Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2022 г. N 14АП-908/22 по делу N А44-1372/2021

г. Вологда

30 марта 2022 г.

Дело N А44-1372/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 30 марта 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от акционерного общества "Завод "Комета" Савинской А.В. по доверенности от 18.03.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Завод "Комета" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 27 декабря 2021 года по делу N А44-1372/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кулаков Александр Иванович (адрес: 127224, Москва; ОГРНИП 306770000556752, ИНН 771600509451; далее - ИП Кулаков А.И.), индивидуальный предприниматель Калашников Алексей Викторович (адрес: 127473, Москва; ОГРНИП 307770000291412, ИНН 772741073843; далее - ИП Калашников А.В.) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Завод "Комета" (адрес: 173003, Великий Новгород, улица Великая, дом 20; ОГРН 1025300783089, ИНН 5321038774; далее - Общество, АО "Завод "Комета") об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223601:230, площадью 22 249 кв. м, расположенного по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, ул. Великая, дом 20, принадлежащего на праве собственности АО "Завод "Комета", в пользу и в интересах индивидуального предпринимателя Кулакова Александра Ивановича и индивидуального предпринимателя Калашникова Алексея Викторовича в целях обеспечения беспрепятственного прохода истцов, их контрагентов, сотрудников и арендаторов через пропускной пункт, беспрепятственного их проезда на автотранспортных средствах через въездные ворота со стороны ул. Великой и беспрепятственного перемещения к земельному участку с кадастровым номером 53:23:8223601:44, площадью 1500 кв. м, расположенному по адресу: Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Великая, дом 20, принадлежащему на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве у каждого) истцам - Кулакову А.И. и Калашникову А.В.; определив соразмерную плату за пользование истцов частью земельного участка ответчика в размере 0,01 % кадастровой стоимости земельного участка, пропорционально площади его части, обремененной сервитутом, за каждый год срока действия сервитута.

Решением суда от 27.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и принять по делу новый судебный акт. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на то, что размер платы за сервитут, определенный судом на основании заключений экспертов, в частности результатов повторной экспертизы не включает в себя разумные затраты, возникающие у ответчика. Также Общество считает, что вывод суда о невозможности установить сервитут по варианту 5 противоречит действующему законодательству. Также ссылается на то, что суд неверно определил обстоятельства относительно возможности установления сервитута по варианту 1.

Представитель Общества в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

ИП Кулаков А.И. и ИП Калашников А.В. в отзыве на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи нежилого строения от 04.06.1998 АО "Завод "Комета" продало обществу с ограниченной ответственностью "Делант" (далее - ООО "Делант") часть производственного здания площадью 1561,9 кв. м, предусмотрев обязанность АО "Завод "Комета" не препятствовать проходу сотрудников и проезду транспорта покупателя (ООО "Делант") через проходную АО "Завод "Комета" с момента вступления покупателя в права собственника здания (том 1, листы 178 - 182).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 02.06.1998 N 11 АО "Завод "Комета" продало ООО "Делант" земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 53:23:8223601:44, расположенный по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, д. 20 (том 1, листы 173 - 177).

В соответствии с протоколом общего собрания участников (Калашникова А.В. и Кулакова А.И.) от 18.12.2020 часть производственного здания площадью 1561,9 кв. м с кадастровым номером 53:23:0000000:13226 и земельный участок с кадастровым номером 53:23:8223601:44, расположенные по адресу: Великий Новгород, ул. Великая, д. 20, распределены участниками Калашниковым А.В. и Кулаковым А.И. пропорционально их долям (по 1/2) (том 1, листы 37 - 50, 127 - 130).

Письмом от 29.01.2021 АО "Завод "Комета" сообщило о прекращении прохода на территорию организации всех автотранспортных средств и сотрудников ООО "Делант", участниками которого являлись Калашников А.В. и Кулаков А.И. (том 1, лист 113).

Истцы 10.02.2021 направили в адрес ответчика соглашение об установлении частного сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 53:23:8223601:230 с предложением заключить соглашение (том 1, листы 11-20).

Не достигнув с ответчиком соглашения об установлении сервитута, Предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, правомерно исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Как указывает суд первой инстанции в своем решении, Общество в ходе судебного разбирательства не отрицало факта отказа истцам в проходе и проезде к принадлежащим им зданию и земельному участку.

Данное обстоятельство подтверждается также письмами ответчика в адрес предпринимателей (том 2, листы 114-115, 119).

Суд верно указал, что проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, для реализации которых необходимо предоставление ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность получить доступ к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, и выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 16033/12).

Вопрос установления сервитута и его цены исследован судом с проведением судебных экспертиз, назначенных определением суда от 19.05.2021, определением суда от 25.08.2021, определением суда от 24.11.2021.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные заключения в совокупности, суд правомерно признал их надлежащими доказательствами по делу и принял выводы, указанные в заключениях, при рассмотрении настоящего дела.

Обоснованных доводов, опровергающих полученные экспертные заключения как доказательства, Обществом не представлено.

Как следует из заключения эксперта от 02.07.2021 N 290/27, проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером 53:23:8223601:44 может осуществляться несколькими способами: через земельный участок с кадастровым номером 53:23:8223601:230 от улицы Великой через КПП, от улицы Великой между существующим проездом и смежным забором с земельным участком открытого акционерного общества "Спектр" (далее - ОАО "Спектр") либо с территории ОАО "Спектр" (том 3, лист 47).

В отношении прохода через территорию ОАО "Спектр" (вариант N 5) экспертом указано на отсутствие земельного участка на публичной кадастровой карте и отсутствие границ такого земельного участка (том 3, лист 17).

По другим 4 вариантам экспертам сделаны следующие выводы.

По варианту N 1: проход и проезд осуществляется по существующему проезду с асфальтовым покрытием (том 3, лист 12), площадь земельного участка, обремененного сервитутом, составит 935 кв. м.

По варианту N 2: проход и проезд осуществляется с улицы Великой, вдоль линии границы расположен газон, отсутствует твердое покрытие, растут высокорослые деревья в количестве 16 штук, препятствующие свободному проходу и проезду, также расположен забор, препятствующий свободному доступу на земельный участок, не обеспечивает проезд и проход к аварийной лестнице; для установления сервитута необходимо демонтировать часть забора, выкорчевать 16 деревьев, укрепить грунт, сделать подсыпку проезжей части; площадь сервитута - 401 кв. м (том 3, листы 13-14).

По варианту N 3: проход и проезд осуществляется с улицы Великой, вдоль линии границы расположен газон, отсутствует твердое покрытие, растут высокорослые деревья в количестве 16 штук, препятствующие свободному проходу и проезду, также расположен забор, препятствующий свободному доступу на земельный участок, данный путь не обеспечивает проезд и проход к аварийной лестнице; для установления сервитута необходимо демонтировать часть забора, выкорчевать 16 деревьев, укрепить грунт, сделать подсыпку проезжей части; площадь сервитута - 960 кв. м.

По варианту N 4: проход и проезд осуществляется с улицы Великой по существующему проезду с асфальтовым покрытием, данный путь не обеспечивает проезд и проход к аварийной лестнице, к воротам; площадь сервитута - 376 кв. м (том 3, лист 16).

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее - Обзор), при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Суд первой инстанции провел оценку полученного экспертного заключения по правилам статьи 71 АПК РФ и обоснованно пришел к следующим выводам.

Вариант N 1 не создает существенных неудобств для собственника земельного участка, является наименее обременительным и фактически существующим на протяжении длительного периода (более 20 лет).

Из материалов дела следует и сторонами не отрицается, что часть земельного участка ответчика, которую истец просит обременить сервитутом, фактически использовалась ранее.

Так, согласно договору купли-продажи нежилого строения от 04.06.1998, заключенному АО "Завод "Комета" (Продавец) и ООО "Делант" (Покупатель), при приобретении нежилого строения площадью 1561,9 кв. м, расположенного по адресу: ул. Великая, д. 20, Продавец взял на себя обязанность не препятствовать проходу сотрудников и проезду транспорта Покупателя через проходную Продавца с момента вступления его в права собственника помещения (том 1, лист 179).

Как следует из протокола общего собрания участников ООО "Делант", единственными двумя участниками с долей в размере 50 % каждый были Калашников А.В. и Кулаков А.И., являющиеся истцами в настоящем деле (том 1, листы 127-128).

Тот факт, что проход и проезд по земельному участку осуществлялся истцами именно по варианту N 1, подтвердил представитель Общества в суде апелляционной инстанции.

Предложенные экспертом варианты N 2, 3, 4 судом первой инстанции обоснованно не приняты, поскольку при обременении земельного участка такими вариантами сервитута будет необходимо провести дополнительные работы по демонтажу части забора, выкорчевке 16 деревьев, укреплению грунта.

Вариант N 5, предполагающий возможность осуществить проход с территории ОАО "Спектр", судом во внимание не принят, поскольку земельный участок не индивидуализирован, а также в отношении земельного участка не осуществлялся государственный кадастровый учет.

Частью 4 статьи 39.25 ЗК РФ установлено, что в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, возможно установление сервитута в отношении части земельного участка, не подвергшейся самостоятельному кадастровому учету, только при условии осуществления кадастрового учета в отношении всего земельного участка.

При этом возможность установления частного сервитута на часть земельного участка, не поставленного на кадастровый учет, законодательно не предусмотрена.

По указанным мотивам апелляционный суд не принимает соответствующие возражения апелляционной жалобы.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости установления сервитута площадью 935 кв. м по варианту N 1, при котором обеспечивается наиболее оптимальный способ проезда к земельному участку и который является наиболее экономичным (менее затратным) для истцов и наименее обременительным для ответчика, то есть этот вариант учитывает баланс интересов сторон, в следующих границах: от точки 1 с координатами Х 579253,88,У 2179693,51 до точки 2 с координатами Х 579250,64, У 2179697,82, от точки 2 до точки 35 с координатами Х 579253,08, У 2179699,74, от точки 35 до точки 36 с координатами Х 579251,78, У 2179701,39, от точки 36 до точки 37 с координатами Х 579249,93, У 2179700,16, от точки 37 до точки 38 с координатами Х 579250,92, У 2179698,84, от точки 38 до точки 3 с координатами Х 579243,72, У 2179693,26, от точки 3 до точки 4 с координатами Х 579237,92, У 2179701,31, от точки 4 до точки 5 с координатами Х 579231,86, У 2179696,62, от точки 5 до точки 6 с координатами Х 579238,59, У 2179687,49, от точки 6 до точки 7 с координатами Х 579234,28, У 2179684,41, от точки 7 до точки 8 с координатами Х 579230,43, У 2179682,73, от точки 8 до точки 9 с координатами Х 579225,04, У 2179682,42, от точки 9 до точки 10 с координатами Х 579218,55, У 2179688,00, от точки 10 до точки 11 с координатами Х 579210,14, У 2179697,48, от точки 11 до точки 12 с координатами Х 579200,35, У 2179710,54, от точки 12 до точки 13 с координатами Х 579199,05, У 2179712,50, от точки 13 до точки 14 с координатами Х 579180,85, У 2179695,70, от точки 14 до точки 15 с координатами Х 579134,30, У 2179659,30, от точки 15 до точки 16 с координатами Х 579136,89, У 2179655,62, от точки 16 до точки 17 с координатами Х 579196,21, У 2179702,00, от точки 17 до точки 18 с координатами Х 579211,03, У 2179682,35, от точки 18 до точки 19 с координатами Х 579214,95, У 2179685,29, от точки 19 до точки 20 с координатами Х 579223,48, У 2179677,82, от точки 20 до точки 21 с координатами Х 579231,49, У 2179678,28, от точки 21 до точки 22 с координатами Х 579236,51, У 2179680,47, от точки 23 с координатами Х 579233,59, У 2179730,32 до точки 24 с координатами Х 579228,56, У 2179736,93, от точки 24 до точки 25 с координатами Х 579226,17, У 2179735,13, от точки 25 до точки 26 с координатами Х 579228,90, У 2179731,53, от точки 26 до точки 27 с координатами Х 579231,18, У 2179728,51.

Пунктом 12 Обзора предусмотрено, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей.

Плата за сервитут должна быть соразмерна той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Как верно указано судом первой инстанции, принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременная выплата в полном объеме или периодические платежи в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истцов и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцами требований, но и конкретные условия и объем сервитута.

На предмет установления платы за сервитут судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела проведено несколько судебных экспертиз.

В заключении экспертов от 15.12.2021 (том 5, листы 80 - 202) указано, что размер платы за сервитут по варианту N 1 составит 98 572 руб. в год.

Суд первой инстанции исследовал экспертное заключение и установил, что при определении такого размера платы за сервитут эксперты исходили из следующего.

Факторами, влияющими на расчет платы за сервитут, являются: доля земельного участка, на который наложен сервитут (по первому варианту 4,3 % от площади всего земельного участка), степень ограничения пользования (незначительные); интенсивность использования сервитута по времени (нет необходимости учитывать, поскольку предполагаемый режим использования истцами части земельного участка не доставит существенных неудобств собственнику земельного участка); степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком (незначительные) (том 5, лист 100).

Определить величину соразмерной платы за сервитут можно двумя способами: сравнительный подход - как размер реального ущерба, который возник из-за того, что на участок наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снизило стоимость участка (производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисления разницы); доходный подход - как упущенная выгода, возникшая из-за установления сервитута (путем вычисления той суммы денежных средств, которую потерял владелец обремененного участка, если бы он мог использовать участок по другому, например сдавать в аренду) (том 5, лист 101).

Экспертом учтено, что часть земельного участка, обремененного сервитутом, будет использоваться и самим собственником земельного участка - АО "Завод "Комета".

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что при определении платы за сервитут учтены размер реального ущерба и упущенная выгода, которые возникли из-за обременения земельного участка сервитутом.

Судом первой инстанции также обоснованно не приняты (в том числе со ссылкой на выводы судебного эксперта) представленные Обществом доводы и возражения относительно определения платы за сервитут.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с рассмотренными позициями суда первой инстанции.

Кроме того, суд пришел к верному выводу, что включение в состав платы за сервитут части расходов по уборке территории, ремонту дорожного покрытия, уличному освещению, пропускному режиму неправомерно, поскольку собственник участка не лишен права решить вопрос о возмещении реально понесенных расходов по упомянутым статьям в самостоятельном порядке.

Наличие контрольно-пропускного пункта не является безусловным основанием для включения таких расходов в состав платы, поскольку ответчик сам пользуется земельным участком и установление такого пункта необходимо, прежде всего, для осуществления пропуска своих сотрудников.

Суд апелляционной инстанции согласен с мнением суда первой инстанции, что рассчитанная экспертами плата за сервитут в заключении от 15.12.2021 в достаточной мере учитывает интересы ответчика и подлежит установлению судом в качестве соразмерной платы за сервитут, вносимой ежегодно до 15 марта соответствующего года.

Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 АПК РФ.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 27 декабря 2021 года по делу N А44-1372/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Завод "Комета" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

А.Я. Зайцева О.Б. Ралько