Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2022 г. N 21АП-372/22 по делу N А83-13454/2021

г. Севастополь

30 марта 2022 г.

Дело N А83-13454/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24.03.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 30.03.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Тарасенко А.А.,

судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кравченко Марии Александровны на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2021 по делу N А83-13454/2021 (судья Авдеев М.П.)

по иску администрации города Армянска Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю Кравченко Марии Александровне

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Армянска Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кравченко Марии Александровне (далее - ответчик, предприниматель) и с учетом заявления об уменьшении исковых требований (л.д.2 т.2), принятого к рассмотрению определением суда от 07.10.2021 (л.д.50 т.2) просило взыскать с ответчика в пользу истца задолженность за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Армянск, ул. Корявко, д.3, за период с 11.06.2018 по 30.06.2020 в размере 48 130,04 руб. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по оплате арендных платежей согласно условиям договора аренды земельного участка от 18.04.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2021 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался установленным фактом нарушения ответчиком договорных обязательств в части своевременного внесения арендной платы за арендуемый земельный участок.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на то, что земельный участок, в состав которого входит участок, занятый принадлежащим предпринимателю помещением, обслуживает многоквартирный жилой дом. Данное помещение является встроенно-пристроенным по отношению к многоквартирному жилому дому, что исключает арендные правоотношения между администрацией и предпринимателем.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части, в связи с принятием отказа от части исковых требований, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 18.04.2007 между Армянским городским советом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды N 014/07 земельного участка общей площадью 0,0228 га, несельскохозяйственного назначения из земель жилищной и общественной застройки, расположенный по адресу г.Армянск, микрорайон Корявко, д.3 с целевым использование земельного участка - коммерческая деятельность, сроком действия 10 лет (до 18.04.2017).

Согласно пункту 3 договора на земельном участке находятся объекты недвижимого имущества - здание ресторана "Казанова", которое является собственностью Кравченко М.А. на основании договора купли-продажи серия ВВО N 141620, заверенного 10.11.2004 государственным нотариусом Армянской городской нотариальной конторы АР Крым.

Пунктом 8 договора установлена арендная плата за пользование земельным участком в размере 1190,62 гривен в год, в том числе арендная плата составляет 99,22 гривен в месяц.

Дополнительным соглашением N 1/1 от 01.04.2012 были внесены изменения в договор, которым стороны увеличили размер арендной платы 424,28 гривен в месяц.

В силу пунктов 26, 29 договора стороны арендатор обязался своевременно вносить арендную плату; за арендодателем закреплено право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы.

Из материалов дела следует, что ответчик в период с 11.06.2018 по 30.06.2020 не производил ежемесячную оплату, в результате чего за предпринимателем, по мнению администрации, образовалась задолженность в размере 48 130,04 руб.

В целях соблюдения досудебного порядка администрация направила в адрес предпринимателя претензию от 26.05.2020 о необходимости погашения образовавшейся задолженности.

Поскольку возникшая задолженность за пользование арендуемым участком предпринимателем погашена не была, администрация обратилась в суд с иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса о наличии либо отсутствии обязанности предпринимателя вносить плату за арендуемый земельный участок после 21.03.2014, то есть после начала применению на территории Республики Крым законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Из пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N10/22 от 29.04.2010) следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости в отношении "арендуемого" предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 90:16:010102:1380 площадью 228 кв.м следует, что сведения об объекте недвижимости имеют статус "ранее учтенные", то есть границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д.81 т.1).

Апелляционным судом установлено, что данный земельный участок с кадастровым номером 90:16:010102:1380 (под встроенно-пристроенным помещением ответчика) находится в границах земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу Республика Крым, г.Армянск, мкр. им. Генерала Корявко, д. 3.

Соответствующий земельный участок имеет кадастровый номер 90:16:010102:6065.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами, признаны в пояснениях от 16.03.2022 администрацией и в пояснениях от 14.03.2022 предпринимателем; подтверждены справкой кадастрового инженера Н.Н.Сухоручкиной с приложением графического материала.

Таким образом, ранее учтенный земельный участок (без определения границ в действующем ЕГРН) с кадастровым номером 90:16:010102:1380 за пользование которым администрация начисляет арендную плату, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 90:16:010102:6065, который поставлен на кадастровый учет и используется для обслуживания многоквартирного жилого дома (принадлежит в силу закона собственникам помещений указанного дома).

Из материалов дела следует, что находящийся в собственности ответчика-предпринимателя объект недвижимого имущества (ресторан "Казанова"), расположенный на спорном земельном участке, является встроенно-пристроенным помещением к многоквартирному дому, уже существовавшим не позднее 2006 года, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 26.01.2006 (л.д.40-43 т.1).

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что площадь фактически занимаемого предпринимателем строения полностью находится в границах земельного участка многоквартирного дома с кадастровым номером 90:16:010102:6065, в связи с чем, у предпринимателя отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

При этом, учитывая приведенные выше нормы права и правовые позиции высшей судебной инстанции, апелляционный суд считает, что вне зависимости от постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом (то есть вне зависимости от факта возникновения права собственности на данный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном жилом доме), публичный собственник земельного участка теряет возможность требовать внесения оплаты за пользование данным участком.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2021 по делу N А40-30310/2020, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2018 по делу N А23-8333/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2021 по делу N А56-127290/2019.

Апелляционный суд принимает во внимание, что истцом-администрацией, несущей бремя доказывания, не подтверждена дата формирования земельного участка с кадастровым номером 90:16:010102:6065.

При этом сама по себе дата формирования указанного земельного участка значения не имеет: как указано выше, вне зависимости от постановки на кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом (то есть вне зависимости от факта возникновения права собственности на данный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном жилом доме), публичный собственник земельного участка теряет возможность требовать внесения оплаты за пользование данным участком.

Иными словами, установленные по делу обстоятельства исключают право публично-правового образования распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, в частности, сдавать землю в аренду и получать арендную плату за ее использование.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат возложению на истца (статья 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.12.2021 по делу N А83-13454/2021 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Администрации города Армянска Республики Крым отказать.

Взыскать с Администрации города Армянска Республики Крым в пользу индивидуального предпринимателя Кравченко Марии Александровны судебные расходы в размере 3 000 руб. по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Е.А. Остапова Ю.В. Колупаева