Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2022 г. N 06АП-1024/22 по делу N А04-8644/2021

г. Хабаровск

18 марта 2022 г.

А04-8644/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.,

судей Сапрыкиной Е.И., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Фаста Евгения Петровича: Карагод Н.В. по доверенности от 31.05.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Благовещенского района

на решение от 14.01.2022

по делу N А04-8644/2021

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Фаста Евгения Петровича (ОГРН 315280100005891, ИНН 280107441195)

к администрации Благовещенского района (ОГРН 1022800526055, ИНН 2812001442)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка;

третье лицо: Куцен Александр Иванович,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Фаст Евгений Петрович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Фаст Е.П.) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации Благовещенского района (далее - ответчик, администрация) с требованием:

- признать незаконным отказ N 5744 от 09.08.2021 администрации Благовещенского района в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м, адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н. с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов;

- обязать администрацию предоставить в аренду предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м, адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу N А04-8644/2021, к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Куцен Александр Иванович (далее - Куцен А.И.).

Решением от 14.01.2022 суд признал незаконным как не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации отказ администрации Благовещенского района N 5744 от 09.08.2021 в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский район, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов. Обязал администрацию Благовещенского района предоставить в аренду ИП Фасту Е.П. земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов. Кроме того, с администрации Благовещенского района в пользу ИП Фаста Е.П. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Полагая, что суд первой инстанции при принятии решения в части восстановления нарушенного права заявителя не применил положения земельного законодательства, а также требования административного регламента, регламентирующие компетенцию органа местного самоуправления при принятии решений о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, администрация обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать предпринимателю в удовлетворении требований.

В отзыве ИП Фаст Е.П. не согласился с апелляционной жалобой, просил решение оставить без изменения. В судебном заседании представитель ИП Фаста Е.П. поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, третье лицо отзыв не представило.

Выслушав пояснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 30.06.2011 между индивидуальным предпринимателем Куценом Александром Ивановичем (далее - ИП Куцен А.И.) и администрацией Благовещенского района в целях строительства административного здания и автостоянки закрытого типа заключен договор аренды N 82 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадь 5000 кв.м., адрес: Амурская обл., Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком 3 года, с 30.06.2011 по 29.06.2014; N рег. записи 28-28-01/040/2011-883 от 15.08.2011.

19.12.2014 дополнительным соглашением N 370 ИП Куцену А.И. по его заявлению продлен срок предоставления земельного участка на 5 лет, с 29.06.2014 по 30.06.2019; N peг. записи 28-28/001-28/101/010/2015-167/1 от 07.09.2015.

24.08.2015 года между ИП Куценом А.И. и ИП Фастом Е.П. заключен договор N 1 уступки по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым к ИП Фасту Е.В. перешли все права и обязанности по договору аренды от 30.06.2011 N 82 (в ред. дополнительного соглашения от 19.12.2014 N370), N peг. записи 28-28/001-28/101/010/2015-14/1.

ИП Фаст Е.П. принял земельный участок по акту приема-передачи от 24.08.2015.

ИП Куцен А.И., а затем ИП Фаст Е.П. осуществляли действия по строительству административного здания и автостоянки: в 2011 году главой Чигиринского сельсовета утверждена схема расположения земельного участка па кадастровом плане территории; получен градостроительный план земельного участка от RU1022800526055-65 от 16.04.2013; в 2013 году проведены топографо-географические работы на объекте, что подтверждается Актом ЗАО "Амурстрой" N 1130. На съемке отмечено наличие фундамента строения административного здания, стр. 20; получен градостроительный план земельного участка RU1022800526055-06 от 11.01.2016; получено согласование администрации Благовещенского района от 13.04.2016 N01-13/1468 о выдаче технических условии на отвод ливневых/талых вод; осуществлено технологическое присоединение к электрическим сетям (акт N15-21/53/4347 от 06.05.2014): получено разрешение на строительство RU-28510401-18 от 20.05.2016; подготовлена проектная документация на объект.

Публичной картой Росреестра, 2021 год, съемкой Googl Earth Pro от 25.06.2021 подтверждается нахождение на участке КН 28:10:131039:430 законченного строительством административного здания, здания подстанции: ограждающих конструкций закрытой автостоянки, наличие покрытия, отмостки.

19.05.2021 в целях сдачи объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности ИП Фаст Е.П. обратился в администрацию Благовещенского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

09.08.2021 письмом N 5744 администрация Благовещенского района отказала в предоставлении земельного участка, поскольку отсутствует однократность предоставления земельного участка для завершения строительства, ИП Куцен А.И. ранее уже обращался с заявлением о продлении срока договора аренды.

Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев материалы дела и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом по материалам дела, ИП Куцен А.И. не мог в 2014 году обратиться в администрацию с заявлением о продлении срока аренды со ссылкой именно на пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в ред. 01.03.2015), поскольку по состоянию на 2014 год указанное норма в актуальной редакции еще не действовала.

Об этом также свидетельствует срок продления действия договора аренды по дополнительному соглашению N 370 - на пять лет, тогда как в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок предоставляется на три года. До 01.03.2015 года земельные участки предоставлялись в аренду повторно по иным основаниям - на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 621 ГК РФ, согласно которым предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды по истечении срока договора аренды земельного участка.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что заявителем не было реализовано право на однократное предоставление земельного участка на основании статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, вступившей в законную силу после 01.03.2015.

На основании изложенного, отказ администрации Благовещенского района N 5744 от 09.08.2021 в предоставлении в аренду ИП Фасту Е.П. земельного участка с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский район, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов, является неправомерным.

Таким образом, суд первой инстанции, в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ обоснованно удовлетворил требование предпринимателя, и в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов, посчитал необходимым обязать администрацию предоставить в аренду ИП Фасту Е.П. земельный участок с кадастровым номером 28:10:131039:430, площадью 5000 кв.м., адрес: Амурская обл. Благовещенский р-н, с. Чигири, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания и автостоянки закрытого типа, сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов.

При этом, как верно указано арбитражным судом, данный способ восстановления нарушенного права заявителя отвечает административной процедуре предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности за плату без проведения торгов, установленной статьей 39.17 ЗК РФ. Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о неправильном применении судом восстановительной меры, поскольку направление заявления на новое рассмотрение не приведет к восстановлению нарушенного права заявителя по делу, может привести к продолжению спора.

При таких обстоятельствах, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу вынесенного решения суда, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.01.2022 по делу N А04-8644/2021 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.П. Тищенко

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.А. Швец