Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2022 г. N 19АП-863/22 по делу N А35-1902/2021

г. Воронеж

28 марта 2022 г.

Дело N А35-1902/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "22" марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "28" марта 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Щербатых Е.Ю.,
судей	Кораблевой Г.Н., Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Панова Василия Михайловича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Холназаровой Ирины Георгиевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Панова Василия Михайловича на решение Арбитражного суда Курской области от 29.12.2021 по делу N А35-1902/2021 (судья Матвеева О.А.),

по исковому заявлению Холназаровой Ирины Георгиевны к индивидуальному предпринимателю Панову Василию Михайловичу (ОГРНИП 307463315100024, ИНН 463300504860) о взыскании задолженности в размере 69 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Маргарита" (далее - истец, ООО "Маргарита") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Панову Василию Михайловичу (далее - ИП Панов В.М.) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, расположенного в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, от 03.03.2020 в сумме 69 000 руб. за период с 01.09.2020 по 23.09.2020.

Определением от 05.10.2021 произведена замена истца- общества с ограниченной ответственностью "Маргарита" на правопреемника- Холназарову Ирину Георгиевну.

Решением Арбитражного суда Курской области от 29.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 29.12.2021 по делу N А35-1902/2021 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 03.03.2020 между ООО "Маргарита" (арендодателем) и ИП Пановым В.М. (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 196,1 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Курск, ул.Уфимцева, д. 2, пом.1, 1 этаж.

Указанное здание признано объектом культурного наследия регионального значения в соответствии с приказом Управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия от 04.09.2019 N 109-п "О включении выявленного объекта культурного наследия "Дом жилой, конца XIX - начала XX века", расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, ул. Уфимцева, д. 2, в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения "Доходный дом купца Н.Г. Самойлова" и утверждения границ его территории".

Согласно пункту 1.4 договора помещение передается в аренду для торговой деятельности и деятельности ресторанов и кафе.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.1 договора аренды).

В пункте 4.6.6 договора предусмотрено, что ответчик не имеет права проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, включенного в реестр.

В соответствии с условиями договора аренды стоимость аренды составляет 90 000 руб. за календарный месяц (пункт 3.1 договора аренды).

Арендная плата уплачивается не позднее 30 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора аренды).

При подписании договора аренды арендатор вносит арендную плату в течение десяти рабочих дней за первый месяц аренды, наступающего после арендных каникул в размере месячной арендной платы и последний месяц аренды (в качестве обеспечительного платежа) в размере месячной арендной платы, что составляет 180 000 руб. (пункт 3.5).

В пункте 3.6 стороны согласовали на период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению и проведению капитального ремонта в помещении, в соответствие с целевым назначением согласно пункту 1.4 настоящего договора (деятельность ресторанов и кафе) установить арендные каникулы. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения арендатору. Арендная плата во время арендных каникул не взимается.

В пункте 5.2 предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя путем письменного уведомления арендатора за 3 календарных месяца, в том числе, при использовании арендатором арендуемого помещения не по назначению или с нарушением условий договора (пункт 5.2.1), при ухудшении в результате действий арендатора технического, санитарного или противопожарного состояния арендуемого помещения (пункт 5.2.2), если арендатор не внёс арендную плату в течение 2 (двух) месяцев по истечении установленного настоящим договором срока платежа (пункт 5.2.3).

Данное помещение было передано арендатору согласно акту приема-передачи от 04.03.2020.

17.07.2020 начальником отдела учета и предоставления государственных услуг управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия Елгушиевой Н.Б. был составлен акт осмотра объекта культурного наследия, который явился основанием составления протокола об административном правонарушении N 05.1.2-08/19 от 18.08.2021 в отношении ответчика.

В рамках контрольных мероприятий установлено, что фасады здания окрашены по кирпичу в розовый цвет, наблюдаются незначительные отслоения красочного слоя, венчающего карнизы, следы намокания стены по уровню второго этажа, оконные заполнения в большинстве заменены на пластиковые стеклопакеты, деревянные в удовлетворительном состоянии. Входные заполнения современные, металлические. Кровля двускатная, покрыта металлочерепицей, обустроена водосточными желобами и трубами, состояние удовлетворительное. Отмостка со стороны второстепенных фасадов асфальтобетонная, в удовлетворительном состоянии.

На первом этаже здания выполнены работы по проведению газовой трубы от центральной газовой сети для автономного отопления, на торцевом фасаде здания выведены вытяжные трубы для газового котла. Посредством пробивки несущей торцевой стены установлена вытяжная труба системы вентиляции. На торцевом фасаде установлены спутниковые антенны и системы кондиционирования, на главном фасаде над окнами выведены электрические провода.

На момент осмотра на объекте проводились работы по монтажу вывески "Хинкальня" на главном фасаде. Окна первого этажа затянуты пленкой. Доступ рабочими в здание объекта культурного наследия ввиду отсутствия арендатора объекта предоставлен не был.

Управлением Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия установлено, что работы велись без согласования с органом охраны.

В связи с нарушением условий договора арендатором арендодателем в адрес ответчика было направлено уведомление от 19.08.2020 о расторжении договора на основании пунктов 5.2.2 и 5.2.3.

19.08.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункт 3.6 изложен в следующей редакции: "На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению и проведению капитального ремонта в помещении, в соответствие с целевым назначением устанавливаются арендные каникулы. Продолжительность арендных каникул составляет период с 04.03.2020 по 30.06.2020. Арендная плата во время арендных каникул не взимается.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 19.08.2020 предусмотрено, что обеспечительный платеж в размере 180 000 руб. засчитывается в счет арендной платы за июль, август 2020 года.

01.09.2020 истцом направлено требование о прекращении ремонтно-строительных работ.

Постановлением судьи Ленинского районного суда города Курска от 19.10.2020 ИП Панов В.М. был признан виновным в совершении административного правонарушения в соответствии со статьей 7.14 КоАП РФ (организация или проведение земельных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия).

Решением Курского областного суда от 18.12.2020 по делу N 12-162/2020 решение Ленинского районного суда города Курска от 19.10.2020 было отменено в связи с нарушением процедуры привлечения к административной ответственности.

Соглашение о расторжении договора от 23.09.2020 и акт возврата нежилого помещения от 23.09.2020 арендатором не подписаны.

По мнению истца, фактически арендные отношения прекращены с 23.09.2020 в связи с освобождением ответчиком арендованного помещения, что подтверждается актом от 23.09.2020 об освобождении арендатором помещения от имущества согласно перечню.

Направленная истцом претензия от 27.09.2020 о взыскании задолженности перед истцом за 23 дня сентября 2020 года в размере 69 000 руб. оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

02.06.2021 между ООО "Маргарита" и Холназаровой Ириной Георгиевной заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды, по условиям которого к цессионарию перешло право требования задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.03.2020.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт передачи имущества по спорному договору аренды ответчику подтвержден материалами дела.

Оценив отказ истца от 19.08.2020 от исполнения договора аренды на основании пунктов 5.2.2 и 5.2.3 договора, суд первой инстанции признал его правомерным.

Судебная коллегия полагает подтвержденным материалами дела факт нарушения ответчиком пункта 4.6.6 договора о запрете без согласования с компетентными органами проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта и пункта 4.6.7 об обеспечении сохранности и неизменности облика выявленного объекта культурного наследия.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что перепланировка нежилого помещения произведена истцом до заключения договора аренды и данное обстоятельство подтверждается техническими паспортами помещения по состоянию на 06.10.2010 и на 13.02.2019, согласно которым в нежилом помещении произведена перепланировка, несостоятелен.

План помещения с указанием расположения комнат и их площади является приложением N 2 к договору аренды от 03.03.2020 (пункт 1.5 договора).

Из приложения N 2 к договору аренды следует, что план арендованного ответчиком помещения совпадает с планом помещения согласно техническому паспорту по состоянию на 13.02.2019, тогда как основанием для отказа истца от договора аренды послужили иные изменения технических характеристик арендуемого помещения, не отраженные в техническом паспорте по состоянию на 13.02.2019.

Указанный вывод подтверждается приложением к проекту соглашения о расторжении договора аренды, актом проверки 17.07.2020 Управления Администрации Курской области по охране объектов культурного наследия.

Вывод суда области о том, что ответчик систематически (более двух месяцев) не уплачивал истцу арендную плату на дату отказа от исполнения договора признается судебной коллегией неверным.

С учетом дополнительного соглашения от 19.08.2020 о зачете обеспечительного платежа в размере 180 000 руб. в счет арендной платы за июль и август 2020 года ответчик допустил просрочку уплаты арендной платы только за июль 2020 года, то есть однократно.

Вместе с тем данное обстоятельство не повлияло на обоснованный вывод суда области о наличии оснований для отказа от договора аренды.

23.09.2020 сторонами подписан акт, в котором констатирован факт освобождения ответчиком нежилого помещения от принадлежащего ему имущества, что является доказательством возврата помещения во владение и пользование арендодателя.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении между сторонами договорных отношений по аренде нежилого помещения путем совершения конклюдентных действий в виде передачи истцом (арендатором) и приема ответчиком (арендодателем) спорного помещения в судебном порядке пункта 3 статьи 438 ГК РФ.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 17.04.2015 N 305-ЭС15-2729, определении ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6494/11, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2020 N Ф10-4362/2020 по делу N А09-13191/201.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик обязательства по своевременному внесению платы за пользование имуществом не исполнил, в результате чего образовалась задолженность за пользование помещением с 01.09.2020 по 23.09.2020 в размере 69 000 руб.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что основания для уплаты арендной платы за спорный период отсутствуют, так как 21.08.2020 доступ в помещение ограничен истцом, судом первой инстанции обоснованно отклонен как не подтвержденный относимыми и допустимыми доказательствами.

Иных доводов, опровергающих вышеназванные выводы суда, и подкрепленных соответствующими доказательствами, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Курской области от 29.12.2021 по делу N А35-1902/2021 о взыскании с ответчика в пользу истца 69 000 руб. задолженности следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 29.12.2021 по делу N А35-1902/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Панова Василия Михайловича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников