Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2022 г. N 06АП-613/22 по делу N А04-8095/2021

г. Хабаровск

17 марта 2022 г.

А04-8095/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронцова А.И.

судей Жолондзь Ж.В., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от администрации города Благовещенска: Змеу Ю.В., представитель по доверенности от 06.07.2021 N 01-10/7121(посредством онлайн-заседания)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная компания "Хуафу"

на решение от 03.12.2021

по делу N А04-8095/2021

Арбитражного суда Амурской области

по иску администрации города Благовещенска (ОГРН1022800520588 ИНН 2801032015)

к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная компания "Хуафу" (ОГРН 1022800511986, ИНН 2801033756)

об изъятии объектов незавершенного строительства

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730 ИНН 2801100402), Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187 ИНН 2801010685)

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Благовещенска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческо-строительная компания Хуафу" (далее - ООО "КСК Хуафу", Общество, ответчик) об изъятии объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 28:01:020444:52, 28:01:020444:53, 28:01:020444:54, 28:01:020444:55, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020444:49, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства".

Исковые требования обоснованы статьями 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства объектов недвижимости, в то время как объекты строительства не завершены.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 03.12.2021 исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной её податель указывает на то, что за ответчиком до настоящего времени закреплено нереализованное право на однократное продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020444:49, сроком на три года, в связи с чем, у истца отсутствуют основания для заявления требования о продаже объектов незавершенного строительства с публичных торгов.

Более подробно позиция изложена в апелляционной жалобе от 10.01.2022.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что все доводы приведенные ответчиком в апелляционной жалобе были подробно рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда не явились, представителей не направили, что в силу частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления мэра города Благовещенска от 29.07.2003 N 2433 между КУМИ г. Благовещенска и ООО "КСК "Хуафу" заключен договор аренды земельного участка N 8109 от 29.07.2003 с кадастровым номером 28:01:020444:0015, общей площадью 90 068 кв. м., расположенный в городе Благовещенске в квартале 444 Северной планировочной зоны, для строительства общественно-торгового центра.

Согласно пункту 2.1 договора, земельный участок предоставлен в аренду сроком на 3 года (с 13.08.2003 по 13.08.2006).

Соглашениями от 17.04.2008, 19.01.2010, 14.10.2010 заключенными между КУМИ г. Благовещенска и ООО КСК "Хуафу", срок договора аренды неоднократно продлевался до 01.01.2010, до 01.01.2011, до 02.05.2016 соответственно.

25.02.2015 между КУМИ г. Благовещенск (арендодатель), ООО КСК "Хуафу" (арендатор 1), Комогорцевым Е.Ю. (арендатор 2) в целях приведения договора аренды земельного участка от 13.08.2003 N 8109 заключено соглашение о внесении изменений в указанный договор: п.1.1. изложен в новой редакции, согласно которой ООО КСК "Хуафу" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:01:020444:49, площадью 73 070 кв. м, для размещения объектов оптовой, розничной торговли, Комогорцеву Е.Ю. - земельный участок с кадастровым номером 28:01:020444:50, площадью 16 994 кв. м.

29.04.2016 между КУМИ г. Благовещенска, ООО КСК "Хуафу" и Комогорцевым Е.Ю. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 13.08.2003 N 8109, согласно которому из числа арендаторов по договору исключен Комогорцев Е.Ю., из предмета договора - земельный участок с кадастровым номером 28:01:020444:50.

Письмом от 15.04.2016 N 1113/16 Администрацией г. Благовещенска отказано в удовлетворении заявления о внесении изменений в договор аренды от 13.08.2003 N 8109 в части срока аренды и разрешенного использования земельного участка с указанием на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020444:49 без проведения торгов, а также на то, что запрашиваемое в заявлении разрешенное использование земельного участка - для торгово-гостиничного комплекса - не предусмотрено утвержденным проектом планировки и межевания квартала 444 в Северном планировочном районе города Благовещенска.

07.09.2018 между КУМИ г. Благовещенска и ООО КСК "Хуафу" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 13.08.2003 N 8109.

В период действия договора от 13.08.2003 N 8109 Администрацией г. Благовещенска обществу выданы разрешения на строительство от 21.12.2015 N 28-Ru 28302000-233-2015 в отношении планируемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020444:49 объекта - здания торговых рядов, литеры 15, 16, 17, 18, 19, 22, выставочные залы, литер 20, 21 - этап строительства общественно-торгового комплекса "Маленькая Венеция", разрешение на строительство от 21.12.2015 N 28-Ru 28302000-234-2015 в отношении планируемого к строительству на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020444:49 объекта - здание торгово-гостиничного комплекса - этап строительства общественно-торгового комплекса "Маленькая Венеция".

15.08.2019 ООО КСК "Хуафу" на имя мэра г. Благовещенска подано заявление, в соответствии с которым общество просило предоставить земельный участок с кадастровым номером 28:01:020444:49 в аренду по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для завершения строительства. К указанному заявлению было приложено подписанное представителем общества сообщение, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 28:01:020444:49 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 28:01:020444:52, 28:01:020444:54, 28:01:020444:55, 28:01:020444:53.

07.09.2018 между КУМИ г. Благовещенска и ООО КСК "Хуафу" заключен договор аренды земельного участка от 07.09.2018 N 65, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:01:020444:49, расположенный по адресу: Амурской область, г. Благовещенск, квартал 444, категория: земли населенных пунктов, назначение: для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (завершение строительства), площадь: 73 070 кв. м.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: объекты незавершенного строительства - нежилые здания с кадастровыми номерами 28:01:020444:52, 28:01:020444:53, 28:01:020444:54, 28:01:020444:55.

Согласно пункту 1.4 договора участок сдается в аренду на 3 года.

Как указано в договоре от 07.09.2019 N 65, основанием предоставления земельного участка явился подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Государственная регистрация договора от 07.09.2018 N 65 осуществлена Управлением Росреестра по Амурской области 23.10.2018 (номер записи о регистрации N 28:01:020444:49-28/001/2018-3).

04.04.2019 общество обратилось с заявлением в Администрацию г. Благовещенска о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - выставочный центр Л-7 - этап строительства объектов общественно-торгового комплекса "Маленькая Венеция", в котором в качестве документа, закрепляющего право на пользование землей, указан договор аренды от 07.09.2018 N 65.

15.04.2019 Администрацией г. Благовещенска обществу выдано разрешение на строительство N 28-Ru 28302000-20-2019 в отношении указанного объекта.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости 10.09.2021 обременение земельного участка с кадастровым номером 28:01:0200444:49 правом аренды ООО "КСК Хуафу" прекращено.

17.09.2021 начальником отдела разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства администрации города Благовещенска произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 28:01:020444:49 и объектов капитального строительства, расположенных в границах указанного земельного участка.

В результате осмотра установлено, что строительство объектов не ведется, строительная готовность объектов отсутствует, доступ на строительную площадку ограничен. Объем выполненных строительных работ объектов зафиксирован в фототаблице приложенной к акту осмотра.

Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на 20.09.2021 содержит сведения о готовности объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности ООО "КСК "Хуафу". Так:

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 28:01:020444:52, площадь застройки 1322,3 кв.м., степень готовности 16 %, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 444;

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 28:01:020444:53, площадь застройки 1696,7 кв.м., степень готовности 54 %, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 444;

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, кадастровый помер 28:01:020444:54, площадь застройки 469,3 кв.м., степень готовности 4 %, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 444;

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, кадастровый номер 28:01:020444:55, площадь застройки 631,7 кв.м., степень готовности 4 %, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 444.

Полагая, что по окончании действия договора аренды, указанные объекты незавершенного строительства подлежат изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов, Администрация, ссылаясь на пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ, обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав позиции сторон, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и ЗК РФ, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон N 171-ФЗ от 23.06.2014 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 6 той же статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Учитывая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020444:49 от 07.09.2018 N 65 расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 444, был заключен с ответчиком после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, вопреки доводам апелляционной жалобы, Обществом использовано.

Таким образом, выбранный Администрацией способ защиты своих прав путем изъятия объектов незавершенного строительства и продажи с публичных торгов является правомерным и соответствует обстоятельствам дела.

Доводы ответчика о том, что право на однократное предоставление земельного участка в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ООО "КСК Хуафу" не реализовало, в связи с чем, требования Администрации удовлетворению не подлежат, являются несостоятельными.

Судом апелляционной инстанции приняты во внимания обстоятельства, установленные в рамках дела N А04-6142/2019, в ходе рассмотрения которого судами, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств (заявления общества о заключении нового договора аренды от 15.08.2019, письма Администрации г. Благовещенска от 22.08.2018 N 01-16/6599 в адрес КУМИ г. Благовещенска, договора аренды от 07.09.2018 N 65) было установлено, что основанием для предоставления земельного участка по вновь заключенному договору аренды являлось предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ завершение строительства конкретных объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 28:01:020444:52, 28:01:020444:53, 28:01:020444:54, 28:01:020444:55.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ целью предоставления земельного участка в рассматриваемом случае могло быть исключительно завершение строительства объектов незавершенного строительства.

Доказательств тому, что целью заключения договора аренды от 07.09.2018 N 65 являлось предоставление обществу права строительства иных объектов, начатых на момент заключения договора на спорном земельном участке, в материалы дела не представлено. В свою очередь, представленные в материалы дела акты осмотра от 21.05.2019, от 02.10.2019 наличия таких объектов не подтверждают, составлены уже после заключения договора аренды от 07.09.2018 N 65.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются преюдициальными для настоящего спора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Амурской области от 03.12.2021 по делу N А04-8095/2021 не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 03.12.2021 по делу N А04-8095/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Ж.В. Жолондзь И.В. Иноземцев