 и 6.5 договора могла бы иметь место только лишь при наличии между словами "Дефектная ведомость" и "Акт сдачи-приема помещения" союза "или".

Таким образом, толкование условий пунктов п. 6.4 и 6.5 договора не позволяет при отказе от оформления и подписания только одного документа - дефектной ведомости признать арендатора уклоняющимся от исполнения обязанности по передаче помещения арендодателю и удержать арендодателю обеспечительный платеж.

Даже если допустить какое-то иное, расширительное толкование данных условий договора, то при своевременной передаче помещений из аренды нельзя признать арендатора уклоняющимся от передачи помещений.

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2021 по делу N А40-156322/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков