Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2022 г. N 07АП-1118/22 по делу N А03-10863/2021

город Томск

22 марта 2022 г.

Дело N А03-10863/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Сорокиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смолиной Т.Д., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (N 07АП-1118/2022) на решение от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10863/2021 по иску комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (г. Барнаул, ОГРН 1022201770381, ИНН 2202000060) к региональной общественной организации "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука" (г. Барнаул, ОГРН 1142225901256, ИНН 2225996560) о взыскании 27 357 руб. 11 коп., из них 27 160 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 по договору аренды нежилого помещения (здания) от 01.07.2020 N75,196 руб. 61 коп. пени за период с 01.01.2021 по 28.02.2021,

лица, участвующие в деле своих представителей в судебное заседание не направили (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, к региональной общественной организации "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука" (далее - РОО "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука", организация, ответчик) о взыскании 27 357 руб. 11 коп., из них 27 160 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 по договору аренды нежилого помещения (здания) от 01.07.2020 N 75,196 руб. 61 коп. пени за период с 01.01.2021 по 28.02.2021.

Решением от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что вывод суда о том, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, является необоснованным, так как арендатор не был лишен возможности пользоваться объектом аренды, помещение находилось в пользовании арендатора, и он имел доступ в данное помещение, также в период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в помещении находилось имущество Арендатора, что подтверждает факт пользования помещением и не отрицалось самим ответчиком в судебном заседании; арендатор не обращался в комитет с требованием об уменьшении арендной платы, в связи, с чем у комитета отсутствовали основания для её уменьшения.

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не поступал.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2020 между Городским округом - город Барнаул Алтайского края (арендодателем) и региональная общественная организация "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N 75, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение площадью 265,0 кв.метра (далее по тексту - помещение), расположенное по адресу: г.Барнаул, ул. Островского, 31 (объект является муниципальной собственностью, кадастровый номер 0:00:000000:0000:01:401:001:002284330;0100:200НЗ) согласно прилагаемому плану (Приложение N 2 к настоящему договору, являющееся его неотъемлемой частью) для ведения деятельности в области спорта, с целью размещения спортивного зала. Общая арендуемая площадь распределяется на: площади, расположенные на 1 этаже, 0,7 кв. м; подвальные (и полуподвальные) площади 264,3 кв. м. (пункт 1.1. договора).

Договор вступает в силу с момента подписания, распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 01.07.2020 по 31.05.2021 (пункт 1.4 договора).

Согласно пунктам 2.3.2-2.3.3 договора арендодатель обязан в день подписания настоящего договора передать помещение арендатору и составить акт приема - передачи.

Принять помещение от арендатора по передаточному акту при прекращении (расторжении) договора. Акт приема-передачи подписывается арендодателем только после фактического освобождения арендатором арендуемого помещения.

Разделом 4 договора установлено, что со дня получения помещения в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату за пользование помещением и плату за использование мест общего пользования. Арендная плата по настоящему договору не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание.

Размер арендных платежей по настоящему договору, определенный на основании отчета об оценке от 29.06.2020 N 221-06/2020-4 ООО "ПрофОценка", составляет 13 580, 25 руб. в месяц.

Ежемесячный размер арендных платежей подлежит ежегодной коэффициента изменения индекса потребительских цен, при этом размер арендной платы изменяется автоматически (без оформления дополнительных соглашений изменений в настоящий договор). Ежемесячный размер арендных платежей не подлежит индексации, если в результате индексации он уменьшится по сравнению с предыдущим периодом.

Стороны вправе изменить размер арендных платежей на основании произведенной переоценки рыночной стоимости размера арендной платы помещения, переданного по настоящему договору. Указанное изменение вносится в договор путем подписания сторонами дополнительного соглашения. Сумма взноса на капитальный ремонт составляет 265,0 кв.метра х 5,62 руб,= 1489,30 руб. в месяц.

Платежи за текущий месяц перечисляются арендатором по 10-е число текущего месяца (арендаторы, являющиеся организациями, финансируемыми из федерального и (или) краевого бюджетов, перечисляют платежи по договору по 10-е число месяца, следующего за текущим) на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Обязанность по оплате платежей считается исполненной с момента перечисления всей суммы со счета арендатора. При перечислении платежей по договору арендатор обязан указывать в платежном документе показатель статуса оформителя документа (08), КБК в соответствии с классификацией доходов бюджетов РФ, утверждаемой приказом Министерства финансов РФ, показатель кода ОКТМО (Общероссийский классификатор территориального муниципального образования), на территории которого мобилизуются денежные средства, точное назначение платежа, реквизиты договора (номер и дата). При отсутствии в платежном документе этих сведений платеж считается произведенным ненадлежащим образом.

Согласно акту приема-передачи имущество передано арендатору 01.07.2020.

В настоящее время по соглашению сторон от 28.02.2021 договор аренды нежилого помещения (здания) от 01.07.2020 N 75 расторгнут с 28.02.2021, арендованное помещение возвращено арендодателю 28.02.2021, что подтверждается актом приема-передачи.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком в период действия договора обязанности по оплате аренды истцом в адрес ответчика направлена претензия от 23.06.2021 с требованием погасить задолженность за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в размере 27 160 руб. 50 коп., которая осталась без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Доводы апелляционный жалобы о том, что арендатор не был лишен возможности пользоваться объектом аренды, помещение находилось в пользовании арендатора, и он имел доступ в данное помещение, также в период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в помещении находилось имущество арендатора, что подтверждает факт пользования помещением и не отрицалось самим ответчиком; арендатор не обращался в комитет с требованием об уменьшении арендной платы, в связи, с чем у комитета отсутствовали основания для её уменьшения, судом не принимаются.

В силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, также указано, что регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт заключения сторонами указанного выше договора, передача имущества ответчику подтверждены материалами дела.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что организация "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука" заявляла о невозможности пользования арендуемым помещением по назначению в период с 01.01.2021 по 28.02.2021 по причине его затопления.

Так, судом установлено и сторонами дела не оспаривалось, что 01.01.2021 в результате порыва циркуляционной линии в тепловой камере у жилого дома по ул. Островского, 31, в подвал жилого дома N 31 по ул. Островского произошло проникновение горячей воды через технологический проем, предназначенный для ввода тепловых сетей. В результате подтопления через стену, граничащей с помещением теплового узла произошло подтопление помещения, занимаемого организацией "Алтайская краевая федерация стрельбы из лука" на уровень около 45 см. Указанные обстоятельства подтверждены актом осмотра АО "Барнаульская генерация" от 12.01.2021.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованными ссылки ответчика на то, что сданное в аренду имущество в результате коммунальной аварии пришло в неудовлетворительное санитарное состояние, непригодное для целей аренды (для размещения спортивного зала по стрельбе из лука).

Кроме того, судом было принят во внимание и тот факт, что 15.02.2021 в адрес комитета от ответчика поступило заявление (N 156/ВХ-45) о расторжении договора с 29.01.2021, однако 15.02.2021 в комитет поступило заявление (N 156/ВХ-282) в котором ответчик прости оставить без рассмотрения заявление N 156/ВХ-45 и перенести передачу нежилого помещения по договору аренды от 01.07.2020 N 75 на 28.02.2021.

Как пояснял ответчик в ходе рассмотрения дела, изменение даты расторжения договора связано с принятием необходимых мер для приведения арендуемого помещения в надлежащее состояние и последующей его передачи комитету.

Проанализировав материалы дела, в том числе акты сверок взаимных расчетов, заявление о расторжении договора N 10245, акт ПУ N 194152, акт приема-передачи нежилого помещения, учитывая положения пункта 3.1.8 договора аренды от 01.07.2020 N 75, принимая во внимание, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчиком подтверждено принятие им мер для передачи арендованного имущества в надлежащем состоянии арендодателю.

Таким образом, руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив факт подтопления арендуемого ответчиком нежилого помещения в спорный период, повлекший невозможность использования данного имущества по назначению и ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств), а также принимая во внимание принятие ответчиком мер по сдаче арендуемого помещения арендодателю, и доказательств отсутствия задолженности по арендной плате за предшествующий период, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт по договору аренды, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о возникновении у арендатора права требовать уменьшения арендной платы на сумму арендной платы, предъявленной ко взысканию за спорный период, то есть на 27 160 руб. 50 коп., и как следствие об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в размере 27 160 руб. 50 коп. и неустойки.

Отклоняя доводы апеллянта, суд исходит из того, что судом первой инстанции на основании полной и всесторонней оценки представленных в дело доказательств, оснований с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-10863/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

О.Ю. Киреева Е.А. Сорокина