Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2022 г. N 05АП-892/22 по делу N А51-16026/2021

г. Владивосток

17 марта 2022 г.

Дело N А51-16026/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.В. Зимина,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ундольской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чубыкиной Евгении Николаевны,

апелляционное производство N 05АП-892/2022

на решение от 27.12.2021

по делу N А51-16026/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Чубыкиной Евгении Николаевны (ИНН 253813008136, ОГРН 313254306000060)

к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724); Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о понуждении заключить дополнительное соглашение,

при участии: от ответчика: представитель Давыдова Ю.Е. по доверенности от 17.12.2021, диплом, служебное удостоверение (УМС г. Владивостока);

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Чубыкина Евгения Николаевна (далее - истец, ИП Чубыкина Е.Н.) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - ответчик, министерство), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - ответчик, УМС г. Владивостока) об обязании в течении пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу заключить с ИП Чубыкиной Е.Н. дополнительное соглашение к договору аренды N 05-Ю-19724 от 02.06.2015 на условиях истца.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано, распределены судебные расходы.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Чубыкина Е.Н. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, обязать заключить дополнительное соглашение об увеличении срока аренды земельного участка по договору N 05-Ю-19724 от 02.06.2015 на 3 года. Суд первой инстанции при принятии решения не учел обстоятельство того, что договор заключен на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.12.2014, соответственно, данное распоряжение было принято до вступления в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации" (далее - Закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), по которому срок действия договора аренды не может быть продлен конклюдентными действиями сторон. Таким образом, договор аренды является продленным на неопределенный срок и соответственно действующим на дату подачи заявления в силу статей 610, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, часть 7 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ определяет, что к заявлениям арендаторов не применяется пункт 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о максимальных сроках аренды земельных участков, а срок действия договора не может превышать три года, если срок действия составляет более чем три года. В связи с тем, что срок договора аренды составил более трех лет, арендатор вправе просить о продлении на предельный срок в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

В отзыве на апелляционную жалобу, УМС г. Владивостока по доводам апелляционной жалобы возразило, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Ответчик считает, что истец неверно толкует положение части 6 статья 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, поскольку возможность заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды отнесена только к договорам аренды, срок действия которых не истек на дату обращения с указанным требованием.

Также от Министерства поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на отсутствие полномочий по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, поскольку с 01.05.2019 они переданы УМС г. Владивостока. Также ответчик полагает, что целью правовой нормы пункта 6 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данные положения не могут быть истолкованы в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Представитель ответчика (УМС г. Владивостока) в заседании суда поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем, судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-271 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ИП Чубыкиной Е.Н. (арендатор) заключен договор аренды от 02.06.2015 N 05-Ю-19724, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.12.2014 N 3093-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050050:4966, площадью 179 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Русская, д. 41 для использования в целях не связанных со строительством: для розничной торговли в киосках.

В соответствии с пунктом 1.3. договора от 28.08.2014 N 04-Ю-19274, срок аренды участка установлен на три года с момента (даты) подписания настоящего договора, то есть с 02.06.2015 по 01.06.2018.

Пунктом 3.4.11 договора установлено, что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

Согласно пункту 5.2 договор может быть изменен в период его действия, или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и являются неотъемлемой его частью, в случае необходимости регистрируются арендатором в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:050050:4966 передан арендатору, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи земельного участка от 02.06.2015.

Поскольку срок аренды участка установлен до 01.06.2018, в отсутствие возражений арендодателя, арендатор продолжил использование земельного участка по назначению.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы Администрации города Владивостока.

На основании постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена является УМС г. Владивостока.

Таким образом, на сегодняшний день арендодателем по указанному договору является УМС г. Владивостока, соответственно, надлежащим ответчиком по данному делу.

В связи с принятием Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, согласно которому до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, ИП Чубыкина Е.Н. направила одновременно в адрес УМС г. Владивостока и Министерства заявления от 24.02.2021, в которых просила ответчиков в течении пяти дней заключить дополнительное соглашение к договору от 02.06.2015 N 05-Ю-19724 о продлении срока аренды земельного участка на 3 года с 25.02.2021 по 24.02.2024.

Министерство письмом от 09.03.2021 N 20/3878 перенаправило обращение истца УМС г. Владивостока, поскольку рассмотрение заявление не входит в его компетенцию.

УМС г. Владивостока направлен мотивированный ответ от 02.03.2021 N 2746сп/юл о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 02.06.2015 N 05-Ю-19724 в связи с истечением срока его действия 01.06.2018.

Истец повторно обратился к ответчикам с претензиями от 12.08.2021, в которых потребовал в течение пяти дней с момента получения претензии заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 02.06.2015 N 05-Ю-19724 в редакции истца.

Требования истца, изложенные в претензии, были оставлены ответчиками без ответа и удовлетворения. Исчерпав возможности по досудебному урегулированию спора, истец обратился за судебной защитой нарушенных прав.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 450.1, 610 ГК РФ, статей 39.6, 39.8 ЗК РФ и исходил из того, что в данном случае действия договора аренды истек в 2018 году, что не позволяет к рассматриваемым отношениям применить положения статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзывах на неё, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Так, на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка от 02.06.2015 N 05-Ю-19724 заключен на срок с 02.06.2015 по 01.06.2018, то есть после вступления в силу изменений в ЗК РФ.

По истечении срока аренды, то есть после 02.06.2018, земельный участок в установленном договором (пункт 3.4.11) и законом порядке возвращен не был, и ИП Чубыкина Е.Н. продолжила использовать земельный участок в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Обращение истца с заявлением от 24.02.2021 о заключении дополнительного соглашения о продлении срока спорного договора аренды на 3 года основано на положениях статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

В соответствии с частью 6 статьи 19 вышеупомянутого закона до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 7 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке.

Из буквального толкования указанных правовых норм следует, что в них идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам аренды, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок; если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора (определение Верховного суда Российской Федерации от 21.10.2021 N 309-ЭС21-18728 по делу N А60-47842/2020).

В настоящем деле арендатором заявление от 24.02.2021 подано за пределами срока аренды, установленного пунктом 1.3 договора от 02.06.2015 N 05-Ю-19724 и составляющего 3 года с момента (даты) подписания настоящего договора после 01.06.2018.

Соответственно, условие пункта 2 части 6 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ о подаче заявления до истечения срока аренды по договору истцом не выполнено и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены.

Довод апелляционной жалобы мотивированный тем, что спорный договор был заключен на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 03.12.2014 N 3093-рз, то есть на основании правовых норм, действующих до 01.03.2015, в связи с чем указанный договор при отсутствии возражений арендодателя по дальнейшему использованию земельного участка был возобновлен на неопределенный срок, а, следовательно, имеются основания для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды, судебной коллегией не принимается.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 6 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 6 статьи 19 Закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции правомерно отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на основании положений статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2021 по делу N А51-16026/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.В. Зимин

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова