|
16 марта 2022 г.
|
Дело N А40-174181/20
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Головкиной О.Г.,
судей Т.В. Захаровой, Б.В. Стешана,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Тусана" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2021 г. по делу N А40-174181/20, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тусана" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании: от истца Дегтярев С.О. (по доверенности от 13.09.2021 г.; от ответчика - не явился, извещен
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Тусана" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Красных зорь, д. 21, помещение I, с кадастровым номером 77:07:0008003:7291, общей площадью 900,7 кв.м. (подвал).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 53 200 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 31.03.2020 г. N М455-20, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг" и экспертного заключения от 14.04.2020 г. N 485/1294-19, подготовленного Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", которая является завышенной, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2021 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Тусана", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:
3.1. Цена объекта составляет 39 269 000 (тридцать девять миллионов двести шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта N 57 от 16.06.2021, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 654 483 (шестьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста восемьдесят три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением в части определения величины выкупной стоимости указанного нежилого помещения, считая ее излишне завышенной, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда изменить и принят по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости в редакции истца.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0008003:7291, общей площадью 900,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красных Зорь, д. 21, пом. I (подвал), принадлежащего на праве собственности городу Москве, на основании заключенного 25.07.2003 г. и Департаментом имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) договора N 08-256103 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, а также на основании заключенного с Департаментом имущества города Москвы договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 17.12.2007 г. N 08-593/07, а также дополнительного соглашения от 22.10.2015 г., заключенного между ООО "Тусана" и Департаментом городского имущества города Москвы к договору от 17.12.2007 г. N 08-593/07.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества, согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, по состоянию на 16.03.2020 г. составила 39 269 000 руб.
При этом суд отметил, что истец не просил поставить вопрос об неотделимых улучшений.
Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение э
