Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2022 г. N 13АП-39342/21 по делу N А56-53097/2021

г. Санкт-Петербург

14 марта 2022 г.

Дело N А56-53097/2021

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Виноградов Д.В. по доверенности от 15.10.2021;

от ответчика: представитель Буканов А.А. по доверенности от 30.06.2021;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании 03.03.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39342/2021) общества с ограниченной ответственностью "Проект" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2021 по делу N А56-53097/2021, принятое

по иску Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Банно-прачечный комбинат Кронштадтского района" (197760, Санкт-Петербург, г.Кронштадт, ул.Посадская, 37, ОГРН: 1027808868383, ИНН: 7818004696)

к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" (192029, Санкт-Петербург, пр-кт Обуховской обороны, дом 86, литер М, помещение 46-Н, комната 11, ОГРН: 1117847356505, ИНН: 7841450032)

третье лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительным дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Банно-прачечный комбинат Кронштадтского района" (далее - Истец, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" (далее - Ответчик, Общество) о признании недействительным дополнительного соглашения от 23.06.2020 N 3 к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности от 26.04.2014 N 01/пр.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в иске в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального права. По мнению подателя жалобы, оспариваемое соглашение улучшает условия, на которых выдано согласие, и не нарушает требования об индексации арендной платы, установленной по итогам аукциона (так как цена по итогам аукциона увеличена сторонами вдвое).

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Предприятия возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Общества и Предприятия, апелляционный суд установил следующее.

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга N 877-р от 02.06.2003 за Предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга здание площадью 2 301,9 кв.м. по адресу: ул.Посадская, 37, корп.1, лит.А, кадастровый номер 78:10342:0:7.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что право хозяйственного ведения на указанное здание зарегистрировано за Предприятием 12.08.2003.

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга N 559-рк от 06.07.2012 Предприятию разрешено заключить договоры аренды на объекты недвижимости, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, г.Кронштадт, Посадская ул., д.37, к.1, лит.А, кадастровый номер 78:34:10342:2003:7:

- часть площадью 991,3 кв.м. (1080,5 кв.м. с учетом коэффициента потребительских качеств) (на 2-м этаже с лифтом): 1-Н (ч.п. 38, 40-48, 51-56, 58) (далее - Объект 1);

- часть площадью 802,5 кв.м. (874,7 кв.м. с учетом коэффициента потребительских качеств) (на 1-м этаже): 1Н (ч.п. 3,5, 9-15, 18-24, 28-29, 34) (далее - Объект 2),

находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга и закрепленные на праве хозяйственного ведения за Предприятием (далее - Помещения), для использования под торговлю сроком на 5 лет (далее - Договоры), при условии установления ставки арендной платы по Договорам по результатам аукциона, но не ниже рассчитанной в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" с учетом коэффициента потребительских качеств: 632 865 руб. 40 коп. (без учета НДС) за Объект 1 в год; 569 250 руб. 20 коп. (без учета НДС) за Объект 2 в год и ежегодной индексации размера годовой арендной платы, установленной по результатам торгов, в соответствии с индексом ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемым Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

По результатам проведения 15.04.2014 аукциона 26.04.2014 между Предприятием (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности N 01/пр (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - часть здания прачечной:

- часть площадью 991,3 кв.м. (с учетом коэффициента потребительских качеств площадью 1080,5 кв.м.) (1-Н (ч.п. 38, 40-48, 51-56, 58), 2 этаж) Здания (далее - Объект 1);

- часть площадью 802,5 кв.м. (с учетом коэффициентом потребительских качеств площадью 874,7 кв.м.) (1Н (ч.п. 3,5, 9-15, 18-24, 28-29, 34), 1 этаж) Здания (далее - Объект 2);

- часть площадью 286,6 кв.м ( с учетом коэффициента потребительских качеств площадью 312,4 кв.м) (1-Н (ч.п. 63-65, 67-69, 71), 3 этаж) Здания (далее - Объект 3)

в целом, именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, ул. Посадская, д. 37, корп.1, лит.А, для использования под торговлю.

Пунктом 1.4 Договора предусмотрено, что Договор действует по 10.06.2024 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 3.2 Договора с 01.01.2015 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Апред х I, где: Атек - плата за аренду Объекта (Объектов) в квартал в текущем году; Апред - плата за аренду Объекта (Объектов) в квартал в предыдущем году; I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Впоследствии между сторонами заключено дополнительное соглашение от 23.06.2020 N 3.

Согласно пункту 1 данного дополнительного соглашения срок действия Договора продлен с 10.06.2024 до 10.06.2034.

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения стороны договорились с 01.01.2020 исключить пункты 3.2, 3.3 Договора, изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и составляет 350 000 рублей в месяц, НДС не облагается...", с 01.09.2020 в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и составляет 360 000 рублей в месяц, НДС не облагается_".

Письмом от 20.01.2020 Комитет указал Предприятию на наличие оснований для признания дополнительного соглашения N 3 недействительным, поскольку в нарушение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" из договора аренды исключена ежегодная индексация арендной платы, договор арендной платы продлен на следующие 14 лет в нарушение установленной процедуры.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение изменяет существенные условия Договора аренды без проведения торгов, что является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемым соглашением неправомерно изменен порядок определения размера арендной платы за пользование Объектом и продлен срок действия Договора.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закон о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции следует, что необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

При этом договор аренды государственного имущества с добросовестным арендатором может быть заключен на новый срок по истечении срока действия предыдущего договора при соблюдении положений частей 9,10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции

В настоящем случае, вопреки доводам Ответчика, оспариваемым соглашением нарушен установленный порядок, до истечения срока действующего договора его срок продлен на 14 лет, тогда как наличие такого права у арендатора устанавливается на момент истечения срока действия договора при наличии соответствующей совокупности условий, в том числе добросовестности арендатора.

Сделки, направленные на продление действия аренды государственного имущества, совершенные сторонами в обход конкурентных процедур, установленных антимонопольным законодательством, являются недействительными.

Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что оспариваемым соглашением неправомерно изменен установленный заключенным на торгах договором порядок определения размера арендной платы за пользование объектом.

Исходя из условий заключенного по результатам торгов договора аренды следует, что арендная плата за пользование объектом аренды является регулируемой, подлежащей изменению в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, что установлено в пункте 3.3 договора, который оспаривываемым соглашением был исключен как и пункт 3.2 договора, устанавливающий обязательную индексацию арендной платы.

В соответствии со статьей 3 Закона N 149-51 размер ставки арендной платы за объекты нежилого фонда подлежат ежегодной корректировки на индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.

Индексы ежегодного изменения размера ставок арендной платы на соответствующий год утверждаются Правительством Санкт-Петербурга каждые три года.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 N 946 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" установлены Индексы на 2021-2023 годы.

Ежегодная индексация размера арендной платы должна осуществляться в соответствии с Законом и вышеназванным постановлением Правительства Санкт-Петербурга.

Таким образом, исключение из договора указанного обязательства на основании дополнительного соглашения неправомерно.

Представленный Обществом отчет по определению рыночной ставки арендной платы от 23.06.2020 не опровергает вышеизложенные выводы и не свидетельствует об установлении сторонами арендной платы в большем размере, чем предусмотрено условиями договора на последующие периоды аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2021 по делу N А56-53097/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина Н.С. Полубехина