|
20 февраля 2024 г.
|
Дело N А56-130777/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2024 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2024 года.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Пивцаева Е.И., Семиглазова В.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Овчинниковой А.Ю.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): Данилов С.С. по доверенности от 16.01.2024
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело
по иску кооператива по эксплуатации стоянки маломерных судов "Прибрежный"
к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" об урегулировании разногласий,
УСТАНОВИЛ:
Потребительский кооператив по эксплуатации стоянки маломерных судов "Прибрежный" (далее - Кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - ответчик, Учреждение) об урегулировании разногласий возникшие при заключении договора N 22/ЗК-05021 аренды земельного участка 78:38:0022488:1004, в частности:
- изложить пункт 1.1. абзац 2 в следующей редакции: "На момент заключения Договора Участок находится в пользовании Арендатора, ввиду чего акт приёмапередачи не составляется";
- изложить пункт 2.2. в следующей редакции: "На Участке имеются принадлежащие Арендатору на праве собственности:
1) Волнолом каменный длинной 35 п.м. по периметру Участка с закреплёнными на нём и принятыми на хранение 9 межевыми знаками,
2) Берегоукрепление из железобетонных плит диной 16 п.м.,
3) Кухня летняя (Г6) кирпичная, 1-этажная, на бетонном фундаменте, 10 м2, обладающая признаками объекта капитального строительства,
4) Лестница железобетонная длинной 5 п.м. из 1 пролёта с закреплёнными на ней и принятыми на хранение 4 межевыми знаками,
5) Кирпичные столбы 7 шт. и железные столбы 3 шт. высотой по 1,5 м каждый, установленные на каменном основании длинной 40 п.м. по периметру Участка для крепления между ними металлического ограждения с закрепленными на них и принятыми на хранение 3 межевыми знаками,
6) Навес (Г5) на бетонной плите для крепления умывальников,
7) Остатки разрушенных металлических стеллажей на рельсах для хранения лодок. Арендатор подтверждает, что перечисленные объекты движимого имущества не препятствуют использованию Участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора";
- исключить пункт 6.4. полностью;
- изложить пункт 7.11. в следующей редакции: "В соответствии с примерным адресным перечнем объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт-Петербурга, утверждённым постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 N 151 "Об отраслевой схеме размещения объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт- Петербурга", Участок отнесён к объектам базирования и обслуживания маломерного флота класса "В".
В соответствии с проектом границ землепользования Комитета по градостроительству и архитектуре по заказу N 96-8412 (редакция от 08.04.1997), заключением от 14.03.1997N 96-8412 назначение Участка: "Стоянка маломерных судов кооператива".
Решением суда от 20.04.2023 заявленные требования удовлетворены, разногласия урегулированы.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Кооператив подал апелляционную жалобу, в которой он просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в заявленной Кооперативом редакции. Также в апелляционной жалобе заявляет ходатайства об истребовании документов и сведений из ГКУ "Имущество СПб", Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу, Комитета по градостроительству и архитектуре, а также об оглашении и исследовании представленных Кооперативом в суд первой инстанции письменных доказательств.
Определением от 10.07.2023 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
23.08.2023 от истца поступили уточнения иска по делу.
Определением апелляционного суда от 04.09.2023 у ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга", Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Санкт-Петербургу и Комитета по градостроительству и архитектуре были истребованы доказательства по делу.
Запрошенные сведения поступили в материалы дела.
В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания по рассмотрению обоснованности заявленных требований, представителя в заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в его отсутствие.
Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.
02.09.2022 потребительский кооператив по эксплуатации стоянки маломерных судов "Прибрежный" обратился к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 704 кв.м, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Зеленогорск, ул. Прибрежная, участок 2 (восточнее дома 11 по Прибрежной улице), кадастровый номер: 78:38:0022488:1004 (далее - Участок) в целях размещения стоянки маломерных судов Кооператива.
По результатам рассмотрения заявления Учреждением был подготовлен проект договора аренды Участка N 22/ЗК-05021 (далее - Проект договора) и вручен нарочным способом истцу для подписания. 28.10.2022 Кооперативом в адрес Учреждения направлен Проект договора с протоколом разногласий по определенным условиям (п. 1.1,2.2,6.4,7.11) в редакции Кооператива.
В частности, истец предлагал следующее:
- изложить п. 1.1. абзац 2 в следующей редакции: "На момент заключения Договора Участок находится в пользовании Арендатора, ввиду чего акт приёма-передачи не составляется";
- изложить п. 2.2. в следующей редакции: "На Участке имеются принадлежащие Арендатору на праве собственности:
1) Волнолом каменный длинной 35 п.м. по периметру Участка с закреплёнными на нём и принятыми на хранение 9 межевыми знаками,
2) Берегоукрепление из железобетонных плит диной 16 п.м.,
3) Кухня летняя (Г6) кирпичная, 1-этажная, на бетонном фундаменте, 10 м2, обладающая признаками объекта капитального строительства,
4) Лестница железобетонная длинной 5 п.м. из 1 пролёта с закреплёнными на ней и принятыми на хранение 4 межевыми знаками,
5) Кирпичные столбы 7 шт. и железные столбы 3 шт. высотой по 1,5 м каждый, установленные на каменном основании длинной 40 п.м. по периметру Участка для крепления между ними металлического ограждения с закрепленными на них и принятыми на хранение 3 межевыми знаками,
6) Навес (Г5) на бетонной плите для крепления умывальников,
7) Остатки разрушенных металлических стеллажей на рельсах для хранения лодок. Арендатор подтверждает, что перечисленные объекты движимого имущества не препятствуют использованию Участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора";
- исключить п. 6.4. полностью;
- изложить п. 7.11. в следующей редакции: "В соответствии с примерным адресным перечнем объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт-Петербурга, утверждённым постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 N 151 "Об отраслевой схеме размещения объектов базирования и обслуживания маломерного флота на территории Санкт- Петербурга", Участок отнесён к объектам базирования и обслуживания маломерного флота класса "В".
В соответствии с проектом границ землепользования Комитета по градостроительству и архитектуре по заказу N 96-8412 (редакция от 08.04.1997), заключением от 14.03.1997N 96-8412 назначение Участка: "Стоянка маломерных судов кооператива". Также Протоколом разногласий было предложено исключить из приложения к Договору п. 3 "Акт приёма-передачи Участка" и дополнить реквизиты Сторон для Арендатора указанием электронной почты (alexigev@yandex.ru) и мобильного телефонного номера (+79219313013).
Ответным письмом (исх. N 04-19-55579/22-0-1 от 18.11.2022) Учреждение отклонило положения протокола разногласий Кооператива.
Поскольку договор аренды объекта с учетом протокола разногласий не был подписан Учреждением, Кооператив обратился в суд с настоящим иском.
Заслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст.432 названного Кодекса).
В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключенного соглашения.
Под свободой договора подразумевается, что стороны взаимодействуют друг с другом на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах.
Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ПС РФ и другими законами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 N 17389/10 по делу N А28-732/2010-31/18), что также соответствует правовой позиции, указанной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
В силу п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Таким образом, вопросы об условиях договора аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ).
Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14-03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
Согласно п. 3 Постановления N 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.
В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.
На основании п. 10 N 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Изучив, представленные в материалы дела документы, апелляционный суд пришел к выводу, что предложенная Учреждением редакция Договора соответствует форме договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов утверждена Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 14.06.2018 N 69-р "Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования" (далее - Административный регламент) и не противоречит требованиям действующего законодательства, является типовой.
На таких условиях Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключает все аналогичные сделки по предоставлению земельных участков в аренду.
Каких-либо императивных норм, которым противоречат спорные условия договора, Кооперативом в исковом заявлении не приведено.
Рассмотрев проект Договора в редакции истца, представленный в материалы судебного дела, суд апелляционной инстанции полагает необходимым принять во внимание следующие обстоятельства.
Пункт 1.1. проекта Договора не подлежит изменению в связи с нахождением ранее в пользовании у иного юридического лица Гаражного кооператива "Прибрежный 3" Участка на основании ранее заключенного договора аренды N 22/ЗК-04990 от 21.04.2022 и соглашения о расторжении договора аренды N22/ЗК-04990 от 01.08.2022 и составлением актов приема-передачи Участка. После расторжения указанного договора, спорный земельный участок был передан в установленном порядке Учреждению.
Также, суд принимает во внимание, что п. 1.1. Проекта договора, в редакции Учреждения утвержден Административным регламентом, не нарушает права и законные интересы Кооператива, в связи с чем изменению не подлежит.
По указанным выше основаниям не подлежит исключению из приложения к Договору и п. 3 "Акт приёма-передачи Участка".
В отношении доводов заявителя относительно п. 2.2 проекта договора, следует принять во внимание, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Пункт 2.2. проекта Договора содержит описание самовольной постройки (далее - Объекта), расположенного на Участке.
Сведения, подтверждающие капитальный характер, расположенного на Участке Объекта, в Едином государственном реестре недвижимости или сведения об Объекте, в том числе как об объекте незавершенного строительства, отсутствуют.
Доказательств, подтверждающих правомерность возведения и расположения перечня движимого имущества Кооператива на Участке, в адрес суда не представлено.
Кроме того, условиями договора аренды N 22/ЗК-04990 от 21.04.2022 и соглашения о расторжении договора аренды N 22/ЗК-04990 от 01.08.2022 с приложенными актами приема-передачи Участка расположение перечня движимого имущества, указанного в редакции истца, на Участке не предусмотрено.
Оснований указания на их наличие в договоре, в настоящее время, не имеется.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами и договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 4.4.3. Проекта договора предусмотрено не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории.
В статье 619 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: пользование имуществом с существенным нарушением условий договора.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Вместе с тем, п. 3.1. Проекта договора установлен лишь трехлетний срок действия без включения условий о его пролонгации, поэтому п. 6.4. Проекта договора исключению не подлежит.
Также п. 6.4. Проекта договора утвержден Административным регламентом.
Согласно сведениям информационно-технологической системы ИТС "Аренда" Участок ранее был предоставлен Кооперативу по договору аренды от 10.09.2007 N 22/ЗК-02390.
Договор расторгнут на о
