Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2022 г. N 14АП-1073/22 по делу N А05-11560/2021

г. Вологда

24 марта 2022 г.

Дело N А05-11560/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 марта 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Болдыревой Е.Н., судей Мурахиной Н.В. и Селивановой Ю.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ручкиновой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ-1" Костылева В.А. по доверенности от 19.02.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года по делу N А05-11560/2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Трест СМТ-1" (ОГРН 1052901181893, ИНН 2901139650; адрес: 163000, Архангельская область, город Архангельск, улица Гагарина, дом 43, помещение 67; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; адрес: 163000, Архангельская область, город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; далее - управление) о признании недействительным уведомления об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 27.09.2021 N КУВД-001/2021-23181264/3, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", г. Архангельск, пр. Московский, на земельном участке с кадастровым номером 29:22:060412:0088.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано, обществу из федерального бюджета возвращено 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 18.03.2021.

Общество с таким решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу с изложенными в ней доводами не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается в материалах дела, 26.10.2011 обществу выдано разрешение на строительство N RU29301000-233 объекта капитального строительства "многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по пр.Московский (между ул. Овощная и ул.Первомайская) в городе Архангельске", а именно здание кирпичное, 4-х секционное, 9-13 этажное, площадь земельного участка - 4937 кв. м, площадь застройки - 2 327,88 кв. м, строительный объем здания - 61 425,44 куб. м, в том числе ниже отм. 0,0000 - 4 790,03 куб. м, общая площадь квартир - 9 059,50 кв. м, в том числе жилая площадь квартир - 4 759,11 кв.м, количество квартир - 191 шт., общая площадь помещений общественного назначения - 1 563,29 кв.м. Кадастровый номер земельного участка 29:226060412:0088, продолжительность строительства - 23,5 мес. Срок действия разрешения - до 10.10.2013.

Мэрией города Архангельска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная строительная компания" (арендатор) заключен договор от 28.02.2007 N 4/40(мг) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:0088 в 12 зоне градостроительной ценности площадью 0,4937 га для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Срок действия договора - 5 лет с момента его подписания (пункт 1.2 договора).

Соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 4/40(мг) от 07.02.2014 Министерством имущественных отношений Архангельской области (арендодатель) и обществом (арендатор) в связи с выходом предыдущего арендатора внесены соответствующие изменения.

На основании разрешения на строительство от 01.11.2012 N RU29301000-237 срок строительства в отношении объекта капитального строительства "многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (2 очередь строительства - секция N 1) продлен до 10.10.2014.

Строительство объекта заявителем не завершено, 01.10.2017 обществом принято решение о консервации объекта.

Общество 07.06.2021 обратилось в управление с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Архангельская область, г.Архангельск, пр.Московский.

Управление 24.06.2021 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон N 218-ФЗ) приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства сроком на три месяца (до 27.09.2021) для устранения причин, препятствующих ее проведению.

Уведомлением от 27.09.2021 N КУВД-001/2021-23181264/3 управление сообщило об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на заявленный объект на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Не согласившись с данным решением управления, общество обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, придя к выводу о наличии у ответчика правовых оснований для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на спорный объект.

Апелляционная инстанция не может согласиться с обжалуемым решением ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

Исходя из положений пунктов 2, 7 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Законом порядке, утвержденная в установленном Законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории).

Согласно пункту 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ определено, что государственная регистрация права включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 10 статьи 40 того же Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим (часть 2.1 статьи 40 Закона N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Закона (часть 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ).

В данном случае в уведомлениях о приостановлении и об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации права управление сослалось на части 2.1 и 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ и указало, что на момент представления обществом документов (07.06.2021) разрешение на строительство не является действующим.

Срок действия разрешения на строительство в отношении спорного объекта на момент обращения общества в управление действительно истек. Данное обстоятельство заявителем не опровергается.

Вместе с тем условием применения положений части 2.1 Закона является истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости.

В данном случае в материалах дела указанное обстоятельство не усматривается.

Как указано выше, мэрией города Архангельска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная строительная компания" (арендатор) заключен договор от 28.02.2007 N 4/40(мг) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:0088 в 12 зоне градостроительной ценности площадью 0,4937 га для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.

Срок действия договора, согласно пункту 1.2, составляет 5 лет с момента подписания договора.

В силу пункта 1.4 договора после истечения срока договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, и ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, последний считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Общество приобрело права арендатора по указанному договору аренды на основании соглашения о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 4/40(мг), заключенного 07.02.2014 Министерством имущественных отношений Архангельской области (арендодатель) и обществом (арендатор).

Таким образом, указанное соглашение заключено по истечении первоначального срока договора, установленного пунктом 1.2 договора аренды.

Кроме того, на основании разрешения на строительство от 01.11.2012 N RU29301000-237 срок строительства в отношении объекта капитального строительства "многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (2 очередь строительства - секция N 1) установлен до 10.10.2014.

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство уполномоченным органом проверяется факт наличия у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок.

Таким образом, мэрия города Архангельска 01.11.2012 (то есть также по истечении пятилетнего срока договора аренды, установленного пунктом 1.2) выдала обществу разрешение на строительство объекта.

При изложенных обстоятельствах действия уполномоченных органов (выступавших на стороне арендодателя) в данном случае свидетельствуют о том, что арендодателем признавалось право общество на аренду земельного участка для целей строительства указанного объекта.

Арендодатель никаких действий, свидетельствующих о направленности его воли на прекращение договора аренды, не предпринимал. Иного в материалах дела не усматривается и управлением не установлено.

С учетом согласованных в договоре аренды условий о продлении его действия, изложенных в пункте 1.4 договора, поведение арендодателя может служить для общества как другой стороны договора основанием для вывода то том, что договор продлен на неопределенный срок.

Такой правовой подход не противоречит правовой позиции, приведенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Указанные обстоятельства управлением и судом первой инстанции не учтены.

Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не свидетельствует само по себе о прекращении права застройщика на земельный участок в том числе исходя из целей его предоставления по договору аренды. Выводы об ином основаны на неверном толковании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На обстоятельства, свидетельствующие о возведении обществом объекта за пределами срока действия разрешения на строительство, управление в направленных заявителю уведомлениях не ссылалось.

Таким образом, в рассматриваемом случае обстоятельства, приведенные управлением в направленных обществу уведомлениях от 24.06.2021 и от 27.09.2021, не являются достаточным основанием для отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Выводы суда со ссылкой на пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Обзора судебной практики N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, подпункт 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" об обоснованности сомнений управления в указанном в техническом плане спорного объекта от 22.09.2020 степени готовности объекта являются ошибочными, выходят за пределы предмета спора по настоящему делу, поскольку такой вывод не был положен в основу оспариваемого отказа, фактически направлен на восполнение пробелов принятого управлением ненормативного правового акта, что является недопустимым в силу положений статей 65, 200 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, поскольку основания, которые были положены управлением в основу отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на спорный объект, не свидетельствуют о правомерности оспариваемого решения ответчика, апелляционный суд приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению.

Оспариваемое уведомление управления подлежит признанию недействительным как не соответствующее Закону N 218-ФЗ и нарушающее права и законные интересы общества.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ за исключением правомерного возврата судом заявителю из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативного правового акта, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По правилам главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Поскольку исходя из закрепленного в статье 10 Конституции Российской Федерации принципа разделения властей суд не вправе подменять административную процедуру в рамках рассмотрения уполномоченным органом заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права, то с учетом обстоятельств настоящего дела и предмета материального требования в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя следует понудить управление повторно рассмотреть заявление общества от 07.06.2021 с учетом выводов, изложенных в настоящем постановлении.

В связи с удовлетворением заявленных требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции в общей сумме 4 500 руб. подлежат взысканию с управления в пользу общества.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 декабря 2021 года по делу N А05-11560/2021 отменить за исключением возврата заявителю из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины.

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 27.09.2021 N КУВД-001/2021-23181264/3.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ - 1" путем повторного рассмотрения заявления от 07.06.2021 с учетом выводов, изложенных в настоящем постановлении.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; адрес: 163000, Архангельская область, город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ-1" (ОГРН 1052901181893, ИНН 2901139650; адрес: 163000, Архангельская область, город Архангельск, улица Гагарина, дом 43, помещение 67) 4500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Н. Болдырева

Судьи

Н.В. Мурахина Ю.В. Селиванова