Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2022 г. N 09АП-4343/22 по делу N А40-174181/2020

г. Москва

16 марта 2022 г.

Дело N А40-174181/20

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Т.В. Захаровой, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Тусана" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2021 г. по делу N А40-174181/20, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Тусана" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании: от истца Дегтярев С.О. (по доверенности от 13.09.2021 г.; от ответчика - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тусана" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Красных зорь, д. 21, помещение I, с кадастровым номером 77:07:0008003:7291, общей площадью 900,7 кв.м. (подвал).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 53 200 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 31.03.2020 г. N М455-20, выполненного ООО "Оценка и Консалтинг" и экспертного заключения от 14.04.2020 г. N 485/1294-19, подготовленного Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", которая является завышенной, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2021 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Тусана", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:

3.1. Цена объекта составляет 39 269 000 (тридцать девять миллионов двести шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта N 57 от 16.06.2021, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 654 483 (шестьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста восемьдесят три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением в части определения величины выкупной стоимости указанного нежилого помещения, считая ее излишне завышенной, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда изменить и принят по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости в редакции истца.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, отзыв не представил, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0008003:7291, общей площадью 900,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Красных Зорь, д. 21, пом. I (подвал), принадлежащего на праве собственности городу Москве, на основании заключенного 25.07.2003 г. и Департаментом имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) договора N 08-256103 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, а также на основании заключенного с Департаментом имущества города Москвы договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 17.12.2007 г. N 08-593/07, а также дополнительного соглашения от 22.10.2015 г., заключенного между ООО "Тусана" и Департаментом городского имущества города Москвы к договору от 17.12.2007 г. N 08-593/07.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества, согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, по состоянию на 16.03.2020 г. составила 39 269 000 руб.

При этом суд отметил, что истец не просил поставить вопрос об неотделимых улучшений.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО "Агентство судебных экспертов" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете (рецензии), составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Истцом в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Эксперт в судебном заседании суда первой инстанции 17.11.2021 г. дал пояснения по проведенной экспертизе, ответил на вопросы истца.

Вопреки доводам жалобы, сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По мнению апелляционного суда, экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Довод жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство истца о проведении повторной судебной экспертизы, подлежит отклонению.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд первой инстанции обоснованно не усмотрел предусмотренных в ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для проведения повторной экспертизы, считая, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Довод жалобы о завышенной цене объекта подлежит отклонению, поскольку цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи рецензии ссылается истец, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Ссылки в апелляционной жалобе на произведенные истцом неотделимые улучшения в спорном нежилом помещении также не могут быть приняты ввиду следующего.

Как правомерно указано судом первой инстанции, согласно п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

Вопреки доводам жалобы, в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих юридическое согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений вне зависимости от даты их проведения.

Представленные ответчиком акты о приемке выполненных работ от 24.08.2002 г. и от 27.11.2002 г. в отсутствие иных доказательств, свидетельствующих о даче согласия собственником на создание неотделимых улучшений.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по госпошлине подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2021 г. по делу N А40-174181/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Т.В. Захарова Б.В. Стешан