Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 г. N 05АП-468/22 по делу N А51-17477/2020

г. Владивосток

29 марта 2022 г.

Дело N А51-17477/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.П. Васильевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Майер Андрея Андреевича,

апелляционное производство N 05АП-468/2022

на решение от 14.12.2021

судьи В.В. Краснова

по делу N А51-17477/2020 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению индивидуального предпринимателя Майер Андрея Андреевича (ИНН 253900393621, ОГРН 319253600060623)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды N 01-Ю-18527 от 30.01.2014, выраженного в письме от 04.08.2020 N 24768-oг,

при участии:

от Управлению муниципальной собственности г.Владивостока: Вакорина П.И., по доверенности от 17.12.2021, сроком действия по 31.12.2022;

от индивидуального предпринимателя Майер А.А.: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Майер Андрей Андреевич (далее - заявитель, предприниматель, Майер А.А.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС) о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды N 01-Ю-18527 от 30.01.2014, выраженного в письме от 04.08.2020 N 24768-oг.

Решением арбитражного суда от 14.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Майер А.А. обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 14.12.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на положения частей 6 - 8 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", указывая, что данными нормами установлены специальные и чрезвычайные меры, ограничивающие право арендодателя на отказ от заключения дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды, настаивает на закреплении обязанности арендодателя частью 18 статьи 19 закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ по заключению испрашиваемого договора в пятидневный срок без проведения торгов. Полагает, что в положениях названной статьи отсутствуют какие-либо ограничения в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

Предприниматель, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя указанного лица.

УМС по тексту представленного в материалы дела письменного отзыва, поддержанного представителем в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

30.01.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и Майер А.А. (арендатор) заключен договор N 01-Ю-18527 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010012:41, площадью 92 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, участок находится примерно в 31 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Толстого, дом 37, для использования в целях, не связанных со строительством (для временного размещения магазина).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 24.12.2013 по 23.12.2016. Договор прекращает свое действие по окончании срока его действия (пункт 5.1 договора).

Регистрация договора произведена в порядке, установленном законом.

В связи с перераспределением полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа, права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды земельного участка перешли от департамента к УМС (Закон Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ, постановление Администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 1667).

Арендатор обратился в УМС с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527, касающихся продления срока действия договора.

Письмом от 04.08.2020 N 24768-ог административный орган ответил отказом, мотивированным невозможностью применения положений подпункта 2 пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и истечением срока действия договора аренды.

Не согласившись с принятым отказом, считая его незаконным и нарушающим права предпринимателя в сфере экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, в удовлетворении которого судом отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда на основании следующего.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, в силу которого в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции, в статью 19 Закона N 98-ФЗ статьей 23 Закона N 166-ФЗ были внесены изменения, направленные на поддержку арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, арендодателей государственного и муниципального недвижимого имущества и арендаторов земельных участков.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ до 01 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

Согласно части 8 этой же статьи арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке.

В свою очередь указанному праву корреспондирует обязанность арендодателя в сокращенный срок заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

В спорной ситуации суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку срок в этом случае и так не определен и арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

Как установлено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из разъяснений абзаца третьего пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края и Майер А.А. заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527, на основании которого предпринимателю сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 92 кв.м с кадастровым номером 25:28:010012:41.

Пунктом 3.4.11 стороны согласовали, что по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) арендатор обязан освободить участок, передав его арендодателю.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды 23.12.2016 предприниматель не возвратил земельный участок с кадастровым номером 25:28:010012:41 по акту приема-передачи, продолжая сохранять статус арендатора этого земельного участка и вносить арендную плату в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие 23.12.2016.

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, положения части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ не подлежат применению к спорной ситуации, в связи с чем у арендатора отсутствуют правовые основания ставить вопрос о заключении дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего увеличение срока его действия на 3 года.

Довод заявителя жалобы об обратном, мотивированный тем, что положения части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ не содержат исключений для действующих договоров, заключенных на неопределенный срок, а, следовательно, он не может быть ограничен в праве на заключение испрашиваемого дополнительного соглашения, основан на неверном толковании и уяснении смысла правовой нормы.

По смыслу части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции.

Соответственно независимо от принятия Закона N 98-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Между тем в спорной ситуации предприниматель фактически просит трансформировать договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в срочный договор, что не согласуется с общеправовым смыслом части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

При этом вопреки ошибочному мнению заявителя предусмотренная в статье 610 ГК РФ возможность трансформации срочного договора аренды в договор, заключенный на неопределенный срок, не свидетельствует о том, что данное правило имеет и ретроспективное действие, при котором арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, могут быть трансформированы в срочные.

Следовательно, заявление предпринимателя о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению предпринимателя, исходя из требований части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

С учетом изложенного следует признать, что права и законные интересы заявителя оспариваемым решением не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела. Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Подводя итог изложенному, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для продления договора аренды земельного участка от 30.01.2014 N 01-Ю-18527 на 3 года путем заключения дополнительного соглашения, и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований.

Соответственно суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 150 руб. на основании части 5 статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.12.2021 по делу N А51-17477/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

Н.Н. Анисимова С.В. Понуровская