Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2022 г. N 01АП-870/22 по делу N А38-7028/2020

г. Владимир

23 марта 2022 г.

Дело N А38-7028/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Бондаря А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серф" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу N А38-7028/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Серф" (ИНН 1658178700, ОГРН 1151690034858) к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (ОГРН 1021200761658, ИНН 1215003356) о понуждении к заключению договора,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Серф" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - ответчик, Комитет) о заключении договора N 1887-Р от 03.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:948 на новый срок в пять лет.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл (далее - третье лицо, Министерство).

Решением от 16.12.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель полагает доказанным наличие обстоятельств, предусмотренных подпунктом 5 пункта 2, пунктами 3, 4, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, позволяющих заключить договор аренды земельного участка на новый срок. Ссылается на то, что в силу части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока, предусмотренного пунктом 2.1 договора о комплексном освоении территории от 18.06.2015 N 1, не прекратило обязательства сторон данного договора, поскольку согласно пункту 3.3 договора он действует до окончания строительства. Полагает, что действие договора аренды не может быть менее срока договора о комплексном освоении территории. Обращает внимание на недоказанность факта нарушения истцом земельного законодательства при использовании земельного участка по договору аренды. Находит неверной данную судом оценку актам обследования земельного участка. Указал на то, что судом не разрешен вопрос о восстановлении срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок, ходатайство о котором заявлено истцом при подаче иска. Пояснил, что подаче заявления о заключении договора на новый срок препятствовали ограничения, введенные с целью противодействия распространению новой коронавирусной инфекции. Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией истца, полагая доводы заявителя несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл N 249 от 29.04.2015 "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории" Министерством было издано распоряжение N 1190 от 15.05.2015 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны, от 17.06.2015.

По результатам аукциона 18.06.2015 Министерством (арендодателем) с Обществом (арендатором) заключен договор N 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, согласно которому арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м категории - населенных пунктов с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола.

В пункте 4.1 установлен срок действия договора аренды на пять лет - с 01.07.2015 по 30.06.2020.

В соответствии пунктом 6.4.1 договора аренды арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора.

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 09.07.2015.

Распоряжением Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл N 1206 от 03.11.2015 земельный участок площадью 304 500 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:598 передан по акту приема-передачи в собственность Республики Марий Эл, право которой зарегистрировано в ЕГРН 02.12.2015.

Также судом установлено, что 18.06.2015 между Министерством (уполномоченный орган) и Обществом (застройщик) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно пункту 3.2.5 договора стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Администрацией городского округа "Город Йошкар-Ола" 03.03.2016 принято постановление N 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 постановление N 671 об утверждении проекта межевания территории.

В связи с изложенным 01.06.2016 заключено дополнительное соглашение к договору N 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвержден график осуществления мероприятий по освоению территории в отношении образованных в результате раздела в соответствии с проектом межевания земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 земельных участков, включая земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:948 (инженерные коммуникации), дата окончания строительства - 30.06.2020.

03.06.2016 между Министерством (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор N 1887-Р аренды вновь образованного земельного участка, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора на срок по 30.06.2020 передается земельный участок площадью 348 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:948, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, для проектирования и строительства инженерных коммуникаций.

03.06.2016 земельный участок передан арендатору по акту, договор зарегистрирован в ЕГРН 23.08.2016.

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл N 86-р от 26.02.2018 в собственность городского округа "Город Йошкар-Ола" безвозмездно переданы земельные участки, к числу которых относится участок с кадастровым номером 12:04:0210102:948 с регистрацией перехода права 02.04.2018.

Соглашением от 18.07.2018, заключенным между Министерством и Комитетом, последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору N 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015.

Кроме того, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 15.10.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 1887-Р от 03.06.2016, зарегистрированное в ЕГРН, с целью изменения наименования арендодателя, а также размера арендной платы и порядка ее начисления.

По окончании срока действия договора аренды земельного участка Комитет письмом от 29.06.2020 сообщил Обществу о необходимости подписания соглашения о расторжении договоров, так как основания для продления срока их действия отсутствуют, договор о комплексном освоении территории прекратил свое действие, а территория, предоставленная для застройки, согласно актам обследования от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 не освоена.

Также из материалов дела видно, что 11.08.2020 Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка N 1887-Р от 03.06.2016, которое поступило в администрацию городского округа "Город Йошкар-Ола" 11.08.2020, а в Комитет - 13.08.2020.

В ответ на заявление Общества Комитет письмом от 19.08.2020 сообщил, что оснований для продления срока действия договоров аренды земельных участков не имеется.

Ссылаясь на то, что Комитет необоснованно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:948 на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является новым договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 03.06.2016 N 1887-Р заключен с Обществом на основании пункта 4 статьи 11.8 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской федерации без проведения торгов в связи с предоставлением по данному договору земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной собственности и подлежащего комплексному освоению, в отношении которого с Обществом ранее также был заключен договор аренды на срок по 30.06.2020.

Составленными 26.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 актами обследования земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:948, подтверждается, что участок не освоен, строительные работы на нем не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен (том 1, л.д. 66-73).

Вопреки мнению Общества, указанные документы правомерно приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку составлены Комитетом в пределах предоставленных ему полномочий на проведение земельного контроля и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не опровергнуты.

Таким образом, на спорном земельном участке не обеспечено осуществление мероприятий, предусмотренных для него договором о комплексном освоении территории, а именно: строительства инженерных коммуникаций.

Как следует из материалов дела, в пункте 2.1 договора от 18.06.2015 N 1 о комплексном освоении территории установлен срок действия договора по 30.06.2020.

Согласно Приложению N 1 к договору срок освоения земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:948 - 30.06.2020.

В пункте 3.3 договора предусмотрено, что датой окончания жилищного и иного строительства является дата выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, утвержденной документацией по планировке территории.

Вопреки мнению заявителя жалобы содержание приведенного пункта договора не свидетельствует о том, что обязательство по комплексному освоению территории может быть исполнено Обществом за пределами срока, установленного в пункте 2.1 договора, а лишь устанавливает порядок определения даты окончания строительства, в том числе в целях установлению надлежащего/ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору.

Обратное толкование привело бы к тому, что срок действия договора от 18.06.2015 N 1 будет поставлен в зависимость от действий застройщика по комплексному освоению территории, что противоречит пункту 8 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой срок действия договора о комплексном освоении территории является существенным условием такого договора.

Таким образом, срок действия заключенного с Обществом договора о комплексном освоении территории истек 30.06.2020, обязательства сторон по нему прекратились.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.04.2021 по делу N А38-5916/2020 отказано в удовлетворении искового заявления Общества к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета о заключении договора от 18.06.2015 N 1 о комплексном освоении территории на новый срок в пять лет.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 04.06.2021 по делу N А38-2/2021 отказано в удовлетворении искового заявления Общества к муниципальному образованию о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору от 18.06.2015 N 1 о комплексном освоении территории в части продления срока его действия на пять лет, с 01.07.2020 до 30.06.2025.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пунктов 1, 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:598, из которого впоследствии в числе прочих был образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:948, предоставлен Обществу в аренду по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства, поэтому в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаев и условий заключения договора на новый срок без проведения торгов судом не установлено.

Для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Рассматриваемый случай не относится к предоставлению земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку в указанном порядке был заключен непосредственно договор от 03.06.2016 N 1887-Р.

Более того, материалами дела подтверждено, что заявление о продлении срока действия договора аренды поступило арендодателю лишь 11.08.2020, то есть после окончания срока действия договора (30.06.2020).

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами. Повторное предоставление земельных участков на таких же условиях земельным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, ссылка заявителя жалобы на подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отклоняется.

Данный правовой подход не противоречит определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 304-ЭС19-6572.

С учетом изложенного аргумент заявителя о наличии оснований для восстановления срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок не подлежит рассмотрению как не имеющий правового значения.

Более того, доказательств невозможности подачи заявления о заключении договора аренды на новый срок до 30.06.2020 в связи с введенными ограничительными мерами материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации не принимается, поскольку соответствующие разъяснения не являются нормативными актами, содержащиеся в них разъяснения законодательства носят рекомендательный характер.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая отсутствие совокупности условий, установленных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора о комплексном освоении территории по истечении срока его действия и неисполнением в предусмотренный указанным договором срок каких-либо мероприятий по освоению данной территории в части земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:948, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для заключения договора аренды такого участка на новый срок.

По результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для иных выводов.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу N А38-7028/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Серф" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Н.В. Устинова А.Н. Бондарь