Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2022 г. N 15АП-1411/22 по делу N А32-16800/2021

город Ростов-на-Дону

25 марта 2022 г.

дело N А32-16800/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 по делу N А32-16800/2021

по иску ООО "Руслан"

к ответчику - Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи при участии третьего лица - администрации города Сочи

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Руслан" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об обязании Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в течение 10-ти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО "Руслан" подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4900005680 от 24.03.2010, согласно которому пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы с 30.09.2016 определяется в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 по арбитражному делу NА32-48381/2019 и составляет - 157950 рублей (10530000 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчетная ставка)".

Также, истец просит в случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в пользу ООО "Руслан" (ОГРН 1022302788331, ИНН 2318023243) судебную неустойку в сумме 10000 рублей за каждый день неисполнения решения по день фактического его исполнения.

Решением от 20.12.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик и третьего лицо обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители сослались на то, что размер арендной платы правомерно определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2016 N 35/26-2016. Оснований для изменения договора аренды, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. При подписании договора аренды истец возражений относительно его условий не заявлял.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители общества, департамента и администрации не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

В материалы дела поступил отзыв ООО "Руслан" на апелляционную жалобу, согласно которому истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов в дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136, площадью 1360 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Аэродромная, 3 "а", категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования участка: "фактически занимаемый существующими зданиями и сооружениями магазина, гостиницы и склада", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 20.08.2009 г. N 23-АЕ 879412 (запись гос. регистрации от 19.08.2009 г. N 23-23-46/056/2009-371).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие ООО "Руслан" объекты недвижимого имущества:

- котельная, лит. "Б", площадью 29,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 19.01.2004 серия 23-АБ N 227138, (запись гос. регистрации от 16.01.2004 N 23-01.46-20.2003-156));

- склад, лит. "г", площадью 126,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22.10.2003 серия 23-АБ N 086908 (запись гос. регистрации от 21.10.2003 г. N 23-01.46-14.2003-351));

- здание гостиницы, лит. "В", "В1", площадью 867,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2002 серия 23-АА N 799484 (запись гос. регистрации от 17.12.2002 N23-01.46-9.2002-116)).

Между МО город - курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Руслан" (арендатор) 24.03.2010 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005680.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 1360 кв.м с кадастровым номером 23:49:0109033:136, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Лазаревское ул. Аэродромная, 3а, для эксплуатации зданий, строений, сооружений магазина, гостиницы; склада и котельной. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 07.12.2058 (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.2 договора (в первоначальной редакции) указано, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с "Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0108 и составляет 487000,00 рублей".

Договор аренды от 24.03.2010 N 4900005680 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 09.09.2020 (номер гос. регистрации 23-23-46/045/2010- 265).

Стороны 13.10.2016 заключили дополнительное соглашение N 1, согласно которому внесли изменения в договор аренды от 24.03.2010 N 4900005680, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 от 07.10.2016 N 35/26-2016 и составляет 553957 рублей.

После заключения указанного соглашения арендатор, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о признании недействительным пункта 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 N 35/26-2016 в размере 553957 рублей.

Решением от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020 исковые требования ООО "Руслан" удовлетворены.

Пункт 1.1 дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005680 в части определения годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109033:136 на основании отчета об определении величины годовой арендной платы от 07.10.2016 N 35/26-2016 в размере 553 957, 00 рублей признан недействительным.

В ходе рассмотрения дела N А32-48381/2019 арбитражным судом назначена судебная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы N 2045-Э/2020 установлено, что отчет N 35/26-2016 "Об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи. Объект аренды: земельный участок, кадастровый номер 23:49:0109033:136, площадью 1360 кв. м., расположенный по адресу: город Сочи, Лазаревский район, улица Аэродромная, дом 3 "а", выполненный ООО "Консалтинг Групп", по состоянию на 30.09.2016 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; не соответствует федеральным стандартам оценки, а именно: п. 21 "а" ФСОN 1; п. 5., п. 8 "а", п. 8 "б", п. 8 "е", п. 8 "з", п. 8 "и", п. 12 ФСО N 3; п.11 "б", п.11 "в", п 11 "г", п. 11 "д", п. 15, п. 22 "б", п.п. 22 "в", п. 22 "е" ФСО N 7. Выявленные в отчете N 35/26-2016 нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет 10530000 рублей.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019 также установлено, что с 02.08.2016 в действие вступило постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов". Пунктом 2 данного постановления, предусмотрено, что размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 переданным в долгосрочную аренду ООО "Руслан" размер арендной платы составляет - 157 950 000 руб. (10 530 000 (установленная судом рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчётная ставка).

ООО "Руслан" 16.11.2020 обратилось в администрацию г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.03.2010 N 4900005680, предусматривающего внесение в договор изменений, устанавливающих с 30.09.2016 арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с заключением судебной экспертизы от 03.03.2020 N 2045-Э/2020 по арбитражному делу N А32-48381/2019 в размере 157 950 рублей (10530000,00 (рыночная стоимость земельного участка) х 1,5 % (расчётная ставка)).

Письмом от 18.12.2020 N 24226/02.01-16 департамент сообщил обществу о невозможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 24.03.2010 N 4900005680 в предложенной редакции, польку подобное указание на внесение изменений в договор аренды отсутствует в тексте вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019.

Уклонение арендодателя от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, в предложенной арендатором редакции, послужило поводом для обращения ООО "Руслан" в арбитражный суд с иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 7 утвержденного постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка.

Как было указано, в рамках спора дела N А32-48381/2019 решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2020 по делу N А32-48381/2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.02.2020 установлено, что с учетом результатов проведенной судебной экспертизы (заключение судебного эксперта N 2045-Э/2020) отчет об оценке величины годовой арендной платы за земельный участок от 07.10.2016 N 35/26-2016 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109033:136 по состоянию на 01.01.2016 составляет - 10 530 000, 00 рублей.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая выводы эксперта, отраженные в заключении экспертизы, проведенной в рамках дела N А32-48381/2019, с учетом положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что пункт 3.2. договора аренды от 24.03.2010 N 4900005680 в редакции дополнительного соглашения 13.10.2016 и пункт 1.1 дополнительного соглашения 13.10.2016 являются недействительными.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, не могут быть приняты апелляционным судом.

В силу положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и относится к категории регулируемых цен.

Кроме того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приведены разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указано, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент ею заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, заключая договор аренды при определении размера арендной платы надлежало исходить из принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления положений нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Доводы заявителей апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2021 по делу N А32-16800/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Шапкин П.В.