Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2024 г. N 08АП-14847/23 по делу N А46-2888/2023

город Омск

20 февраля 2024 г.

Дело N А46-2888/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2024 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Солодкевич Ю.М., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Губанищевой У.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14847/2023) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2023 по делу N А46-2888/2023 (судья Иванова И.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Аркада-Строй" (ИНН 5501098405, ОГРН 1065501056675) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" (ИНН 7202187724, ОГРН 1087232028300),

при участии в судебном заседании представителя:

от общества с ограниченной ответственностью "Аркада-Строй" - Волошенко А.Е. по доверенности от 07.02.2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аркада-Строй" (далее - ООО "Аркада-Строй", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Энтузиастов, д. 2, в части размера выкупной цены имущества; утверждении пункта 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 7 143 333 руб. 33 коп."; утверждении пункта 2.2 договора в следующей редакции: "Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять "Объект" в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр".

Решением Арбитражного суда Омской области от 08.12.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, департамент приводит следующие доводы: отчёт от 26.09.2022 N 973/22 и экспертное заключение от 26.09.2022 N 369/ЗСК-22, подготовленные по заказу департамента, соответствуют нормам в области оценочной деятельности; заключение судебной экспертизы от 31.08.2023 N 88э-2023, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр оценки "Оптима", является ненадлежащим доказательством.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27.05.2020 между Казенным учреждением города Омска "Центр аренды и мониторинга имущества (арендодатель) и ООО "Аркада-Строй" (арендатор) по итогам открытого аукциона от 17.03.2020 заключен договор аренды нежилого помещения N 73/1А (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане: 1- 20 (1 этаж), 1-29,34-35 (2 этаж), 1-30 (3 этаж), литера А, А1, общей площадью 729,1 кв.м, расположенное по адресу:

г. Омск, ул. Энтузиастов, д. 2. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения:

729,1 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 14 030 833 руб. 33 коп. без НДС на основании отчета о рыночной оценке от 02.10.2019 N 1000/2019. Срок действия настоящего договора 5 лет. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок аренды: с 27.05.2020 по 26.05.2025 (раздел 1.1 договора).

Дополнительным соглашением к договору от 13.05.2021 в реквизиты арендодателя внесены изменения, согласно которым арендодателем является департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

В целях реализации права, предусмотренного положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), истец обратился в департамент с заявлением о приобретении арендуемого помещения (письмо от 02.08.2022 N 67).

Из материалов дела следует, что ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи, согласно пункту 1.1 которого, продавец (департамент) передает в собственность, а покупатель (ООО "АркадаСтрой") обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем "Объект". Характеристика "Объекта": нежилое помещение 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Энтузиастов, д. 2

Из пункта 4.1 договора купли-продажи следует, что цена за приобретаемый "Объект" составляет 17 487 000 руб. на основании отчета от 26.09.2022 N 973/22, экспертного заключения ООО "ЗСК-Центр" от 26.09.2022 N 369/ЗСК-22.

При согласовании условий пункта 4.1 договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия.

Общество 06.02.2023 предоставило ответчику протокол разногласий, не согласившись с ценой договора купли-продажи, предложенной департаментом, поскольку в целях определения рыночной стоимости спорного имущества ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" по заказу истца выполнен отчет от 03.08.2022 N 143-01/23, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 5 331 000 руб.

В протоколе согласования разногласий к договору купли-продажи ответчик оставил свою редакцию спорного пункта.

Поскольку разногласия сторон по договору купли-продажи не были урегулированы в досудебном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, с чем выразил несогласие ответчик.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Положениями абзаца первого статьи 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 N 214-О-О, от 29.09.2011 N 1042-О-О).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено выше, при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 17 487 000 руб. департаментом использовались отчет от 26.09.2022 N 973/22, а также экспертное заключение ООО "ЗСК-Центр" от 26.09.2022 N 369/ЗСК-22.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований обществом представлен отчет от 03.08.2022 N 143-01/23, подготовленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива", согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 5 331 000 руб.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр оценки "Оптима" Ткаченко Елене Владимировне.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением от 31.08.2023 N 88э-2023 экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Энтузиастов, д. 2, составляет 8 572 000 руб., с учётом НДС, и 7 143 333 руб. 33 коп. без учета НДС (20%).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

В настоящем случае заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Наличие в заключении эксперта от 31.08.2023 N 88э-2023 признаков недопустимого доказательства департамент не представил.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, об использовании некорректных объектов-аналогов в экспертном исследовании, не могут быть приняты апелляционным судом в силу следующего.

Методика оценки предполагает сравнение объектов-аналогов, информация о которых должна отвечать признаками достоверности, проверяемости. Ввиду этого, для оценки, как правило, избираются объекты, информация о продаже (покупке) которых находится в общедоступных источниках информации (публикации в СМИ, сеть Интернет). При этом к указанной информации не установлены какие-либо нормативные требования, она должна отвечать лишь признаку максимально возможной в данных условиях информативности. Поручение сделать выводы на основании подобной информации эксперту-оценщику составляет суть экспертного исследования, на которое не способны ни участники процесса, ни суд ввиду отсутствия специальных познаний. В силу указанного обстоятельства судом обоснованно приняты как верные выводы эксперта до тех пор, пока ему не будет представлено допустимых доказательств необоснованности указанных выводов.

Судом апелляционной инстанции также принимается во внимание, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и им даны пояснения по порядку проведения экспертизы, выбранным методу и объектам - аналогам.

Кроме того, несмотря на имеющиеся у ответчика сомнения, изложенные в апелляционной жалобе, с ходатайством о проведении по настоящему делу повторной судебной экспертизы с целью установления обстоятельств в обоснование своей позиции, ответчик при наличии к тому объективной возможности, ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни при рассмотрении настоящей апелляционной жалобы не заявил, в связи с чем несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, оценив заключение судебной экспертизы наряду с иными доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что для урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости, установленную по результатам проведения судебной экспертизы.

С учётом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, удовлетворив заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Соответственно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 08.12.2023 по делу N А46-2888/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что в соответствии с частью 5 статьи 15 АПК РФ настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

Ю.М. Солодкевич Н.В. Тетерина