Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2024 г. N 15АП-3063/24 по делу N А01-2586/2023

город Ростов-на-Дону

17 апреля 2024 г.

дело N А01-2586/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 25.01.2024 по делу N А01-2586/2023

по иску Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к обществу с ограниченной ответственностью "Вюн-Кон-Сервис"

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вюн-Кон-Сервис" о взыскании задолженности по договору аренды от 21.03.2005 N 3700001875 за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в сумме 1 719 470,70 руб., неустойки за период с 13.12.2022 по 18.05.2023 в сумме 391 664,33 руб.

Решением от 25.01.2024 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.05.2005 N 3700001875 за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 в сумме 550 376,30 руб., неустойка за период с 13.12.2022 по 10.04.2023 в сумме 96 690,82 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Жалоба мотивирована следующим.

Заявление о внесении изменений в части площади спорного земельного участка в адрес управления не поступало, дополнительное соглашение к договору в части площади земельного участка не заключалось.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 N 3700001875, заключенному между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа и обществом, последнему в пользование сроком до 09.03.2015 передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: г-к Анапа, 3 "Б" микрорайон, общей площадью 7667 кв. м для строительства многоярусной стоянки с блоком обслуживания автомобилей.

Размер ежегодной арендной платы составил 511 312 руб., с внесением ее равными частями в срок до 10.04, 10.07, 10.10 и до 10.11 календарного года (п. 3.3 - 3.5 договора).

За ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа.

Дополнительным соглашением от 06.11.2007 стороны внесли изменения в предмет договора, указав, что в пользование общества передан земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, расположенный по адресу: г-к Анапа, ул. Владимирская, 154, общей площадью 7667 кв. м, для многоквартирного жилищного строительства со встроенными нежилыми помещениями.

Дополнительным соглашением от 18.12.2014 увеличена площадь участка - до 15015 кв. м и изменен вид разрешенного использования - "для многоквартирного жилищного строительства; для размещения детского дошкольного учреждения; для благоустройства", также продлен срок аренды - до 09.03.2025.

В связи с наличием у общества неисполненных обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с рассматриваемым иском.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) содержатся разъяснения по разрешению споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Сложившаяся правоприменительная практика по данной категории дел указывает на то, что если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы, поскольку установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65-18933/2015, постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2019 N 301-ЭС19-3454 по делу N А17-4111/2018).

В то же время, если земельный участок под многоквартирным домом самостоятельно не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, после регистрации права собственности на любое из помещений, договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства иных объектов.

Как установлено судом, спорный земельный участок формировался для многоквартирного жилищного строительства и для размещения детского дошкольного учреждения. Следовательно, наряду с многоквартирными домами, на участке подлежит размещению детское дошкольное учреждение, строительство которого не завершено, что представителями сторон не оспаривалось. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с обстоятельствами, установленными судом в рамках разбирательства по делам А01-2472/2022, А01-3178/2022, А01-86/2023, А01-1047/2023 не подлежащими повторному доказыванию, имеющимися у ответчика разрешениями на ввод в эксплуатацию N 23-301000-61-2015 от 25.06.2015, N 23-301000-80-2015 от 24.08.2015, N 23-301000-76-2017 от 09.11.2017, N 23-301000-33-2020 от 15.06.2020 подтвержден факт завершения строительства МКД и введение их ответчиком в гражданский оборот в установленном порядке.

Выписками о правах на недвижимое имущество, а также сведениями, содержащимися в открытых источниках: публичной кадастровой карте, установлено, что в границах арендуемого земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:37:0102035:5486 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 1, площадью 13 081,6 кв. м), 23:37:0102035:5794 жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, корпус 2, площадью 13 075 кв. м), 23:37:0102035:6489 (жилой комплекс из 3-х многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на 1-ом этаже, площадью 14 223,8 кв. м), 23:37:0102035:9253 (жилой комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и размещением детского дошкольного учреждения. Корпус 4, площадью 14 225,9 кв. м), 23:37:0102035:9626 (сооружение - трубопровод) и 23:37:0102035:9627 (сооружение - трубопровод).

Из свидетельств о государственной регистрации прав и выписок из ЕГРН также следует, что на жилое помещение с кадастровым номером 23:37:0102035:5694, расположенное в многоквартирном жилом доме ул. Владимирская, 154 корпус 1, кв. 208, первый собственник зарегистрировал свое право 22.04.2016.

В корпусе 2, по ул. Владимирская 154, 22.07.2016 зарегистрировано право собственности Степаненко А.Л. на квартиру N 171 (к. н. 23:37:0102035:5883).

Также 04.05.2018 зарегистрировано право собственности Закировой В.В. на квартиру N 23, по ул. Владимирская, 154, корпус 3 (к. н. 23:37:0102035:6533).

Кроме того, 29.12.2020 зарегистрировано право собственности Ковалинской Е.В. на квартиру N 202, по ул. Владимирская, 154, корпус 4 (к. н. 23:37:0102035:9369).

Таким образом, с учетом завершения строительства многоквартирных домов зарегистрированных прав на жилые помещения в многоквартирных жилых домах по ул. Владимирская, 154 корпус 1 (22.04.2016), по ул. Владимирская 154 корпусе 2 (22.07.2016), по ул. Владимирская, 154 корпус 3 (04.05.2018), по ул. Владимирская, 154 корпус 4 (29.12.2020) суд пришел к обоснованному выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации указанных многоквартирных домов (10 274 кв. м), не должна учитываться при определении размера арендной платы за спорный период.

Кроме того, решением Анапского городского суда от 22.09.2014 по делу N 2-2888/2014, вступившим в законную силу, общество-ответчик обращалось в суд с иском к администрации г-к Анапа об объединении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019 с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4 741 кв. м, расположенным по адресу: г-к Анапа, ул. Ленина, 203. Из текста этого решения следует, что между сторонами спора 22.08.2007 заключен договор социального и делового партнерства N 1076 по условиям которого общество обязывалось построить детское дошкольное учреждение на 200 мест. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4741 кв. м, формировался именно для строительства детского дошкольного учреждения.

По указанному судебному акту осуществлен кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:0019, с включением в его границы площади 4741 кв. м, ранее существовавшего объекта с кадастровым номером 23:37:0102035:95.

Кроме того, в заключении эксперта НП ЭО "Кубань-Экспертиза" от 17.02.2020 N 2020/01/02-1, на которое ссылался ответчик, в ответе на вопрос N 2, указано на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:95, площадью 4741 кв. м, при выполнении норм проектирования и строительства, возможно размещение детского дошкольного учреждения на 80 мест, вместе с тем каких-либо выводов о превышении отведенной площади строительства заключение не содержит.

С учетом изложенного, судом верно указано, что установление площади предельных (минимальных) размеров образуемых земельных участков, в соответствии с градостроительными регламентами или иными нормативными правовыми актами для конкретного объекта, не означает невозможность формирования участка большей площади с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка и т.д.

При рассмотрении дела стороны ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявили, в этой связи суд первой инстанции правомерно основывал свои выводы на вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу, которым установлена обязанность застройщика осуществить строительство детского дошкольного учреждения на площади участка 4 741 кв. м.

Стороны ходатайств о проведении судебной экспертизы суду не заявили, в этой связи суд полагает возможным основывать свои выводы на вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу, которым установлена обязанность застройщика осуществить строительство детского дошкольного учреждения на площади участка 4741 кв. м.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

С учетом изложенного, судом сделан обоснованный вывод, что арендную плату необходимо исчислять, исходя из площади участка 4741 кв. м, представленного арендатору для строительства детского дошкольного учреждения.

Проверяя расчет стоимости арендной платы, суд руководствовался пунктами 1, 2 решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 N 181 (в редакции решения от 08.07.2021 N 164), которыми предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %.

Ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования г-к Анапа, установлены в Приложении N 2 к данному нормативному правовому акту: ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки составляет 0,5%. В случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, ставка составляет 5%.

Установлено, что расчет истца соответствует установленному нормативному порядку определения платы за пользование публичным имуществом. Ставка 5% применена обоснованно, ввиду осуществления строительства на участке в течение более чем трех лет, начиная с даты заключения дополнительного соглашения от 18.12.2014.

Согласно произведенному расчету, обоснованной является задолженность в сумме 550 376,30 руб. (6 973 408 рублей 94 копеек / 4 кв. = 1 743 352,24 х 1 кв. х 31,57%).

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 13.12.2022 по 18.05.2023 в сумме 391 664,33 руб.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Договором аренды имущества, заключенным сторонами, предусмотрена неустойка 0,3% за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы (пункт 6.2 договора). Сведений об изменении условий обеспечения обязательства материалы дела не содержат.

Вместе с тем, истец произвел расчет штрафных санкций за период с 13.12.2022 по 10.04.2023 на задолженность 9 562 531,45 руб. (образованную ранее), и за период с 11.04.2023 по 18.05.2023 на задолженность в размере 11 282 002,15 руб. по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (из расчета 1/300 Ключевой ставки ЦБ РФ).

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если истец обосновывает требование о взыскании суммы санкции за просрочку в исполнении денежного обязательства ссылками на пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда договором предусмотрена неустойка, положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

Между тем, то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (Обзор судебной практики от 06.07.2016 N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Как разъяснено в абзаце шестом ответа на вопрос 2 Обзора N 2, если размер процентов, рассчитанных на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

Применение ответственности к правонарушителю является вопросом права, а вопрос квалификации правоотношений - это исключительная компетенция суда (пункт 1 статьи 168 АПК РФ, пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ"). Арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В соответствии с условиями Договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700001875 от 21.03.2005 в редакции Соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.11.2007, арендная плата подлежащая уплате, рассчитывается за каждый день использования в соответствующем арендном периоде и вносится до 10 числа 4,7,10,11 месяца.

Проверив расчет неустойки истца, суд признает его произведенным неверно.

Судом установлено, что решениями арбитражного суда Республики Адыгея по делам N А01-2472/2022, А01-86/2023 и N А01-1047/2023 с ООО "Вюн-Кон-Сервис" в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.03.2005 N 3700001875 в сумме 2 330 248,31 руб.

Вместе с тем, истец не обосновал размер ранее образованной задолженности - 9562531,45 руб., на которую была начислена неустойка.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исчислять неустойку, начисленную за период с 13.12.2022 по 10.04.2023 на задолженность, образованную вступившими в законную силу судебными актами в сумме 2 330 248,31 руб.

Также, принимая во внимание ранее установленные обстоятельства ввода в эксплуатацию МКД и регистрации прав на объекты, судом произведен расчет неустойки за период с 11.04.2023 по 18.05.2023 с учетом суммы, подлежащей уплате в спорный период в размере 550 376,30 руб.

Согласно произведенному судом перерасчету неустойка за период с 13.12.2022 по 10.04.2023составила 96 690,82 руб.

Заявителем расчет суда первой инстанции не оспорен.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не подтверждают нарушений норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу, повторяют позицию истца по спору, не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании положений законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.01.2024 по делу N А01-2586/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.А. Абраменко О.А. Сулименко