Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 г. N 09АП-7205/22 по делу N А40-160031/2021

г. Москва

11 марта 2022 г.

Дело N А40-160031/21

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,

судей:	Никифоровой Г.М., Мухина С.М.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кооператива N 6 по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев "Советский писатель"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2021 по делу N А40-160031/21

по заявлению Кооператива N 6 по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев "Советский писатель"

к Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об оспаривании уведомления,

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от заинтересованного лица:	Руденко М.В. по доверенности от 13.12.2021;
от третьего лица:	Руденко М.В. по доверенности от 10.12.2021;

УСТАНОВИЛ:

Кооператив N 6 по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев "Советский писатель" (заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (ответчик, Департамент) об оспаривании уведомления от 19.04.2021 N ДГИ-И-27825/21 о расторжении договора аренды от 16.02.1995 N М-09-001786.

Решением от 22.12.2021 Арбитражный суд г.Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Согласно материалам дела, 16 февраля 1995 года между Кооперативом и Московским земельным комитетом Правительства Москвы, правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) был заключен Договор о предоставлении участка с кадастровым номером 77:09:0004009:2 в пользовании на условиях аренды (договор аренды земли) N М-09-001786 сроком на 49 лет (п.2.1 Договора).

Договор аренды зарегистрирован Московским земельным комитетом 16 февраля 1995 года в книге записей за номером регистрации N 001786.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 01 января 2007 года, ему присвоен кадастровый номер N 77:09:0004009:2, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "хранение автотранспорта" (2.7.1)

Право собственности на комплекс ГСК площадью 1874,6 кв.м зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законе порядке 16 мая 2001 года, о чем сделана запись регистрации N 77-1/25-294/2000-508.

В соответствии с п. 1.1 Договора аренды ГСК-6 "Советский писатель" принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2856 кв.м по -ой Аэропортовской улице.

В соответствии с п. 1.3 Договора участок предоставляется ГСК-6 "Советский писатель" для использования территории под строительство над существующим полуподземным гаражом одноэтажного гаража-стоянки на 50 машиномест со служебными помещениями и дальнейшую эксплуатацию.

В соответствии с п.1 Дополнительного соглашения N 2 от 09 октября 1997 года к Договору аренды стороны договорились читать п. 1.3 Договора аренды в следующей редакции: "Участок предоставляется ГСК-6 "Советский писатель" для эксплуатации существующего полуподземного гаража на 67 машиномест с правом строительства над ним гаража-стоянки на 50 машиномест со служебными помещениями и дальнейшую эксплуатацию".

Дополнительное соглашение N 2 от 09 октября 1997 года зарегистрировано в установленном порядке Московским земельным комитетом 09 октября 1997 года.

В соответствии с абз. 2 п. 1.3 Договора аренды приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".

Начиная с даты заключения договора и по настоящее время ГСК-6 "Советский писатель" вносил и вносит арендную плату в установленном размере, задолженности перед ДГИ по внесению арендных платежей не имеет.

26 апреля 2021 года ГСК-6 "Советский писатель" получило от ДГИ уведомление о расторжении договора аренды N М-09-001786 от 16 февраля 1995 года земельного участка с кадастровым номером N 77:09:0004009:2 за исх. номером N ДГИ-И-27825/21 от 19 апреля 2021 года.

15 мая 2021 года ГСК-6 "Советский писатель" направил в адрес ДГИ возражения относительно расторжения Договора аренды, которые были зарегистрированы за вход, номером N ДГИ-1-47529/21 от 18 мая 2021 года.

14 июня 2021 года ГСК-6 "Советский писатель" получил от ДГИ уведомление о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды от 07 июня 2021 года за исх. номером N ДГИ-И-3 8583/21 от 07 июня 2021 года, в котором указано, что Договор аренды считается расторгнутым со дня направления указанного уведомления.

В соответствии с информацией, размещенной на сайте Почты России, оно было направлено в адрес Заявителя 10 июня 2021 года.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения кооператива в Арбитражный суд г.Москвы с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Одним из таких федеральных законов является Федеральный закон от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Поскольку земельное право выделено в самостоятельную отрасль права, то в п. 3 ст. 3 ЗК РФ делается акцент на приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений.

Правовые нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства, поэтому при отсутствии в земельном законодательстве правового регулирования тех или иных правоотношений, связанных с землепользованием, необходимо применять гражданское законодательство.

Положениями земельного законодательства урегулирован порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти заключенных до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" была дополнена п. 22 в соответствии с Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данная норма устанавливает порядок досрочного расторжения в одностороннем порядке органом государственной власти договоров аренды земельных участков, заключенных исключительно до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции, действует с 01.04.2012 и является специальной нормой по отношению к положениям законодательства об инвестиционной деятельности, гражданского законодательства, а также к другим положениями земельного законодательства.

Означенной нормой права установлены следующие основания досрочного одностороннего расторжения договоров аренды земельных участков:

1) существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения в порядке, предусмотренным вышеуказанным федеральным законом, является закрытым и не содержит такого основания, как добросовестность/недобросовестность арендатора.

2) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором.

В данном случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Законодатель указал на то, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Указанная норма права является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по перечисленным в норме нарушениям условий, безотносительно того по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.

Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

К сложившимся отношениям при рассмотрении данного спора подлежат применению положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как верно указал суд первой инстанции, заключенный между Департаментом и ГСК N 6 "Советский писатель" Договор аренды от 16.02.1995 N М-09-001786 отвечает приведенным выше критериям.

Учитывая излоденное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что решение Департамента по расторжению спорного Договора аренды, оформленное соответствующими уведомлениями, является законным.

Кооператив считает, что заключенный с Департаментом Договор аренды не является инвестиционным контрактом, а направлен на эксплуатацию существующего полуподземного гаража-стоянки, вследствие чего расторжение спорного Договора аренды повлечет невозможность эксплуатации принадлежащего Заявителю на праве собственности объекта недвижимости.

Арендатором особо отмечено, что на основании условий указанного Договора аренды у ГСК N 6 "Советский писатель" имеется лишь право (а не обязанность) по возведению еще одного этажа над существующим объектом, ввиду чего Департамент не вправе делать вывод о неисполнении Арендатором обязательств, связанных со строительством объекта.

В соответствии с абз. 1, 4, 6 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", заключенный до 01.01.2011 для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является, в т.ч.:

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Таким образом, в случае расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке по основанию неполучения разрешения на строительство объекта по истечении пяти лет с даты заключения такого договора, норма п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не содержит положений о том, в каком качестве должно быть предусмотрено строительство объекта недвижимости на земельном участке, т.е. в качестве обязательства арендатора или же его права.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отклонил довод заявителя о том, что у последнего имеется лишь право, а не обязанность, по возведению еще одного этажа над существующим объектом не может быть принят судом во внимание при принятии решения по настоящему делу.

При этом, заявителем не учтено, что право строительства объекта недвижимости (одноэтажного гаража-стоянки на 50 машиномест со служебными помещениями) было предусмотрено условиями дополнительного соглашения N 2, датированного 09.10.1997.

Таким образом, с 09.10.1997 до 19.04.2021 прошло свыше 23,5 лет, ввиду чего градостроительная политика и ситуационная обстановка активно развивающегося города Москвы в целях создания комфортных условий для жизни и развития граждан, в т.ч. существующая инфраструктура, а также геодезическая основа, позволяющая надстраивать одноэтажное здание на уже существующем объекте недвижимости, могли измениться до такой степени, что как необходимость, так и возможность строительства названного объекта недвижимости отпали.

При наличии подобных обстоятельств, в 2021 г. имеется вероятность того, что Арендатор своим правом строительства объекта уже не может воспользоваться в установленном законом порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающих обращение в Департамент за внесением изменений в ранее действующий Договор аренды в части исключения из цели предоставления Земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004009:2 положений, связанных с осуществлением строительства объекта недвижимости.

Кроме того, рассматриваемый Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004009:2 является не разграниченной государственной собственностью, в отношении которой правомочия собственника осуществляет субъект Российской Федерации - город Москва. Правообладателем расположенного на Участке нежилого здания (полуподземного гаража-стоянки) выступает ГСК N 6 "Советский писатель".

Необходимо отметить, что собственник существующего на Участке нежилого здания (полуподземного гаража-стоянки) не лишен возможности обратиться в Департамент за заключением договора аренды Участка на 49 лет для эксплуатации существующего объекта.

В целях оформления надлежащим образом долгосрочных земельно-правовых отношений на Земельный участок для эксплуатации указанного нежилого здания собственник объекта недвижимого имущества вправе обратиться в Департамент по вопросу оказания государственной услуги города Москвы "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке".

Согласно ст. 4 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", одним из основных принципов предоставления государственных услуг является правомерность предоставления государственных и муниципальных услуг органами, предоставляющими государственные услуги.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", органы, предоставляющие государственные услуги, обязаны предоставлять государственные услуги в соответствии с административными регламентами.

Предоставление названной государственной услуги города Москвы осуществляется Департаментом в соответствии с Административным регламентом, утвержденным п. 1.15 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" (далее - Административный регламент).

Согласно п. 2.11.1 подраздела 2.11 "Результат предоставления государственной услуги" раздела 2 "Стандарт предоставления государственной услуги" Административного регламента, результатом предоставления государственной услуги является выдача (направление) договора аренды земельного участка.

В результате предоставления данной государственной услуги города Москвы Департаментом, как уполномоченным органом государственной исполнительной власти города Москвы, принимается властное решение о предоставлении заявителю испрашиваемой услуги путем передачи земельного участка в пользование на правах аренды.

Таким образом, права и законные интересы ГСКN 6 "Советский писатель", как собственника нежилого здания (гаража-стоянки), находящегося на Земельном участке, не нарушены односторонним расторжением Департамента спорного Договора аренды, имеющего своей целью строительство объекта недвижимого имущества.

Итогом реализации Договора аренды являлось возведение на Земельном участке одноэтажной настройки над существующим гаражом-стоянкой.

Город Москва, вступая в арендные отношения с ГСК N 6 "Советский писатель" и заключая Договор аренды, рассчитывал на надлежащее освоение предоставленного Земельного участка на протяжении всего периода действия спорного Договора.

Город Москва, являясь собственником Участка, предоставленного Заявителю на праве аренды, заинтересован в том, чтобы предоставленный Земельный участок осваивался Арендатором надлежащим образом, с учетом норм действующего законодательства Российской Федерации в области градостроительной деятельности, а именно, Арендатором осуществлялось строительство объекта, необходимого населению и предусмотренного для реализации градостроительной политики в городе Москве.

Арендатор обязан был предпринять необходимые меры, направленные на получение разрешения на строительство во исполнение условий указанного Договора аренды.

Между тем, в период действия Договора аренды ГСК N 6 "Советский писатель" так и не выполнило принятые на себя обязательства в части осуществления строительных работ на Земельном участке.

Доказательств осуществления строительства объекта недвижимости в указанный период Арендатором в материалы дела не представлено.

Документами, свидетельствующими о надлежащем освоении участка, выступают: АРИ (до 2008 г.), ГПЗУ, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Между тем, Арендатором не был получен ни один из перечисленных в ГрК РФ документов, необходимых для строительства объекта недвижимого имущества.

При этом, согласно условиям рассматриваемого Договора аренды, объект недвижимости, который в итоге должен был быть построен на земельном участке, представляет собой не сложный инновационный многофункциональный центр с обширным комплексом услуг, а, напротив, типовую одноэтажную надстройку.

Возведение на Земельном участке подобного объекта не представляет собой особой сложности, а также не требует существенных временных и финансовых затрат от застройщика.

При добросовестном исполнении обязательств у Арендатора имелась возможность получить разрешение на строительство объекта.

Не осуществление названных действий свидетельствует о неприменении Заявителем мер к освоению Участка.

При толковании норм действующего законодательства Российской Федерации, в том числе гл. 6 ГрК РФ, следует, что предоставленный по договору аренды земельный участок будет считаться полностью освоенным в случае выполнения надлежащим образом условий договора, с учетом целей, для которых тот или иной договор аренды был заключен.

Земельный участок будет считаться освоенным лишь в том случае, если на предоставленном земельном участке будет эксплуатироваться возведенный объект недвижимости, строительство которого было предусмотрено целями договора.

Только при указанных обстоятельствах и полученной разрешительной документации Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию можно сделать вывод, что предоставленный земельный участок полностью освоен, а условия договора аренды исполнены.

В данном случае, строительство объекта не начиналось, разрешения на строительство и на ввод объекта эксплуатацию не получены.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Арендатор при заключении данного договора аренды брал на себя обязанность надлежащим образом исполнить все его условия, понимая соответствующий предпринимательский риск.

Учитывая изложенное Департаментом правомерно был расторгнут Договор аренды по причине существенного нарушения Арендатором условий данного Договора аренды, а именно, в связи с неполучением разрешения на строительство объекта по истечении 5 лет со дня заключения Договора аренды.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 22.12.2021 по делу N А40-160031/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Л.Г. Яковлева

Судьи

Г.М. Никифорова С.М. Мухин