Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2022 г. N 16АП-484/22 по делу N А63-12646/2021

г. Ессентуки

24 марта 2022 г.

Дело N А63-12646/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 24 марта 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Егорченко И.Н., судей Демченко С.Н., Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Газаевой Л.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Россети Северный Кавказ" в лице филиала "Ставропольэнерго" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.01.2022 по делу N А63-12646/2021 по иску публичного акционерного общества "Россети Северный Кавказ" в лице филиала "Ставропольэнерго", г. Пятигорск (ОГРН 1062632029778, ИНН 2632082033) к обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления активами", г. Пятигорск (ОГРН 1052600237755, ИНН 2632076590) об обязании ответчика внести изменения в действующий договор аренды нежилых помещений, путём заключения дополнительного соглашения в редакции публичного акционерного общества "Россети Северный Кавказ",

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Центр управления активами" Абдуллиной М.З. (доверенность от 20.12.2021), представителя публичного акционерного общества "Россети Северный Кавказ" в лице филиала "Ставропольэнерго" Глобы Е.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Россети Северный Кавказ" в лице филиала "Ставропольэнерго" (далее - ПАО "Россети Северный Кавказ", компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр управления активами" (далее - ООО "Центр управления активами", общество, ответчик) об обязании ответчика внести изменения в действующий договор аренды нежилых помещений от 01.10.2012 N ДГ 13-117 путём заключения дополнительного соглашения в редакции ПАО "Россети Северный Кавказ".

Решением суда от 19.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован необоснованностью заявленных исковых требований.

Не согласившись с решением суда, компанией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что истец ранее неоднократно предпринимал действия по разрешению в досудебном порядке вопроса об изменении базовой части арендной платы по договору аренды путем направления писем в адрес ООО "Центр управления активами", оставленных без ответа (письма от 23.09.2016 N МР8/310-2800, от 28.05.2019 N МР8/ГА-1733. от 19.07.2019 N МР8/22/118). Соответственно, игнорируя обращение арендатора о снижении размера арендной платы, арендодатель злоупотребляет своим правом, так как стоимость базовой части арендной платы по договору аренды в настоящее время существенно превышает среднерыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных нежилых помещений по г. Пятигорску.

В судебном заседании 16.03.2022 представитель ООО "Центр управления активами" возражал относительно доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 21.03.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ПАО "Россети Северный Кавказ", который настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2022 по делу N А63-12646/2021 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.10.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключён договор N ДГ13-117 аренды нежилых помещений (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает для размещения персонала в аренду нежилые помещения, общей площадью 7 689,1 кв.м согласно приложений N 1, 2 к договору, расположенные в административном здании, литер А, общей площадью 10 223,6 кв.м, назначение - нежилое, этажность - 10, подземная этажность - 0, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, пос. Энергетик, ул. Подстанционная, 13а.

Срок аренды устанавливается с 01 октября 2012 года по 30 сентября 2022 года.

Объект передан арендатору по акту приёма-передачи нежилых помещений от 01.10.2012.

Согласно пункту 3.2 договора ежемесячная базовая составляющая арендной платы за 1 кв.м устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертизы собственности "Дисконт" от 06.02.2012 N 066/12 в размере 820 руб., в том числе НДС (18%.) - 125,08 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2019) базовая часть арендной платы по настоящему договору составляет 5 343 795,82 руб., кроме того НДС. Оплата НДС осуществляется по ставке, действующей на момент реализации услуг, в соответствии с НК РФ.

Стороны договорились, что изменение базовой составляющей арендной платы возможно не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Предложение об изменении стоимости арендной платы направляется заинтересованной стороной не позднее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения размера арендной платы. В случае недостижения сторонами соглашения о размере арендной платы, стоимость права аренды определяется на основании отчета независимого оценщика, кандидатура которого согласовывается сторонами.

В случае недостижения сторонами соглашения о размере арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика, стороны вправе урегулировать данный вопрос в судебном порядке (пункт 3.4 договора).

В целях актуализации ставки арендной платы ПАО "Россети Северный Кавказ" были организованы мероприятия по определению рыночной стоимости права временного владения и пользования за 1 кв.м путём проведения оценки права временного владения и пользования объектом аренды ООО "Лабриум-Консалтинг".

Согласно отчёту об оценке от 19.02.2021 N ИО-0221-26 рыночная стоимость права аренды 1 кв.м в арендуемом административном здании ООО "Центр управления активами" составляет 610 руб., в т.ч. НДС 20%.

По результатам проведенной оценочной процедуры истец в письме от 02.04.2021 N 1/01/1292-исх. предложил ответчику изменить стоимость базовой части арендной платы, исходя из стоимости 1 кв.м равного 610 руб., путём заключения дополнительного соглашения. Указанное сопроводительное письмо с дополнительным соглашением было получено ООО "Центр управления активами" нарочно вх. N 92 от 06.04.2021.

Поскольку ответчик ответ на указанное письмо истцу не представил, дополнительное соглашение не подписал, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из фактических обстоятельств настоящего дела следует, что при подписании договора аренды, а также дополнительных соглашений к нему стороны согласовали как цену аренды площади помещений, переданных в аренду, так и указанную в договоре площадь помещения, то есть стороны предусмотрели ежемесячное внесение арендатором твердой суммы платежей за аренду помещений.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и неопределенности по предмету договора в ходе его исполнения. Истцом установленный договором размер арендной платы, с учетом дополнительных соглашений, признавался, возражения не заявлялись, протокол разногласий не оформлялся, арендная плата вносилась надлежащим образом, каких-либо вопросов и сомнений по расчету ежемесячного размера арендной платы ни при подписании договора, дополнительных соглашений, ни при их исполнении у сторон не возникло.

Учитывая изложенное, следует признать, что договоренность о цене пользования объектом аренды сторонами достигнута, выражена в письменной форме и в течение длительного времени подтверждалась конклюдентными действиями сторон при расчетах.

Требования истца о внесении изменений в договор аренды в части определения размера арендной платы основаны на отчёте об оценке от 19.02.2021 N ИО-0221-26, подготовленном ООО "Лабриум-консалтинг" по заказу ПАО "Россети Северный Кавказ".

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что ежемесячная базовая составляющая арендной платы за 1 кв.м устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и экспертизы собственности "Дисконт" от 06.02.2012 N 066/12 в размере 820 руб., в том числе НДС (18%.) - 125,08 руб.

В пункте 3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.02.2019) стороны предусмотрели, что изменение базовой составляющей арендной платы возможно не чаще одного раза в год по соглашению сторон. Предложение об изменении стоимости арендной платы направляется заинтересованной стороной не позднее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения размера арендной платы.

В случае недостижения сторонами соглашения о размере арендной платы, стоимость права аренды определяется на основании отчета независимого оценщика, кандидатура которого согласовывается сторонами. В случае недостижения сторонами соглашения о размере арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика, стороны вправе урегулировать данный вопрос в судебном порядке (пункт 3.4 договора).

Судом первой инстанции установлено, что предложений о проведении оценки стоимости права аренды со стороны истца в адрес ответчика не поступало, каких-либо переговоров о возможности пересмотра размера арендной платы между сторонами не велось.

В нарушение условий пункта 3.4 договора истцом самостоятельно была проведена оценка стоимости права аренды без согласования кандидатуры оценщика с арендодателем, а также без участия последнего.

При этом никаких разногласий между сторонами, связанных с размером арендной платы, определенной на основании отчёта независимого оценщика, кандидатура которого согласована сторонами, не имелось.

Таким образом, принимая во внимание, что истец, подписывая спорный договор аренды, дополнительные соглашения, выразил свое согласие со всеми условиями и обязался выполнять их надлежащим образом, при этом спорный договор с дополнительными соглашениями заключен компанией в добровольном порядке и без понуждения со стороны ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды и дополнительные соглашения к нему арендатором не оспаривались, а также, что в рассматриваемом случае совокупность условий, предусмотренных пунктом 3.4 договора, в части возможности урегулирования сторонами разногласий по определению размера арендной платы в судебном порядке отсутствует, как и отсутствуют основания для изменения спорного договора по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, то суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для внесения изменений в договор.

Суд апелляционной инстанции также рассмотрев довод ПАО "Россети Северный Кавказ" о злоупотреблении правом со стороны ООО "Центр управления активами" приходит к выводу о его необоснованности, ввиду отсутствия в действиях ООО "Центр управления активами" злоупотребления правом. При этом, ссылка апеллянта на письмо от 23.09.2016 N МР8/310-2800 не принимается, поскольку в последующем сторонами было заключено дополнительное соглашение от 20.02.2019, устанавливающее базовую часть арендной платы по договору аренды в размере 5 343 795,82 руб., кроме того НДС. Письма от 28.05.2019 N МР8/ГА-1733, от 19.07.2019 N МР8/22/118 также не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества, а напротив подтверждают не соблюдение компанией порядка урегулирования разногласий, установленного пунктом 3.4. заключенного договора.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены судом первой инстанции и могли бы повлиять на принятие иного судебного акта, а выражают несогласие с выводами суда, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.01.2022 по делу N А63-12646/2021 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.01.2022 по делу N А63-12646/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

С.Н. Демченко З.М. Сулейманов