Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 г. N 18АП-2516/22 по делу N А76-15334/2021

г. Челябинск

29 марта 2022 г.

Дело N А76-15334/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу N А76-15334/2021.

Индивидуальный предприниматель Смирнов Евгений Петрович (далее - ИП Смирнов Е.П., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении:

- договора аренды N 2771-21 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. III Интернационала, и изложить приложение N 1-2020 к договору аренды N 2771-21;

- договора аренды N 2772-21 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. III Интернационала;

и изложении приложений N 1/2020, 1/2021 к договорам аренды в редакции, поименованной в иске (с учетом принятого 21.12.2021 заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 3, л.д. 57-58).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" (далее - ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор", третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Пресс" (далее - ООО "Пресс", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 исковые требования ИП Смирнова Е.П. удовлетворены, урегулированы возникшие разногласия при заключении договора аренды N 2771-21 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. III Интернационала.

В приложениях N 1/2020, N1/2021 к договору аренды N 2771-21 при расчете арендной платы применять рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет) в размере 5 352 000 руб.

Урегулированы возникшие разногласия при заключении договора аренды N 2772-21 земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. III Интернационала.

В приложениях N 1/2020, N1/2021 к договору аренды N 2772-21 при расчете арендной платы применять рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет) в размере 6 961 000 руб.

Кроме того, с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату судебной экспертизы по делу в размере 46 000 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. (т. 3, л.д. 129-135).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе МТУ Росимущества (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что при заключении договора аренды недвижимого имущества и дальнейшем начислении арендной платы МТУ Росимущества обязано руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости объекта, на который получено письменное мотивированное мнение уполномоченного должностного лица. Во исполнение указанных положений ООО "Центр финансовых стратегии и оценочных технологий" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0302315:648, 74:25:0302315:649 от 07.12.2020 N 07/12-20-01. По результатам рассмотрения отчета об оценке МТУ Росимущества подготовлено мотивированное мнение от 24.12.2020 N 74-КН/17524, согласно которому указанный отчет соответствует Федеральному законодательству и стандартам об оценочной деятельности и может быть использован для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества. Нарушений, которые могли бы оказать влияние на итоговый результат оценки, не выявлено. В связи с указанным, МТУ Росимущества полагает, что для расчета арендной платы по договорам N 2771-21, N 2772-21 необходимо применять рыночную стоимость права аренды, установленную отчетом об оценке.

Также апеллянт отмечает, что судом с МТУ Росимущества необоснованно взысканы 46 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы, а также 12 000 судебные расходы по уплате государственной пошлины, поскольку величина рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 74:25:0302315:648 и 74:25:0302315:649 определялась не ответчиком, а ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" (отчет об оценке от 07.12.2020 N 07/12-20-01). Следовательно, судебные расходы на оплату судебной экспертизы, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины не могут быть возложены на МТУ Росимущества.

ИП Смирновым Е.П. представлен отзыв на апелляционную жалобу. Отзыв на апелляционную жалобу не приобщен к материалам дела, поскольку не представлены доказательства его направления ответчику (статья 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. III-го Интернационала, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения производственных объектов, является собственностью Российской Федерации с 26.01.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, поставлен на кадастровый учет 26.01.2018 (т.2, л.д. 125-127).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на данном земельном участке располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:25:0302315:136, площадью 13349,2 кв. м, назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание - производственный корпус N 85, количество этажей 2.

В нежилом здании с кадастровым номером 74:25:0302315:136 располагаются помещения, машино-места с кадастровыми номерами 74:25:0302315:576, 74:25:0302315:669, 74:25:0302315:670, 74:25:0302315:671, 74:25:0302315:672, 74:25:0302315:673 (т. 2, л.д. 40-61).

Предпринимателю Смирнову Е.П. на праве собственности принадлежит часть нежилых помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 74:25:0302315:136, доля которых составляет 91,47% к общей площади здания.

Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. III-го Интернационала, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения производственных объектов, является собственностью Российской Федерации с 26.01.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, поставлен на кадастровый учет 26.01.2018 (т. 2, л.д. 128-131).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, на данном земельном участке располагается объект недвижимости с кадастровым номером 74:25:0302315:134, площадью 14782,1 кв. м, назначение: нежилое здание, наименование: цех горячей штамповки N 20, количество этажей 3.

В нежилом здании с кадастровым номером 74:25:0302315:134 располагаются помещения, машино-места с кадастровыми номерами 74:25:0302315:678, 74:25:0302315:679, 74:25:0302315:680, 74:25:0302315:681, 74:25:0302315:674, 74:25:0302315:682, 74:25:0302315:683, 74:25:0302315:675, 74:25:0302315:676, 74:25:0302315:677 (т. 2, л.д. 62-94).

Предпринимателю Смирнову Е.П. на праве собственности принадлежит часть нежилых помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 74:25:0302315:134, доля которых составляет 78,24% к общей площади здания.

Как утверждает истец, 19.02.2021 МТУ Росимущества в адрес предпринимателя направлены проекты договоров аренды N 2771-21 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648 и N 2772-21 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649 (т.1, л.д. 14-29).

Согласно приложению N 1 к договору N 2771-21 плата за аренду земли за период с 12.10.2020 по 31.12.2020 составила 185 834 руб. 05 коп., итоговая величина рыночной стоимости аренды определена 918 000 руб. (л.д. 19, т. 1).

Согласно приложению N 1 к договору N 2772-21 плата за аренду земли за период с 12.10.2020 по 11.10.2069 составила 206 919 руб. 50 коп., итоговая величина рыночной стоимости аренды определена 1 195 000 руб.

В расчете арендной платы указана ссылка на мотивированное мнение на отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендных платежей за использование земельных участков с кадастровыми номерами 74:2, 5:0302315:648 и 74:25:0302315:649 от 07.12.2020 N 07/12-20-01 (т. 1, л.д.27; т. 2 л.д. 4-33).

Предприниматель Смирнов Е.П., не согласившись с указанными в проектах договорах аренды N 2771-21 и N 2772-21 размерами арендной платы, полагая, что рыночная стоимость спорных земельных участков завышена, обратился в ООО "Вектор".

В соответствии с отчетом N Н-02/03-2021 от 12.03.2021 об оценке рыночной стоимости права временного пользования земельными участками (т. 1, л.д. 36-115) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648 составляет 469 139 руб., вместо 918 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровыми номерами 74:25:0302315:649 составляет 610 169 руб., вместо 1 195 000 руб.

Истец письмом от 15.03.2021 направил в адрес МТУ Росимущества протоколы разногласий к договорам аренды N 2771-21 и N 2772-21, которые получены 17.03.2021 (т. 1, л.д. 30-35).

В ответ на обращение предпринимателя МТУ Росимущества направило письмо от 06.04.2021 N 74/4972 (т. 1, л.д. 116-121) с приложенными к нему протоколами урегулирования разногласий к договорам аренды NN 2771-21, 2772-21. Указало, что МТУ Росимущества провело анализ документов и устранило технические ошибки, а также отсутствуют основания для перерасчета арендной платы по спорным договорам аренды.

Поскольку в процессе совместного рассмотрения разногласий стороны не пришли к соглашению по содержанию приложений N 1/2020 и N 1/2021 к договорам аренды NN 2771-21, 2772-21 в части рыночной стоимости годового размера арендных платежей, используемых в расчетах, предприниматель Смирнов Е.П. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В силу положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Как указано выше, исходя из закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).

Пунктом 6 Правил установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Расчет арендной платы по договорам произведен ответчиком на основании отчета об оценке объекта оценки от 07.12.2020 N 07/12-20-01, составленного ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" (т. 2, л.д. 4-31), согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, рассчитанная за 49 лет, составляет 44 982 000 руб., а также рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, рассчитанная за 49 лет, составляет 58 555 000 руб.

Истец представил отчет общества "Вектор" от 12.03.2021 N Н-02/03-2021 (т. 1, л.д. 34-115), согласно которому рыночная стоимость права аренды участков с кадастровыми номерами 74:25:0302315:648 и 74:25:0302315:649 на 49 лет составляет 5 379 000 руб., 6 996 000 руб., соответственно.

Поскольку вопросы об оценке стоимости права аренды земельного участка являются существенными при рассмотрении настоящего спора, суд первой инстанции по ходатайству истца определением суда от 14.10.2021 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Жанахову Руслану Рашидовичу (л.д. 168-172, т. 2).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Достоверно ли отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 07.12.2020 N 07/12-20-01, выполненный ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий", отражает рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

2) В случае недостоверности отчета об оценке от 07.12.2020 N 07/12-20-01, определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

3) Достоверно ли отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 07.12.2020 N 07/12-20-01, выполненный ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий", отражает рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

4) В случае недостоверности отчета об оценке от 07.12.2020 N 07/12-20-01, определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение судебной экспертизы от 11.11.2021 N 026-05-01812 (т. 3, л.д. 10-55).

Из представленных экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты результатов исследования усматривается следующее:

1) Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 07.12.2020 N 07/12-20-01, выполненный ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" не отражает достоверно рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

2) Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:648, площадью 15198 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанная на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет) составила 5 352 000 руб.

3) Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 07.12.2020 N 07/12-20-01, выполненный ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" не отражает достоверно рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанную на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет).

4) Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:25:0302315:649, площадью 19767 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пл. 3 Интернационала, рассчитанная на срок действия договора аренды, с 12.10.2020 по 11.10.2069 (49 лет) составила 6 961 000 руб.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Истец, согласившись с заключением эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, скорректировал свои исковые требования (т. 3, л.д. 57-58).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая выводы экспертного заключения Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости определения размера арендной платы в редакции истца, признав заключение общества "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" от 07.12.2020 N 07/12-20-01 недостоверным.

Оценивая возражения относительно неправомерности отнесения на ответчика расходов на оплату судебной экспертизы и по оплате государственной пошлины, поскольку величина рыночной стоимости права аренды земельных участков определялась не ответчиком, а ООО "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" (отчет об оценке от 07.12.2020 N 07/12-20-01), судебная коллегия исходит из следующего.

В ходе проведения судебной экспертизы экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты по результатам представленного отчета были выявлены следующие нарушения.

В качестве аналога взят объект с завышенной стоимостью. Аналог N 1 площадью 1,3 га по ул. Им. И.В. Панфилова, 4 продается по цене 10 000 000 руб. Дата объявления - 02.11.2020. При этом из открытых источников информации установлено, что данный земельный участок продается уже с августа 2013 года. Учитывая то, что земельный участок не продан за 7 лет, можно сделать вывод, что цена предложения является завышенной.

Нарушена методология расчета стоимости права аренды. Оценщик при оценке права аренды земельных участков применяет только затратный подход, хотя данный подход не применим к оценке права аренды земли. Более того, оценщик путает понятия "право аренды" и "арендная плата". Итоговая величина права определяется оценщиком путем умножения величины годовой арендной платы на 49 лет. Данная методология не отражена ни в одном учебном или методическом пособии по оценке и противоречит Методическим рекомендациям и требованиям федеральных стандартов оценки.

Не подтверждена информация, существенно влияющая на стоимость объекта оценки. На стр. 33 отчета об оценке указано, что доходность по валютным облигациям составляет 5,79%. При этом подтверждение данной величины в отчете об оценке отсутствует, что нарушает требования п. 5 Федеральных стандартов оценки N 3.

Результаты расчетов оценщика не соответствуют рыночным данным. Согласно расчетом оценщика ООО "ЦФСОТ" рыночная стоимость права собственности земельных участков почти в 4,7 раза ниже стоимости права аренды на эти же участки. Указанный вывод, полученный оценщиком, является абсурдным с экономической точки зрения и не соответствует рыночным данным. При прочих равных условиях стоимость права аренды участка должна быть меньше стоимости права собственности этого же участка. Это связано с тем, что право собственности включает в себя только право временного пользования. Согласно справочнику оценщика недвижимости "Земельные участки. Часть 2. 2018 год" стоимость права долгосрочной аренды участков под индустриальную застройку по отношению к стоимости праву собственности составляет 0,77-0,91, то есть на 9%-23% дешевле права собственности. Отсюда можно сделать вывод, что в результате грубого нарушения методологии оценки стоимости права аренды завышена как минимум в 5,16 раза.

Из материалов дела следует, что на подготовленный обществом "Центр финансовых стратегий и оценочных технологий" отчет об оценке от 07.12.2020 N 07/12-20-01 МТУ Росимущества было дано мотивированное мнение о его соответствии федеральному законодательству и стандартам об оценочной деятельности и может быть использован для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Судебные расходы по делу в суде первой инстанции распределены с учетом требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и обоснованно возложены на ответчика, как на проигравшую сторону, утвердившую недостоверный отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 07.12.2020 N 07/12-20-01.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу N А76-15334/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Аникин

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова