Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2024 г. N 10АП-6330/24 по делу N А41-62506/2023

г. Москва

17 апреля 2024 г.

Дело N А41-62506/23

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области - Лысенкова Ю.В. по доверенности от 22.09.2022, паспорт, диплом,

от ООО "Еремеевское ЛТД" - Чернов О.П. по доверенности от 23.03.2023, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2024 по делу N А41-62506/23,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" (далее - ООО "Еремеевское ЛТД", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (далее - Комитет, ответчик) с требованием с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора и заключить договор N 21-КИЗ/23 аренды земельного участка от 15.05.2023 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области и ООО "Еремеевское ЛТД" в протоколе разногласий от 15.05.2023 к договору N 21-КИЗ/23 аренды земельного участка от 15.05.2023, изложив ниже указанные пункты и разделы Договора в следующей редакции:

-пункт 2.1. "Срок аренды Земельного участка устанавливается с момента заключения Сторонами настоящего Договора и по "31" декабря 2063 года";

-пункт 3.6 - Исключить;

-пункт 3.7. "Арендная плата изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором без согласования с Арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления арендатору, в каждом случае изменения компетентными органами, в т.ч. полномочным органом государственной власти Московской области и органом местного самоуправления данных, применяемых в формуле расчета арендной платы, отраженной в Приложении N 1 к настоящему Договору";

-пункт 3.8. "Размер арендной платы считается измененным с даты изменения данных, применяемых в формуле расчета арендной платы, отраженной в Приложении N 1 к настоящему Договору, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории, разрешенного вида использования Земельного участка";

- пункт 4.1.1. "Досрочно расторгнуть настоящий Договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ и настоящим Договором, в том числе при:

-использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

-использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, целевым назначением;

-не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд;

-в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к настоящему Договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3, если внесение данных изменений необходимо и обязательно для обеих Сторон в силу закона";

-в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем, превышающей месячный размер арендной платы";

-нахождения арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

-пункт 4.1.6 "В случае, заключения договора субаренды, ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор";

-пункт 4.4.13 "Обеспечить проведение государственной регистрации договора за свой счет и своими силами. Арендатор обязан передать на государственную регистрацию договор аренды в тридцатидневный срок с момента его заключения. Арендодатель обязан предоставить полный комплект документов со своей стороны, необходимый для регистрации договора";

-пункт 5.2. - Исключить;

-пункт 7.2. - Исключить;

- Приложение N 1 к Договору N 21-КИЗ/23 аренды земельного участка от 15 мая 2023 г.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:28:0000000:56631.

"Годовая арендная плата (Апл) за Земельный участок, определяется на основании Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, Ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений Московской области" и Определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 по Делу N А41-2379/18, по формуле:

Апл = КС х 2%, но при этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении Земельного участка.

где:

Апл - размер арендной платы (рублей в год).

КС - кадастровая стоимость земельного участка составляет 38 821 543, 95 руб., согласно выписке из ЕГРН N КУВИ-001/2023-92686967 от 19.04.2023, выданной Филиалом публично-правовой компании "Роскадастр" по Московской области.

Расчет годовой арендной платы: Апл = 38 821 543, 95 руб. х 2% = 776 430, 88 руб.

Годовая арендная плата за земельный участок составляет 776 430, 88 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 по делу N А41-2379/18 утверждено мировое соглашение (далее - Мировое соглашение) на следующих условиях:

"Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ИНН 5009027119 / ОГРН 1035002002474, адрес (место нахождения): Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, площадь 30-летия Победы, дом 1), в лице председателя Комитета по управлению имуществом Енбековой Любови Владимировны, действующей на основании Положения, именуемый в дальнейшем "Истец", и Общество с ограниченной ответственностью "Еремеевское ЛТД" (ОГРН 1085009006257, ИНН 5009007497, адрес: 142032, Московская область, Домодедовский район, ГПЗ "Константиново", Объездное шоссе, д. 5), именуемое в дальнейшем "Ответчик", в лице генерального директора Зонтова Олега Вячеславовича, действующего на основании Устава, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее мировое соглашение (далее - "Мировое соглашение") о нижеследующем:

1. Настоящее Мировое соглашение заключается Сторонами в соответствии с Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 года о прекращении производства по делу N А41-2379/18 в связи с заключением мирового соглашения (далее - "Определение суда от 03.04.2019 г.") и возбужденного исполнительного производства N 151325/21/50006-ИП от 23.09.2021 года, руководствуясь ст. 139 - 141 АПК РФ.

По Мировому соглашению в новой редакции стороны договорились:

2. В связи с невозможностью исполнения пунктов: 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3 заключенного между сторонами Мирового соглашения от 22.03.2019 г., утвержденного Определением суда от 03.04.2019 г., ввиду того, что:

- вновь образованные по Определению суда от 03.04.2019 г. из участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333 земельные участки с кадастровыми номерами: 50:28:0050208:754 и 50:28:0050208:755 невозможно использовать по целевому назначению из-за их обременения охранными зонами инженерных сетей и газового хозяйства, водоохранной зоной и ее прибрежной полосой, а также уменьшения участков границами зоны планируемого размещения линейного объекта автомобильной дороги "М-4". "Дон" (г. Видное) западное Домодедово-Подольск-Домодедово-Раменское-ЦКАД;

- невозможно поставить на кадастровый учет земельный участок N 3 в координатах, указанных в Определении суда от 03.04.2019 г, т.к. он имеет пересечения с земельными участками с кадастровыми номерами: 50:28:0000000:56630, 50:28:0000000:56631, 50:28:0000000:56656, 50:28:0000000:56087, 50:28:0050105:5064, 50:28:0050105:5065, 50:28:0050106:9717.

На основании ст. 612 ГК РФ из-за существенных ограничений (обременении) земельных участков, передаваемых в аренду Ответчику по Определению суда от 03.04.2019 г., и невозможности его исполнения Ответчику взамен предоставляются нижеследующие земельные участки:

2.1. Земельный участок N 1: Кадастровый номер: 50:28:0080106:793, площадью 10 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Ловцово, городской округ Домодедово;

2.2. Земельный участок N 2: Кадастровый номер: 50:28:0080106:150, площадью 4 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: бытовое обслуживание, магазины, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, д. Ловцово;

2.3. Земельный участок N 3: Кадастровый номер: 50:28:0000000:53767, площадью 5 285 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: объекты дорожного сервиса, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, ул. Промышленная;

2.4. Земельный участок N 4: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56123, площадью 7 755 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц, по документу: гостиничное обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Чурилково;

2.5. Земельный участок N 5: Кадастровый номер: 50:28:0050307:535, площадью 10 060 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, д. Крюково, городской округ Домодедово;

2.6. Земельный участок N 6: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56631, площадью 7 637 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.7. Земельный участок N 7: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56087, площадью 4 199 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, г. Домодедово, с. Домодедово;

2.8. Земельный участок N 8: Кадастровый номер: 50:28:0000000:56630, площадью 7 316 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, банковская и страховая деятельность, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.9. Земельный участок N 9: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5065, площадью 7 305 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли, по документу: магазины, бытовое обслуживание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово;

2.10. Земельный участок N 10: Кадастровый номер: 50:28:0050105:5064, площадью 3 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, по документу: магазины, общественное питание, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, с. Домодедово, городской округ Домодедово.

3. Истец в течение 30-ти дней с момента вступления в законную силу Определения суда об утверждении данного Мирового соглашения, учитывая, что земельные участки, указанные в пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения, предоставляются Ответчику в аренду без торгов, взамен арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:28:0000000:333, в связи с невозможностью его использования по целевому назначению, обязуется:

- направить Ответчику на подписание договоры аренды на земельные участки N 1 -N 10 (пп. 2.1 - 2.10 настоящего Мирового соглашения) с сохранением в них срока аренды и иных условий, содержащихся в Договоре аренды земельного участка N 835- КИЗ/14 от 24.12.2014.

3.1. Истец гарантирует, что предоставляемые взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1.-2.10 Мирового соглашения, на момент заключения настоящего Мирового соглашения находятся в его распоряжении, никому не проданы, не подарены, не заложены, не сданы в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременены иными правами третьих лиц, в споре и под запрещением/арестом не состоят, не переданы и не внесены в уставной капитал хозяйственных обществ и некоммерческих организаций, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц.

3.2. Стороны в установленные настоящим Мировым соглашением сроки обязуются осуществить все необходимые юридические и фактические действия по заключению Договоров аренды на земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. 2.10 Мирового соглашения, и оформить на них права аренды на Ответчика.

3.3. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, Договор аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г. считается расторгнутым, что является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении действия Договора аренды земельного участка N 835-КИЗ/14 от 24 декабря 2014 г.

3.4. Расходы по оплате услуг адвокатов, представителей и иные, не указанные в Мировом соглашении судебные издержки Сторон по данному делу, Сторонами друг другу не возмещаются и лежат исключительно на той Стороне, которая их понесла.

3.5. Стороны договорились, что предоставляемые Ответчику взамен земельные участки N 1 - N 10, указанные в пп. 2.1. - 2.10. настоящего Мирового соглашения, являются равнозначной заменой в счет утраченной им площади арендуемого земельного участка.

3.6. Стороны не имеют претензий друг к другу после вступления в законную силу Определения суда об утверждении настоящего Мирового соглашения.

4. После утверждения настоящего Мирового соглашения судом и вступления Определения суда об его утверждении в силу, ранее заключенное между сторонами Мировое соглашение от 22.03.2019 г., утвержденное Определением Арбитражного суда Московской области от 03.04.2019 г., не подлежит исполнению.".

Во исполнение Определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2023 об утверждении мирового соглашения по делу N А41-2379/18, на основании Постановления Главы г.о. Домодедово МО N 2240 от 15.05.2023, ответчиком подготовлены, подписаны и переданы ООО "Еремеевское ЛТД" для подписания Договоры аренды земельных участков, в том числе Договор аренды земельного участка от 15.05.2023 N 21-КИЗ/23 на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0000000:56631.

Истец подписал договор аренды с протоколом разногласий от 15.05.2023 и направил его для согласования в адрес ответчика вместе с Заявлением N 30/05 от 30.05.2023, передав подписанный Договор и протокол разногласий по акту приема-передачи от 01.06.2023.

Ответчик отказался от заключения договора аренды в редакции протокола разногласий, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения в силу следующего.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Положениями п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 12 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В апелляционной жалобе ее податель возражает против установления арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. При этом отмечает, что истец ранее в 2014 году уже переоформил указанного права на право аренды путем заключения договора аренды.

По условиям договора аренды земельный участок был предоставлен обществу в результате переоформления права бессрочного пользования.

Арендная плата по договору на аренду земельного участка рассчитывалась исходя из абзаца 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которым предусмотрены особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено на право аренды. В соответствии с данными нормами права в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Годовая арендная плата (Апл) за земельный участок определяется по формуле:

Апл = КС х 2%, но при этом размер арендной платы не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении земельного участка.

В связи с изложенным, вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт 3.6 договора подлежит исключению, а пункты 3.7 и 3.8 договора подлежат изложению в редакции, предусматривающей возможность изменения арендной платы в случае принятия компетентными органами власти решения об изменении порядка и размера арендной платы в указанном случае.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вместе с тем, в соответствии с частью второй ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В связи с изложенным п. 4.1 договора подлежит изложению в редакции общества.

Также суд первой инстанции верно отметил, что возможность установления договорной неустойки без согласия одной из сторон (в том числе и решением суда) законом не предусмотрена.

В связи с изложенным пункт 5.2 договора, предусматривающий неустойку за нарушение обществом сроков передачи на государственную регистрацию договора аренды, подлежит исключению.

Поскольку возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может быть поставлена в зависимость от воли истца и ответчика, пункт 7.2 договора подлежит исключению.

Также вопреки доводам апелляционной жалобы, установленная постановлениями Правительства Московской области форма договора аренды является примерной, как это указанно в самих постановлениях, и носит рекомендательный, а не обязательный характер его исполнения (п. 3 постановления Правительства Московской области от 20.11.2006 N 1085/45).

Заявитель жалобы отмечает, что проект договора ответчика был согласован Министерством имущественных отношений Московской области. Между тем, указанное не опровергает правомерность приведенных выше выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно разрешил разногласия в редакции, предложенной истцом.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.02.2024 по делу N А41-62506/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.А. Бархатова

Судьи

Е.Н. Виткалова М.И. Погонцев