Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 марта 2022 г. N 07АП-1012/22 по делу N А45-25979/2021

город Томск

17 марта 2022 г.

Дело N А45-25979/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Бородулиной И. И., Хайкиной С. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волковой Т. А. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска (N 07АП-1012/2022) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.2021 по делу N А45-25979/2021 (судья Векшенков Д.В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью (до реорганизации - закрытое акционерное общество "Торговый центр "Хилокский") (ул. Хилокская, 9a, г.Новосибирск, 630052, ИНН 5404206327) к мэрии города Новосибирска (Красный проспект, д 34, г. Новосибирск, 630099) о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка,

В судебном заседании принимают участие:

От заявителя: Нестеров С. Н. по дов. от 11.01.2022, удостоверение адвоката; Коплик В. Г. по дов. от 2012.2021,

От заинтересованного лица: без участия,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Торговый центр "Хилокский" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.2021 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, мэрия обратилась в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что площадь испрашиваемого обществом земельного участка не соответствует предусмотренным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, требованиям к параметрам застройки; часть испрашиваемого обществом земельного участка входит в охранную зону инженерных сетей.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не согласилось с доводами апеллянта, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании, представители общества поддержали доводы отзыва, а также заявили о процессуальном правопреемстве, представив документы о реорганизации общества (выписка из ЕГРЮЛ, протокол внеочередного общего собрания от 19.08.2021).

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ заявленное ходатайство подлежит удовлетворению и производится замена заявителя - закрытого акционерного общества "Торговый центр "Хилокский" на правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Торговый центр "Хилокский".

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, 13.04.2016 между мэрией города Новосибирска и ЗАО "Торговый центр "Хилокский" заключен договор аренды N 123607р земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, площадью 2983 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, предоставлен для строительства автостоянки, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (3.1) - автостоянки, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Хилокская. Срок действия договора до 13.04.2026.

ЗАО ТЦ Хилокский построено на земельном участке нежилое здание стоянки уборочной и аварийной спецтехники, которому присвоен кадастровый номер 54:35:063645:369, объект капитального строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения мэрии N 54-RU54303000-60-2021 от 15.04.2021.

Право собственности общества на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке: государственная регистрация за N 54:35:063645:369-54/129/2021-1 от 05.05.2021.

Используя свое право, 02.07.2021 общество обратилось в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 под объектом недвижимости с кадастровым номером 54:35:063645:369 (нежилое здание стоянки уборочной и аварийной спецтехники).

Решением, выраженным в письме от 02.07.2021 N 31/19/10164, заинтересованное лицо отказало в предоставлении земельного участка в собственность, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ общество не обладает правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 площадью 2983 кв.м, в частности, на основании того, что заявителем не обоснован необходимый размер площади земельного участка для эксплуатации нежилого здания, поскольку нарушен минимальный процент застройки участка (11, 6% вместо 25%), установлена охранная зона инженерных сетей на земельном участке, заявителю было предложено образовать новый земельный участок для эксплуатации здания и вновь подать заявление на выкуп уже вновь образованного земельного участка.

Полагая, что указанное решение об отказе незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у заинтересованного лица правовых оснований для отказа в предоставлении обществу земельного участка в собственность без торгов.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) осуществляется продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию, аренду земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в пункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 ЗК РФ.

Судом из материалов дела установлено, что основным видом деятельности заявителя является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063645:130 расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности заявителю, при обращении с заявлением в мэрию обществом представлены необходимые документы, которые подтверждают право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Доводам мэрии о том, что размещение здания на земельном участке нарушает Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, в части минимального процента застройки площади земельного участка - 25%, дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.

Согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной вышеназванным решением Совета депутатов, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в подзоне делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1).

Минимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне ОД-1.1, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание (3.1) - стоянки, установлен 25%.

Из материалов дела следует, первоначально планировалось - общая площадь застройки под автостоянку составит 0,0764 га (25%), объект недвижимости, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063645:130, составляет 11,62% застройки земельного участка, в связи с наличием охранной зоны инженерных сетей на земельном участке, что является неблагоприятным условием для застройки, общество обратилось в мэрию с заявлением об уменьшении процента застройки в указанной зоне с 25% до 11,5%, которое было рассмотрено и 28.05.2019 заинтересованным лицом вынесено постановление N 1921 "О предоставлении ЗАО "ТЦ Хилокский" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", в соответствии с которым обществу уменьшен процент застройки с 25% до 11,5%.

Названное постановление мэрии не отменено и не признано в установленном порядке недействительным, правовыми основаниями для принятия постановления от 28.05.2019 N 1921 послужили статья 40 Градостроительного кодекса РФ, решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, заключение о результатах общественных обсуждений по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства от 08.05.2019, рекомендации комиссии от 17.05.2019, устав города Новосибирска.

Отклоняя довод заинтересованного лица о не обосновании площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как усматривается из схемы планировочной организации земельного участка, после строительства нежилого здания - автостоянки планировалось для эксплуатации объекта недвижимости использовать всю площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 (2983 кв. м).

Указанное обстоятельство подтверждается заключением кадастрового инженера, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 полностью соответствует минимальным требованиям к площади земельного участка необходимого для обслуживания объекта капитального строительства - нежилого здания (стоянка уборочной и аварийной спецтехники) с кадастровым номером 54:35:063645:369. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:063645:130 не может быть преобразован (путем раздела, перераспределения). Преобразование не позволит сформировать необходимую часть участка под застройку на образуемом земельном участке с соблюдением требований градостроительного регламента и сводов правил (по проектированию и строительству), в связи с наличием в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 охранной зоны инженерных коммуникаций. Заключение кадастрового инженера не оспорено, возражений по нему не заявлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что часть испрашиваемого обществом земельного участка входит в охранную зону инженерных сетей, подлежит отклонению.

Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" не содержит запрета на эксплуатацию как самого объекта недвижимости, так и испрашиваемого земельного участка в соответствии с разрешенным использованием при нахождении в этой зоне. Земельный участок не зарезервирован, не изъят из оборота.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у заинтересованного лица правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов по указанному в отказе основанию - несоблюдение требований пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ (общество не обладает правом на приобретение спорного земельного участка).

Учитывая, что мэрией проверены все обстоятельства, подлежащие исследованию при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, необходимость проверки иных обстоятельств в материалах дела отсутствует, а доказательств такой необходимости заинтересованным лицом не представлено, при этом заявитель ежемесячно несет расходы по оплате арендных платежей, суд первой инстанции правомерно обязал мэрию города Новосибирска в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять решение о продаже обществу земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, после чего подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы, содержащиеся в обжалуемом решении суда первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом того, что мэрия освобождена от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по апелляционной жалобе апелляционным судом не распределяются.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 09.12.2021 по делу N А45-25979/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

И. И. Бородулина С. Н. Хайкина