Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2022 г. N 10АП-4502/22 по делу N А41-57695/2021

г. Москва

30 марта 2022 г.

Дело N А41-57695/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Молозиновой Д.О.,

при участии в заседании:

от Коллегии адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области - председатель Миронова Н.В., выписка из ЕГРЮЛ от 30.03.2022; представитель Морозов А.Е. по доверенности от 08.10.2021, удостоверение адвоката N м50/5636.

от ТУ Росимущества - представитель не явился, извещен.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-57695/21, по иску Коллегии адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области о признании,

УСТАНОВИЛ:

Коллегия адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее - ТУ Росимущества в Московской области, ответчик) о признании недействительным уведомление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области от 15.06.2021 N 50-ТВ-07/6537 об установление нового размера арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 50:08:0000000:79456, площадью 118,9 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, д. 13, корп. 2, помещение 8; признании недостоверной, величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 50:08:0000000:79456, площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, д. 13, корп. 2, помещение 8, указанную в отчете ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" от 18.12.2020 N Н-50-05/159/12; установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 50:08:0000000:79456, площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, д. 13, корп. 2, помещение 8 по договору аренды федерального недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации от 10.06.2019 N 01/09-36 в размере 312 063 руб. 30 коп. в год, без учета налога на добавленную стоимость (НДС) (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, том 3, л.д. 113-119).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-57695/21 заявленные требования удовлетворены (том 3, л.д. 140-142).

Не согласившись с указанным судебным актом ТУ Росимущества в Московской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в соответствии со статьями 266 - 268 АПК РФ.

Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеки арбитражных дел www.kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представители Коллегии адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 10.06.2019 между Коллегией адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области (арендатор) и ТУ Росимущества в Московской области (арендодатель) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации N 01/09-36, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Советская, д. 13, корп. 2, помещение VIII с кадастровым номером 50:08:0000000:79456 площадью 118,9 кв.м для использования под уставные цели в соответствии с его целевым назначением (п. 1.1 договора аренды) (том 1, л.д. 37-44).

Срок действия договора аренды установлен по 10.06.2029 включительно (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 5.1 договора аренды, сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) объекта составляет 12 761 руб. 93 коп. в соответствии с отчетом об оценке от 24.05.2019 N С-373.

Размер арендной платы, установленной п. 5.1 договора аренды, и порядок ее оплаты могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в два года путем направления арендодателем соответствующего уведомления (п. 5.4 договора аренды).

Новый размер арендной платы, порядок ее оплаты и новые реквизиты определяются на основании отчета об оценке либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе "О федеральном бюджете" (п. 5.4.1 договора аренды).

Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем в котором было получено уведомление (п. 5.4.3 договор аренды).

Уведомлением от 15.06.2021 N 50-ТВ-07/6537 ответчик в порядке п. 5.4 договор аренды, уведомил истца об изменении величины арендной платы на основании отчета от 18.12.2020 N Н-50-05/159/12 подготовленного ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ", которая составляет 75 620 руб. 40 коп. в месяц, с учетом НДС 20% или 907 444 руб. 80 коп., с учетом НДС в год (том 1, л.д. 136-137).

Претензия Коллегии адвокатов "Истринская городская коллегия адвокатов" Московской области от 04.08.2021 N 58/28Г (том 2, л.д. 1-2) с требованием о погашении задолженности оставлена ТУ Росимущества в Московской области без удовлетворения.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, что подтверждается претензией от 04.08.2021 N 58/28Г (том 2, л.д. 1-2), истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

По смыслу ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.4 договор аренды и прямого указания в тексте уведомления от 15.06.2021 N 50-ТВ-07/6537 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Следовательно, уведомление от 15.06.2021 N 50-ТВ-07/6537 является односторонней сделкой, так как изменяет обязанность истца по оплате аренды.

Согласно правовой позиции, указанной в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Учитывая, разъяснения абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно которым оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, суд приходит к выводу о том, что поскольку ответчик изменил размер арендной платы за нежилое помещение на основании отчета ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ" от 18.12.2020 N Н-50-05/159/12, то новый размер арендной платы и достоверность итоговой величины рыночной стоимости права пользования нежилым помещением может быть оспорена истцом в судебном порядке в силу ее обязательности для ответчика в соответствии с пунктами 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В целях определения действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным помещением, определением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АМГ ЭСТЕЙТ" Гайнуллину Ренату Ремировичу (том 2, л.д. 120-121).

Согласно экспертному заключению N Э-27.10, действительная рыночная стоимость арендной платы нежилого помещения с кадастровым номером 50:08:0000000:79456, площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Истра, ул. Советская, д. 13, корп. 2, помещение 8 по состоянию на 15.06.2021 составляет 374 476 руб. (с учетом НДС) в год или 312 063 руб. 30 коп. (без учета НДС) в год (том 3, л.д. 1-103).

Повторно исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Экспертное заключение N Э-27.10 соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, которые основаны на материалах дела.

Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу. Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 АПК РФ, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно принято экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что арендная плата за арендованный объект, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов.

Установленная ответчиком арендная плата существенно превышает рыночные ставки за аренду аналогичных нежилых помещений.

Следовательно, поведение ответчика, связанное с односторонним увеличением размера арендной платы, не соответствующей рыночным ставкам аренды, является недобросовестным.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, нарушающая требование закона, является недействительной. По смыслу ст. 180 ГК РФ недействительной может быть признана часть сделки.

Следовательно, в силу п. 1 ст. 168 уведомление от 15.06.2021 N 50-ТВ-07/6537 является недействительной односторонней сделкой в части установления нового размера арендной ставки.

Поскольку по смыслу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды, суд считает возможным установить с июля 2021 в качестве арендной платы по договору аренды величину, определенную по итогам судебной экспертизы.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды, арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленном действующим законодательством, удерживает его из арендной платы и перечисляет его в федеральный бюджет.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-57695/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина