Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2022 г. N 07АП-650/22 по делу N А03-1278/2021

город Томск

14 марта 2022 г.

Дело N А03-1278/2021

Резолютивная часть определения объявлена 14 марта 2022 года.

В полном объеме определение изготовлено 14 марта 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
Судей		Киреевой О.Ю., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смолиной Т.Д., апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-650/2022) на решение от 13.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-1278/2021, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агремс", г. Барнаул (ОГРН 1022201760272, ИНН 2225053118) о признании незаконными действий заинтересованного лица по отказу от заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, для завершения строительства автоматической телефонной станции сроком на три года без проведения торгов, выраженные в письме N 48/12338 от 10.11.2020 и обязании заключить указанный договор,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Агремс" Шешуковой Д.М. (доверенность от 13.01.2022, паспорт, диплом),-

СУД УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агремс" (далее по тексту - ООО "Агремс", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края 2 с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Алтайкрайимущество, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действия по отказу от заключения с Обществом договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, для завершения строительства автоматической телефонной станции сроком на три года без проведения торгов, выраженные в письме от 10.11.2020 N 48/12338, и обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, для завершения строительства автоматической телефонной станции сроком на три года без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-1278/2021 заявление удовлетворено, признаны незаконными действия Управления имущественных отношений Алтайского края по отказу от заключения с обществом с ограниченной ответственностью "Агремс" (ИНН 2225053118, ОГРН 1022201760272) договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, для завершения строительства автоматической телефонной станции сроком на три года без проведения торгов, выраженные в письме N 48/12338 от 10.11.2020. Суд обязал Управление имущественных отношений Алтайского края (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Агремс" (ИНН 2225053118, ОГРН 1022201760272) договор аренды 15 земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, для завершения строительства автоматической телефонной станции сроком на три года без проведения торгов.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на законность своих действий по отказу в предоставлении обществу в аренду земельного участка без торгов, указывая, что заявителем земельный участок использовался не в целях, для которых он был предоставлен, строительство объекта не велось, участок захламлен, находится в антисанитарном состоянии, ссылаясь на обстоятельства, преюдициально установленные при рассмотрении дела N А03-5247/2017 от 12.07.2019. Апеллянт указывает, что при подаче заявки на заключение договора аренды заявитель не представил документов, удостоверяющих права общества на объект незавершенного строительства, а также документов о том, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства - здание автоматической телефонной станции. Апеллянт указывает на отсутствие у общества заинтересованности в завершении строительства объекта, на отсутствие которой общество указывало при рассмотрении иных споров. На момент вынесения оспариваемого отказа цель предоставления земельного участка в аренду не соответствовала разрешенному использованию данного земельного участка. Апеллянт полагает, что представленное заявителем заключение специалиста о наличии возможности осуществлять строительство на испрашиваемом земельном участке является ненадлежащим доказательством по причине того, что специалист не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При этом управление обязано было учитывать выводы вступившего в законную силу судебного акта о несоответствии возводимого объекта ранее выданному разрешению на строительство, проектной документации, условиям договора аренды. Сам по себе демонтаж части объекта не делает объект соответствующим проектной документации и разрешению на строительство.

В представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыве заявитель полагает решение законным и обоснованным, обращает внимание суда на то, что на момент начала строительства были оформлены все разрешительные документы, на невозможность указания в заявке иной цели использования земельного участка нежели была предусмотрена договором, на наличие вступившего в законную силу судебного акта об отказе апеллянту в обязании общества снести здание автоматической телефонной станции как самовольную постройку, в рамках которого была проведена судебная экспертиза, установившая отклонения в незавершенном строительством объекте от проектной и разрешительной документации в пределах, допускаемых градостроительными нормами. Общество полагает, что выводы, сделанные экспертом при рассмотрении дела, на которое апеллянт ссылается как на преюдициальное, не могут быть приняты во внимание, в связи с проведением демонтажных работ в отношении части постройки.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя апеллянта, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд полагает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 20.02.2009 N 1253-з в редакции дополнительных соглашений, договора перенайма от 21.05.2011, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 25.09.2014, ООО "Агремс" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58 общей площадью 1702 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Балтийская, 29 (далее - участок).

На основании пункта 1.3. договора аренды участок предоставлен арендатору для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта.

Срок аренды участка установлен до 01.01.2017.

30.07.2013 ООО "АвтоХаус" выдано разрешение на строительство автоматической телефонной станции (одноэтажного здания без подвала и чердака) по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29, сроком действия до 01.08.2014.

Изначально, на основании выданного разрешения, строительство автоматической телефонной станции (далее - АТС) на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29 осуществлялось ООО "АвтоХаус".

25.09.2014 между ООО "Автохаус" (сторона 1) и ООО "Агремс" (сторона 2) заключен договор о передаче функций заказчика строительства, по условиям которого сторона 1 передает, а сторона 2 принимает функции заказчика строительства автоматической телефонной подстанции, трансформаторного пункта на земельном участке, расположенном по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29, кадастровый номер 22:63:030417:58.

В соответствии с пунктом 3 договора о передаче функций заказчика строительства от 25.09.2014, сторона 1 передает стороне 2 все выполненные работы на земельном участке, а также документы, полученные и (или) разработанные в связи с выполнением ранее функций заказчика строительства, о чем стороны составляют акт приема-передачи.

Из пункта 5 договора о передаче функций заказчика строительства от 25.09.2014 следует, что за переданную функцию заказчика строительства автоматической телефонной подстанции, трансформаторного пункта сторона 2 компенсирует стороне 1 ранее понесенные расходы, что оформляется соглашением о компенсации расходов.

25.09.2014 между ООО "Автохаус" (арендатор) и ООО "Агремс" (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1253-з от 20.02.2009, по условиям которого ООО "Агремс" приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1253-з от 20.02.2009.

В связи с тем, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, то на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1253-з от 20.02.2009 был возобновлён на неопределённый срок.

На основании договора аренды, проектной документации, разрешения на строительство N RU 22302000-264 от 30.07.2013 на земельном участке обществом возведено неоконченное строительством здание автоматической телефонной станции.

Данный факт подтверждается договором строительного подряда СКВ-2-2013 от 20.02.2013, актами о приемке выполненных работ, договором о передаче функций заказчика строительства от 25.09.2014.

Из материалов дела следует, что ООО "Агремс" обращалось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула за продлением срока действия разрешения на строительство N RU22302000-264, однако Комитет в письме от 20.06.2018 года N 2886- 10 з/к-01-24 отказал обществу в продлении срока действия и выдаче измененного разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

В отношении прав на данный земельный участок и его разрешенного использования между сторонами имелись и были разрешены судом многочисленные споры, в том числе 12.12.2016 ООО "Агремс" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства. 24.01.2017 получен отказ в заключении договора аренды, который был предметом рассмотрения по делу N А03-5247/2017, вступившим в законную силу решением, по которому было отказано в удовлетворении требований общества, за которым не признано права на льготное заключение договора на новый срок.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2021 по делу N А03-6226/2020 Комитету по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула отказано в удовлетворении исковых требований к ООО "Агремс" об обязании снести объект незавершенного строительства - строящегося здания автоматической телефонной станции, расположенного на земельном участке по адресу: г.Барнаул, ул.Балтийская, 29, с кадастровым номером 22:63:030417:58, как самовольную постройку.

Уведомление от 03.03.2017 N 24/2857 Управление заявило об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, N 1253-з от 20.02.2009. В связи с прекращением договорных отношений запись об аренде земельного участка была погашена, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

08.10.2020 Общество обратилось в Управление с заявлением о предоставлении участка в аренду, без торгов сроком на три года, для завершения строительства автоматической телефонной станции.

Письмом от 10.11.2020 N 12338 Управление отказало Обществу в предоставлении участка в аренду без торгов сроком на три года.

Отказ мотивирован следующими основаниями: согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) у ООО "Агремс" отсутствуют зарегистрированные права на объект незавершенного строительства, расположенный на участке, в приложенных к заявке документах отсутствуют документы, удостоверяющие права ООО "Агремс" на объект незавершенного строительства, расположенный на участке; по информации ЕГРН разрешенное использование испрашиваемого участка - объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные, для размещения объектов торговли.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества как хозяйствующего субъекта, ООО "Агремс" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, удовлетворяя которое суд принял во внимание, что приложенные к заявке документы являлись достаточными для удовлетворения требований заявителя, с момента предоставления участка в аренду цель его использования предусмотрена для строительства автоматической телефонной станции, трансформаторного пункта, общество осуществляло строительство данного объекта на основании разрешительной документации, и в заявке указало основание "для завершения строительства здания автоматической телефонной станции", с октября 2014 по настоящее время у сторон имелись споры относительно вида разрешенного использования земельного участка.

Заново оценивая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и данный перечень является исчерпывающим.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Льготное, без проведения торгов, предоставление земельного участка на новый срок предусмотрено законом для целей завершения строительства именно того объекта, для возведения которого участок был первоначально предоставлен.

При этом отказ на предоставление данного участка мотивирован отсутствием необходимых документов, подтверждающих права заявителя на объект и несоответствием разрешенного использования земельного участка характеру возводимого строения.

Судом первой инстанции установлено, что на момент обращения Общества с заявкой на земельном участке, предоставленном ему в аренду до 01.03.2015, имелся объект незавершенного строительства, что подтверждается документами, приложенными к заявке, актом обследования участка от 11.07.2019, в котором отражен факт строительства объекта на участке с кадастровым номером 22:63:030417:58.

При этом суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям.

Проверяя, является ли возводимый объект тем объектом, для возведения которого предоставлен земельный участок, суд первой инстанции проанализировал в совокупности экспертные заключения, представленные при рассмотрении дела N А03-5247/2017 и позднее рассмотренного дела N А03-6226/2020, и пришёл к правомерному выводу о том, что во внимание с учетом проведенного демонтажа, подтвержденного представленными в материалы дела доказательствами, следует принимать экспертные исследования здания, проведенные позднее, поскольку на момент проведения экспертизы в рамках дела N А03-5247/2017 не был произведен демонтаж частей здания, а именно: после принятия решения по делу N А03- 5247/2017 ООО "Агремс" выполнены работы по демонтажу: 1) части объекта незавершенного строительства с западной стороны размером 1,47 м от точки Т11 до точки Т12, а также размером 7,36 м от точки Т11 в направлении юго-западного угла (точка Т10) до точки 1* и размером 1,99 м в точке 1* от плановой точки 4 плановый юго-западный угол земельного участка с кадастровым номером 22:63:030417:58 по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29; 2) лестничного пролета на крышу здания в северо-восточной части объекта незавершенного строительства по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29.

Оценив указанные доказательства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о доказанности того факта, что возводимый объект отвечает разрешительной документации, градостроительным нормам и правилам и соответствует предполагаемому предназначению.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Действительно в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду Обществом указана цель предоставления - для завершения строительства здания автоматической телефонной станции, тогда как разрешённым использованием испрашиваемого земельного участка на момент подачи заявления и отказа в предоставлении земельного участка являлось - объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные, для размещения объектов торговли, и указанный в ЕГРН вид разрешённого использования земельного участка не включал в себя строительство таких объектов недвижимости, как здание автоматической телефонной станции.

Суд соглашается с доводами апеллянта, что на момент рассмотрения заявления общества указанного обстоятельства было достаточно для принятия оспариваемого решения, при этом законность данного решения, исходя из целей и задач судопроизводства оценивается судом на момент принятия не оспариваемого решения, а судебного акта.

Однако судом установлен факт изменения разрешенного использования на вид использование - коммунальное обслуживание, допускающий согласно толкованию судом первой инстанции положений пункта 2 статьи 7 ЗК РФ и Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, с которым соглашается апелляционный суд, и представленного в дело заключения специалиста использование земельного участка для строительства первоначально предусмотренного объекта.

Доводы о том, что привлеченный заявителем специалист не был предупрежден об уголовной ответственности, вопреки позиции заявителя не порочат его заключения, поскольку данное доказательство в силу статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу, которое, как и заключение эксперта при назначении экспертизы судом не имеет для суда заранее установленной силы.

Поскольку участок по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 29 по основаниям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ не предоставлялся предыдущим арендаторам (ООО "Алтайгриф", ООО "Автохаус") и ООО "Агремс" для завершения строительства автоматической телефонной станции и препятствий для его предоставления не установлено, оснований для отказа обществу в предоставлении земельного участка на льготных условиях для завершения начатого строительства и признания законной силы отказа в его предоставлении у суда первой инстанции не имелось.

Апелляционный суд также отмечает, что исходя из обстоятельств дела, в настоящее время на земельном участке, права на который отсутствуют, находящемся в государственной собственности, начато строительство объекта, продолжение которого невозможно в условиях отсутствия прав на землю. При этом своевременно правом на изъятие данного объекта с целью его реализации с публичных торгов собственник не воспользовался, в удовлетворении иска о сносе данного объекта как самовольной постройки отказано. В сложившихся обстоятельствах предоставление земельного участка и достройка объекта отвечает как интересам собственника, так и общества в целом, устраняя правовую неопределенность в отношении, как земельного участка, так и возводимого объекта.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-1278/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу управления имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

О.Ю.Киреева М.А.Фертиков