Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2022 г. N 16АП-558/22 по делу N А15-5204/2020

г. Ессентуки

23 марта 2022 г.

Дело N А15-5204/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Демченко С.Н., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Газаевой Л.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.12.2021 по делу N А15-5204/2020, принятое по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы, г. Махачкала (ИНН 0572007236, ОГРН 1140572001019) к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сити", г. Дербент (ИНН 0546019732, ОГРН 1080546000017) о расторжении договора аренды нежилого помещения N1 от 13.11.2017 и взыскании задолженности,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений г. Махачкалы (далее - УИЗО города Махачкалы, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (далее - ООО "Строй-Сити", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 649 627 руб., неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 122 835,53 руб., а также о расторжении договора аренды N 1 от 13.11.2017.

Решением суда от 29.12.2021 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован обоснованностью заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, истцом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение истцом досудебного порядка урегулирования спора и неполучении обществом письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства и досрочном расторжении договора. Кроме того, апеллянт указывает, что расторжение договора аренды по основанию нарушений условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует балансу интересов сторон.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.12.2021 по делу N А15-5204/2020 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "Строй-Сити" (арендатор) на основании протокола приема заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды N Л1-АНЖ-10/17 от 31.10.2017 заключен договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы N 1 от 13.11.2017.

Предметом договора является отдельно стоящее нежилое помещение (здание), общей площадью 94,6 кв.м, расположенное по адресу: РД, г. Махачкала, ул. И.Казака, 31, номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 25, 26, 27, этажность: 4, литер: "А1".

Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему, в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы по договору составляет 189 200 руб.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: по 47 300 руб. за каждый квартал с оплатой не позднее 1 числа следующего квартала.

Управление передало помещение арендатору передаточным актом от 13.11.2017 (приложение N 1 к договору).

Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в одностороннем порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

В период с 01.12.2017 по 30.06.2021 обществом в нарушение договорных обязательств арендная плата не вносилась, вследствие чего у него образовалась задолженность в размере 649 627 руб.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истцом в адрес ответчика направлялась претензия о погашении суммы задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора, которая оставлена последним без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основаниям для обращения истца с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец обязанности по договору исполнил надлежащим образом, передав ответчику в аренду нежилое помещение, а ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнялись не надлежащим образом.

В связи с чем, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период 01.12.2017 по 30.06.2021 в размере 649 627 руб. Доказательств погашения ответчиком образовавшейся задолженности по арендной плате в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 649 627 руб.

Управлением также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 01.12.2017 по 30.06.2021 в размере 122 835,53 руб.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что за просрочку предусмотренных договором платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки до полной оплаты.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет, признав его произведенным арифметически и методологически верным, с учетом не заявления ответчиком ходатайства о снижении неустойки, пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 01.12.2017 по 30.06.2021 в размере 122 835,53 руб.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды N 1 от 13.11.2017.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Материалы дела подтверждают, что ответчик неоднократно допустил нарушение договорных сроков по внесению арендной платы.

Вместе с тем, в апелляционной жалобе ответчик ссылается на нарушение истцом досудебного порядка урегулирования спора и неполучении обществом письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства и досрочном расторжении договора.

Проверяя указанный довод, судебная коллегия установила, что в материалах дела имеются уведомления от 13.04.2020 N 51.17-3110/20 (л.д.12), от 28.11.2019 N 51.06-3544/19 (л.д. 14), от 10.07.2020 N51.17-5118/20 (л.д.16), 05.10.2020 N51.17-7892/20 (л.д.19), от 03.12.2020 N51.17-10494/2020 (л.д.52) и от 02.07.2021 N 51.17-6622/21 (л.д. 93), направленные в адрес ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности. При этом к уведомлению от 28.11.2019 N 51.06-3544/19 (л.д. 14) приложен проект о расторжении договора аренды.

В материалах дела содержатся доказательства получения истцом указанных уведомлений.

В пункте 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Из пункта 67 Постановления N 25 следует, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, следует признать, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о наличии задолженности и намерении истца расторгнуть договор.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке, обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден в полном объеме.

Из материалов дела следует, что ответчик не вносит своевременно арендную плату более двух периодов подряд. Ответчиком доказательств внесения платы не представлено, обязательства не исполнены, ввиду чего суд первой инстанции правомерно указал, что просрочка в оплате арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды.

Таким образом, неиспользование ответчиком обязанностей по внесению арендной платы более двух периодов подряд является достаточным основанием для расторжения спорного договора.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении спорного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды N 1 от 13.11.2017 расторгнут, суд первой инстанции обязал ответчика возвратить истцу нежилое помещение, общей площадью 94,6 кв.м., расположенное по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. И.Казака, 31, номера на поэтажном плане: 1, 2, 3, 25, 26, 27, этажность: 4, литер: "А1".

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды по основанию нарушений условий по своевременному внесению арендной платы является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует балансу интересов сторон апелляционным судом подлежит отклонению.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Из материалов дела усматривается, что ответчик не произвел оплату арендной платы за период с 01.12.2017 по 30.06.2021.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что арендатор существенным образом нарушил условия договора аренды.

Сохранение договорных отношений приведет к нарушению прав и законных экономических интересов арендодателя. Применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора по заявленным основаниям) является соразмерной нарушению обязательства и соответствует балансу интересов сторон.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.12.2021 по делу N А15-5204/2020 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.12.2021 по делу N А15-5204/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

С.Н. Демченко З.М. Сулейманов