Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2022 г. N 09АП-6264/22 по делу N А40-208103/2021

г. Москва

24 марта 2022 г.

Дело N А40-208103/21

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, А.И. Проценко, при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.С. Воронкиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "Аврора" на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2022 года по делу N А40-208103/21, принятое судьей Т.А. Ламоновой, по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН: 5077746762957, 115088, г Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 38 стр. 1) третьи лица: Правительство Москвы, к/у ООО "Аврора" Рощин М.М. о взыскании 2 852 958 рублей 87 копеек задолженности

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Аврора" (далее - ООО "Аврора", ответчик) о взыскании 2 852 958 рублей 87 копеек задолженности по договору аренды N М-12-038648 от 28.06.2012, из них: 2 300 696 рублей 32 копейки - долг за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2021 года, 552 262 рубля 55 копеек - пени за период с 4 квартала 2018 по 30.06.2021, о расторжении договора аренды N М-12-038648 от 28.06.2012, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Аврора".

Исковые требования заявлены на основании положений статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Правительство Москвы, к/у ООО "Аврора" Рощин М.М.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.02.2022 исковые требования удовлетворены.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего спора.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Истец, ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Повторно рассмотрев дело в отсутствие представителей третьих лиц по правилам статей 123, 156, 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 14.02.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в обоснование своих требований истец сослался на то, что между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.06.2012 N 125/12.

Дополнительным соглашением от 01.07.2012 права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту, договору присвоен новый учетный N М-12-038648.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды предметом договора является земельный участок площадью 17623 кв.м. с кадастровым номером 50:54:0000000:19, расположенный на землях населенных пунктов: примерно в 815 м по направлению на северо-восток относительно ориентира жилого дома, расположенного за границами земельного участка, почтовый адрес ориентира: г. Троицк, пер. Лагерный, д. 4, разрешенное использование: под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

Согласно пункту 2.1 договор аренды заключен сроком до 09.09.2051.

Кроме того, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО "Аврора" с 06.07.2015 является арендатором указанного земельного участка на основании соглашения об отступном от 22.04.2015, о чем сделана запись от 06.07.2015 N 77-77/017-17/037/2012-120/1.

В силу пункта 3.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15-го числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.4.7 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

В силу пункта 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно пункту 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.5 договора аренды.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец сослался на то, что в нарушение статей 614, 619 ГК РФ, а также принятых по договору обязательств, ООО "Аврора" не оплачена арендная плата за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2021 года в размере 2 300 696 рублей 32 копеек.

Кроме того, в связи с просрочкой оплаты Департаментом начислены пени в размере 552 262 рублей 55 копеек за период 4 квартал 2018 года по 30.06.2021.

Департаментом в адрес конкурсного управляющего ООО "Аврора" было направлено письмо от 12.07.2021 N ДГИ-И-47391/21 о необходимости погашения допущенной задолженности и предложением в 30-дневный срок расторгнуть договор аренды. До момента подачи искового заявления задолженность по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы арендатором не погашена, договор аренды не расторгнут.

Суд первой инстанции, признав доказанными обстоятельства на которые сослался истец, а также учитывая, что ответчик доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору не представил, пришёл к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно проверив доводы жалобы указывающие на то, что договор аренды прекращен в силу закону, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 годах, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика, спорный земельный участок входит в состав земельных участков, на которых располагается жилой комплекс Жилого комплекса "Изумрудный" (вдоль улиц 1-я Изумрудная, 2-я Изумрудная, 1-я Лазурная, 2-я Лазурная, 3-я Лазурная).

Постановлением администрации г. Троицка N 1010 от 26.10.2009 был утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет в последствии расположен ЖК.

Строительство жилого комплекса "Изумрудный" осуществлялось в период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку.

В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Кадастровый учет спорного земельного участка произведен 22.06.2012.

Разрешением N RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка;

Разрешением N RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: N N 39, 39A, 39Б, 39В, 40, 40А, 40Б, 40Г,40Д, 43, 43А, 43Б, 43В, 43Г, 44, 44А, 44Б, 45, 45А, 45Б;

Разрешением N RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома N 18, N 19;

Разрешением N RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 декабря года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки;

Разрешением N RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом N N 52, 53, 64, 57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014, помещения должны были быть переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено: "При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона" О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок".

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем государственная регистрация была произведена до 01.01.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК "Изумрудный".

Соответственно, в силу прямого указания закона договор аренды прекращен.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. ГК РФ и ЖК РФ не содержат прямого определения понятия "многоквартирный дом" применительно к приведенным выше положениям закона.

Для целей признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 определяет многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

ЖК РФ определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК РФ).

Пунктом 3 статьи 16 ЖК РФ предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Перечень общего имущества многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 названного кодекса.

Следовательно, многоквартирным домом является объект недвижимости, в состав которого входят квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к названному в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ имуществу общего пользования.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации жилые дома блокированной застройки представляют собой дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

При таких обстоятельствах сама по себе квалификация строения как дома блокированной застройки не свидетельствует о том, что такое строение не отвечает признакам многоквартирного дома.

Из представленных в дело документов относительно здания, возведенного на спорном участке, следует, что оно представляет собой блок-секции в виде квартир, имеющих общие стены с соседними блок-секциями, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, имеющие общий фундамент, кровлю.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что возведенный ответчиком объект соответствует признакам многоквартирного дома.

Таким образом, основания для начисления и взыскания арендной платы отсутствуют, так как договор аренды прекратил свое действие в силу закона. Жилые дома введены в эксплуатацию, помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений ЖК "Изумрудный".

Указанные выводы также содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2018 года дело N А67-8314/2017, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 ноября 2017 года по делу N А67-347/2017.

Кроме того суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент обращался в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, входящих в состав территории застройки ЖК "Изумрудный". Ответчиком по искам являлось ООО "Аврора".

Вступившими в законную силу судебными актами Департаменту отказано в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей в связи с тем, что земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников земельных участков до 2015 года (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424; решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36240/20).

В частности в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу N А40-309452/18-97-2424 было указано, что в материалы дела представлены разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, которые подразумевают под собой дальнейшую общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Судебные расходы между сторонами подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 января 2022 года по делу N А40-208103/21 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аврора" (ОГРН: 5077746762957, 115088, г Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 38 стр. 1) 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Проценко А.И.