Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2022 г. N 21АП-264/22 по делу N А84-7161/2020

25 марта 2022 г.

Дело N А84-7161/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 25.03.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Мкртчяном Д.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ВладТраст" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.12.2021 по делу N А84-7161/2020 (судья Смоляков А.Ю.),

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ВладТраст"

к Потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Домовладелец"

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Гусева Руслана Сергеевича, Александровой Ларисы Александровны

о понуждении к государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВладТраст" (далее - истец, ООО "ВладТраст", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Потребительскому кооперативу "Жилищно-строительный кооператив "Домовладелец" (далее - ответчик, ПК "ЖСК "Домовладелец", Кооператив), согласно которому, с учетом ходатайства об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) от 12.07.2021, просит:

1. Понудить ответчика к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, 37, корпус 3 на ПК "ЖСК "Домовладелец".

2. Понудить ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, 37, корпус 3 на ООО "ВладТраст" после регистрации на ПК "ЖСК "Домовладелец".

3. Признать недействительным одностороннее расторжение ответчиком договора купли-продажи N К102/37-3/III от 12.09.2019 и договора купли-продажи N 103/37-3/IV от 12.09.2019.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что он лишён возможности регистрации перехода права собственности на приобретенное им имущество ввиду недобросовестного поведения ПК "ЖСК "Домовладелец", который на протяжении длительного времени уклоняется от совершения действий по государственной регистрации права собственности вышеуказанного имущества, нарушая тем самым права ООО "ВладТраст", выплатившего в полном объеме паевые взносы на строительство нежилых помещений в соответствии с заключенными между сторонами договорами N К 102/37-3 III и N К 103/37-3 IV от 03.08.2015.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.12.2021 по делу N А84-7161/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что требования о понуждении продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика-продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном законе порядке. Однако такого права за ответчиком за ЕГРН зарегистрировано не было.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "ВладТраст" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. По мнению ООО "ВладТраст" обжалуемый судебный акт является незаконным, основанным на неверном толковании норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции оставлены без оценки доводы истца о незаконности одностороннего расторжения договора купли-продажи нежилых помещений, а также доводы о том, что, не смотря на установленный статьей 110 ЖК РФ запрет на распоряжение жилищными кооперативами нежилыми помещениями в многоквартирном доме, ответчиком были заключены аналогичные договоры о внесении паевых взносов и купли-продажи нежилых помещений с третьими лицами.

Определением от 20.01.2022 апелляционная жалоба оставлена без движения до 21.02.2022 включительно.

18.02.2022 заявителем устранены обстоятельства, которые послужили основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением от 21.02.2022 апелляционная жалоба ООО "ВладТраст" принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 22.03.2022.

В судебное заседание 22.03.2022 лица, участвующие в деле, не явились о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом.

До начала судебного заседания 16.03.2022 через систему "Мой Арбитр" от ООО "ВладТраст" поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Рассмотрев материалы дела в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 АПК РФ, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 03.08.2015 между ПК "ЖСК "Домовладелец" (Кооператив) и ООО "ВладТраст" (Пайщик) были заключены договоры N К 102/37-3 III и N К 103/37-3 IV о внесении паевых взносов на строительство встроенного нежилого помещения, согласно условиям которых Пайщик обязуется вносить паевые взносы на строительство встроенных нежилых помещений N III, площадью 45,6 кв.м и N IV, площадью 35,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, 37, а Кооператив обязуется использовать паевые взносы на строительство встроенных нежилых помещений и передать их в собственность пайщику по окончании строительства жилого дома.

Согласно приложений к указанным выше Договорам, общий размер паевого взноса на строительство нежилых помещений составляет 750000 рублей и 500000 рублей соответственно. Первичный паевой взнос составил - 50%, дальнейшие платежи вносятся по графику, утвержденному в Приложениях к Договорам.

Истцом представлены светокопии следующих платежных поручений, подтверждающих выплату пая по договору N К 102/37-3 III на общую сумму 750000 рублей: платежное поручение N 480 от 07.08.2015 на сумму 375000 рублей, платежное поручение N 603 от 03.11.2015 на сумму 10000 рублей, платежное поручение N 605 от 05.11.2015 на сумму 365000 рублей; а также светокопии платежных поручений, подтверждающих выплату пая по договору N К103/37-3 IV на общую сумму 500000 рублей: платежное поручение N 481 от 07.08.2015 на сумму 250000 рублей, платежное поручение N 602 от 03.11.2015 на сумму 10000 рублей, платежное поручение N 604 от 03.11.2015 на сумму 240000 рублей.

В дальнейшем, разрешением на ввод в эксплуатацию от 04.02.2019 N Ru91-94102000-192-2019 законченный строительством многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, д. 37, введен в эксплуатацию. Спорным нежилым помещениям, расположенным в цокольном этаже в 3 корпусе, присвоены кадастровые номера: 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058.

ООО "ВладТраст" 21.06.2018 направил в адрес ответчика претензию исх. N 2106/1, с требованием передать подписанные акты приема-передачи на спорные помещения и иные документы, поскольку их отсутствие препятствует регистрации права собственности истца на них в соответствии с действующим законодательством.

12.09.2019 между сторонами в лице руководителя ООО "ВладТраст" Ерохина А.О. и председателя ПК "ЖСК "Домовладелец" Дановой Т.Е. были заключены договоры купли-продажи спорных помещений N К 102/37-3/III и N К 103/37-3/IV от 12.09.2019 и подписаны акты приема-передачи объектов недвижимости.

08.07.2020 ответчиком были выданы истцу справки N 23 и N 24 для регистрации права собственности в Севреестре с указанием на передачу данных помещений истцу и выплатой им денежных средств в 2015 году в полном объеме.

20.01.2020 истец обратился в Севреестр через МФЦ с заявлением и документами о государственной регистрации права на указанные помещения, однако органом регистрации было вынесено уведомление от 30.01.2020 о приостановлении государственной регистрации по причине невозможности в силу норм ЖК РФ осуществления государственной регистрации.

Как установлено судом первой инстанции, в рамках дела А84-2475/2020 рассматривались исковые требования ООО "ВладТраст" к ПК "ЖСК "Домовладелец" о признании права собственности на помещения с кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058.

Решением суда первой инстанции от 14.09.2020 по вышеуказанному делу, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требованиях ООО "ВладТраст" отказано, ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

При этом судебными инстанциями в рамках вышеуказанного дела установлено, что 02.08.2020 проведено общее собрание пайщиков ПК "ЖСК "Домовладелец" под председательством Дановой Т.Е., оформленное протоколом N 10, на котором среди прочего большинством голосов было решено отменить решение общего собрания ПК "ЖСК "Домовладелец" от 23.06.2019 пункт 8 - передачу части совместной собственности пайщиков согласно договорам, заключенным и оплаченным в период 2014-2019 годов ООО "ВладТраст" нежилых помещений 3 корпуса (кадастровые номера 91:02:001011:2057; 91:02:001011:2058) на основании статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации (пункт 5 Протокола).

Кроме того, на указанном собрании также было принято решение признать ничтожным членство в ПК ЖСК "Домовладелец" ООО "ВладТраст" и возвратить денежные средства, внесенные Обществом по договорам от 2015 года, а возмещение расходов по ремонту помещений отложить до предоставления документов, подтверждающих проведение данного ремонта и его целесообразность, а также соответствие объема выполненных работ размеру оплаты (пункты 6-7 Протокола).

Судами указано, что платежным поручением от 05.08.2020 ПК ЖСК "Домовладелец" возвращены ООО "ВладТраст" денежные средства, перечисленные последним по договорам N К102/37-3/III от 03.08.2015 и N К103/37-3/IV от 03.08.2015 на основании статьи 5 Закона N 349-ФЗ от 30.11.2011, решения общего собрания протокол N 10 от 02.08.2020.

При этом, обращаясь с суд о признании права собственности, истец ссылался на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, которая гласит, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действия по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 5-В10-95, по смыслу пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием возникновения права собственности на предоставленное кооперативом имущество является членство или наличие у лица права на паенакопления в кооперативе.

Согласно Устава ПК "ЖСК "Домовладелец", утвержденного Общим собранием участников, протокол N 2 от 15.12.2014 и зарегистрированного в Инспекции Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району г. Севастополя, Потребительский кооператив является добровольным объединением физических или физических и юридических лиц, заинтересованных в осуществлении совместных коллективных действий по постройке жилых домов в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Сведения о государственной регистрации внесены в Единый государственный реестр юридических лиц в 2015 году.

Членство в кооперативе, права и обязанности членов кооператива, принятие в члены кооператива, права и обязанности члена кооператива, прекращение членства в кооперативе, взаимоотношения членов ЖСК с кооперативом регламентировано Уставом в Разделах 4, 6.

Так, в соответствии с пунктом 23 Раздела 4 Устава указан перечень лиц, имеющих право быть членами кооператива.

Гражданин признается членом кооператива со дня уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференции) членов кооператива решения о приеме гражданина в члены кооператива.

Согласно Устава ПК "ЖСК "Домовладелец", утвержденного решением общего собрания ПК ЖСК от 12.05.2018, протокол N 4, зарегистрированного в органах ФНС 08.06.2018, Потребительский кооператив является добровольным объединением граждан, указанных в части 4 статьи 16-5 ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", на основе их членства в целях удовлетворения потребностей указанных граждан в жилых помещениях путем объединения членами кооператива своих денежных средств для строительства многоквартирного дома по адресу: г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, 37, а также последующего управления построенным многоквартирным домом.

Порядок приема в члены кооператива и прекращения членства указаны в Разделе IV Устава.

При этом заключенные в 2015 году договоры о внесении паевых взносов, как и заключённый в 2019 году договор купли-продажи спорных помещений с ответчиком, не является доказательством членством, поскольку возможность вступления в члены кооператива посредством заключения договора Уставом не предусмотрена.

Справка Кооператива от 2019 года об уплате полностью паевого взноса в 2015 году сама по себе не влечет возникновения членства в кооперативе и не порождает прав на паенакопления, а потому не является основанием для возникновения права собственности истца на спорные нежилые помещения.

Согласно статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ), в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора о внесении паевых взносов на строительство от 03.08.2015, предусмотрено, что Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Статья 121 ЖК РФ в указанной редакции среди прочего предусматривала, что гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Юридические лица, являющиеся членами жилищно-строительного кооператива, созданного до 01.12.2011, сохраняют право членства в указанном кооперативе (пункт 2 части 1 статьи 111 ЖК РФ, пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, редакция ЖК РФ на момент заключения договоров с истцом от 03.08.2015 о внесении паевых взносов на строительство не допускала членство юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах вне зависимости от вынесения такого вопроса на общее собрание членов кооператива.

Таким образом, принимая во внимание законодательство, действующее в период спорных отношений, а именно: положения пункта 1 статьи 111 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на момент создания ПК "ЖСК "Домовладелец" и заключения договоров от августа 2015 года), Федеральный закон от 30.11.2011 N 349-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты РФ" (вступил в силу с 01.12.2011), на момент заключения вышеуказанных договоров членство юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах нормы статьи 111 ЖК РФ не допускали, поэтому суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ООО "ВладТраст" не могло быть принято в члены ПК "ЖСК "Домовладелец" в силу закона.

При этом внесение паевого взноса в отсутствие относимых и допустимых доказательств членства ООО "ВладТраст" в Кооператив, что прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не влечет приобретение права собственности на спорные нежилые помещения.

Кроме того, исходя из содержания статьи 110 ЖК РФ, жилищно-строительные кооперативы не могут распоряжаться нежилыми помещениями в многоквартирном доме, так как целью их создания является удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление многоквартирным домом.

Согласно пункту 2.6 Устава ответчика, в редакции от 2014 (действующей в период заключения между сторонами договоров в отношении нежилых помещений от 2015 года), все движимое и недвижимое имущество, приобретенное Кооперативом по основаниям, предусмотренным законодательством, является имуществом, находящимся в общей совместной собственности его членов

Доводы истца о том, что его право возникло на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи по статье 551 ГК РФ отклоняется судебной коллегией на основание следующего.

Согласно положений статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В свою очередь право на спорные помещения ПК "ЖСК "Домовладелец" под кадастровыми номерами 91:02:001011:2057, 91:02:001011:2058, расположенные по адресу г. Севастополь, ул. Комбрига Потапова, 37, корпус 3, как верно указал суд первой инстанции, в ЕГРП не зарегистрировано.

Данная правовая позиция находит подтверждение в Определении Верховного Суда РФ от 02.09.2014 по делу N 304-ЭС14-289, А70-9509/2011, в соответствии с которым нормами гражданского законодательства об обязательствах не предусматривается возможность понуждения продавца будущей нежилой недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой нежилой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсюда следует, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права.

Принимая во внимание вышеизложенное нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым соглашается суд апелляционной инстанции, о том, что непосредственно у самого кооператива отсутствуют права на спорное имущество, в том числе на распоряжение этим имуществом, что не может компенсироваться иском о понуждении к государственной регистрации прав.

На основание указанного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения и признании недействительным одностороннего расторжения договоров купли-продажи.

Доводы апеллянта о том, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не дана правовая оценка незаконности одностороннего расторжения ответчиком договоров купли-продажи нежилых помещений N 102/37-3/III и N103/37-3/IV от 12.09.2019 не принимаются судебной коллегией, поскольку указанное обстоятельство не повлияло на правильность принятого судебного акта, а потому не может служить основанием для его отмены.

При этом судебная коллегия исходит так же из того, что принятие решений общим собранием пайщиков, без совершения продавцом предусмотренных нормами ГК РФ, регулирующими порядок отказа от договора и его расторжения, действий, не может быть расценено как одностороннее расторжение продавцом сделок в понимании положений главы 29 и статьи 310 ГК РФ.

Доводы апеллянта не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов.

С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.12.2021 по делу N А84-7161/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ВладТраст", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева