Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2022 г. N 20АП-886/22 по делу N А09-7298/2021

г. Тула

29 марта 2022 г.

Дело N А09-7298/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29.03.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.03.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (Брянская область, Комаричский район, пос. Лопандино, ИНН 3218003735, ОГРН 1023202335310) на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.12.2021 по делу N А09-7298/2021 (судья Азаров Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к администрации Комаричского района Брянской области (ОГРН 1023202338499, ИНН 3218002611) (далее - администрация) о признании заключенным договора от 30.09.2007 N 13-с/221 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2002 N 13-с/221 земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230204:1, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, акционерным обществом "Шаровское", общей площадью 1 522 650 кв. метров, который был заключен между ООО "Сахар-Кристалл" и обществом на всех, предусмотренных условиями договора аренды от 26.12.2002 N 13-с/221, заключенного между администрацией и ООО "Сахар-Кристалл" (т. 2, л. д. 1-6).

Определением от 18.10.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление) и индивидуальный предприниматель Клюева Татьяна Александровна (далее - предприниматель).

Решением суда от 21.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что общество с 30.09.2007 по настоящее время, открыто, постоянно и добросовестно владеет и пользуется переданным по договору об уступке прав от 30.09.2007 N 13-с/221 земельным участком с кадастровым номером 32:14:0230204:0001 в соответствии с его основным целевым назначением, для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Утверждает, что данный договор исполняется сторонами, ответчик своими конклюдентными действиями признал фактически сложившиеся договорные отношения с обществом. Отмечает, что администрация регулярно выставляет обществу счета на оплату арендной платы, принимает арендную плату от общества, систематически письменно уведомляет общество об изменении размера арендной платы (приложение N 2 к договору аренды от 26.12.2002 N 13-с/221). Поясняет, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.12.2002 N 13-с не прошел государственную регистрацию по причине ликвидации 28.06.2010 ООО "Сахар-Кристалл".

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 26.12.2002 между администрацией (арендодатель) и ООО "Сахар-Кристалл" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-с/221 (т. 1, л. д. 73), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:14:0230204:1, площадью 1 522 650 кв. метров, из категории земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, по адресу: Брянская область, Комаричский район, АО "Шаровское", на срок 49 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.12.2002 (пункты 1.1-1.6, 2.1-2.2 договора, регистрационная запись в ЕГРН 32-1-14-2/2003-23 от 12.02.2003, т. 1, л. д. 73-76).

30.09.2007 между ООО "Сахар-Кристалл" (арендатор) и ООО "Агропродукт" (новый арендатор) подписано соглашение N 13-с/221 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13-с/221, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230204:1.

Земельный участок передан новому арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 77).

28.06.2010 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись N 2103256222848 о прекращении деятельности ООО "Сахар-Кристалл" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

30.01.2020 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации соглашения от 30.09.2007 N 13-с/221 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13-с/221.

Уведомлением от 18.05.2020 N 57/001/003/2020-084 управление отказало обществу в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на основании соглашения от 30.09.2007 N 13-с/221 (т. 1, л. д. 91-93).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2020 по делу N А09-1031/2020 признано незаконным решение администрации от 03.02.2020 N 407 об отказе в предварительном согласовании предоставления предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230204:1 и на администрацию возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить опубликование извещения о предоставлении земельного участка 32:14:0230204:1 в установленном законом порядке. В постановлении апелляционной инстанции от 08.12.2020 по указанному делу отклонен довод ООО "Агропродукт" о наличии у последнего статуса арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13-с/221 и соглашению от 30.09.2007 N 13-с/221 со ссылкой на прекращение договора аренды в связи с прекращением правоспособности первоначального арендатора и отсутствием государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.09.2007 N 13-с/221, ввиду чего он не считается порождающим последствий для предпринимателя как третьего лица (т. 1, л. д. 127-140).

После принятия указанных судебных актов 17.12.2020 управлением в очередной раз приостановлена государственная регистрация соглашения от 30.09.2007 N 13-с/221 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13-с/221 (т. 1, л. д. 91-96).

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 32:14:0230204:1 является объектом права собственности муниципального образования Комаричский муниципальный район Брянской области, актуальные сведения об обременении земельного участка правами аренды а в ЕГРН отсутствуют (т. 1, л. д. 68-72).

Ссылаясь на то, что отсутствие государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора создает правовую неопределенность в отношении спорного земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пунктов 1, 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорное соглашение о передаче прав арендатора изменяет условия первоначальной сделки (договора аренды земельного участка), подлежащей государственной регистрации (как заключенной на срок более одного года), указанное соглашение также подлежит государственной регистрации.

Цель, которую преследует общество, обращаясь в суд, исходя из разъяснений пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", фактически заключается в оспаривании прав предпринимателя на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2020 по делу N А09-1031/2020 признано незаконным решение администрации об отказе в предоставлении предпринимателю спорного земельного участка и на администрацию возложена обязанность опубликовать извещение о его предоставлении в установленном законом порядке.

В постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда по названному делу указано, что администрация ла предпринимателю в предоставлении спорного земельного участка со ссылкой на его нахождение в пользовании общества и осуществление последним регистрации прав. При этом в суде первой инстанции по делу N А09-1031/2020 администрация признала заявленные предпринимателем требования о незаконности своего отказа в полном объеме.

Оценивая довод общества о наличии у него статуса арендатора спорного участка на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.09.2007 N 13-с/221, заключенного с ООО "Сахар-Кристалл", суд по делу N А09-1031/2020 указал, ООО "Сахар-Кристалл", согласно сведениям ЕГРЮЛ, прекратило свою деятельность 28.06.2010, в связи с чем, с учетом пункта 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правоспособность ООО "Сахар-Кристалл" (т.е. способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности) прекращены с 28.06.2010.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13с/221, подписанный между ООО "Сахар-Кристалл" и обществом 30.09.2007, государственную регистрацию не проходил; поскольку договор аренды с ООО "Сахар-Кристалл" был заключен на срок более года и прошел государственную регистрацию, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13с/221, подписанный между ООО "Сахар-Кристалл" и обществом 30.09.2007, также должен был быть зарегистрирован.

В связи с этим суд в деле N А09-1031/2020 пришел к выводу, что поскольку договор аренды с ООО "Сахар-Кристалл" от 26.12.2002 N 13с/221 прекратился в связи с прекращением правоспособности первоначального арендатора, а договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2002 N 13с/221, подписанный между ООО "Сахар-Кристалл" и обществом 30.09.2007, не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Суд апелляционной инстанции по делу N А09-1031/2020 обратил внимание на то, что материалами регистрационного дела подтверждается, что первоначально за государственной регистрацией права аренды спорного земельного участка общество обратилось 11.07.2019, сославшись в обоснование своих прав на протокол о результатах торгов по продаже имущества ООО "Сахар-Кристалл" от 26.03.2010 и заключенный по его их результатам договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.03.2010 N 11. Государственная регистрация сделки была приостановлена решением органа по регистрации прав 12.04.2019 на 3 месяца, с указанием на то, что спорный земельный участок не являлся предметом торгов по продаже имущества ООО "Сахар-Кристалл" и не может быть предметом сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.03.2010 N 11. Уведомлением государственного регистратора от 11.07.2019 государственная регистрация была прекращена со ссылкой на заявление общества от 11.07.2019. Повторное обращение общества за государственной регистрацией права аренды состоялось 30.01.2020, т.е. после обращения предпринимателя в администрацию за предоставлением земельного участка. Уведомлением от 05.02.2020 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию, указав, что 03.04.2019 общество уже обращалось за государственной регистрацией договора передачи прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, предоставив иной договор передачи прав и обязанностей по договору аренды - от 30.03.2010 N 11, подписанный от имени ООО "Сахар-Кристалл" (ликвидировано в 2010 году) конкурсным управляющим Пономаревым В.Н., от имени общества - генеральным директором Коноваловым С.А. Данное обстоятельство вызвало у регистратора сомнение относительно подлинности договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30.09.2007 или содержащихся в нем сведениях.

С учетом этого апелляционный суд по делу N А09-1031/2020 пришел к выводу о том, что действия общества не могут признаваться отвечающими критерию разумного и осмотрительного поведения, как того требуют положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, обязательность решения и его преюдициальность означают не только отсутствие необходимости доказывать соответствующие обстоятельства, но и невозможность их опровержения путем принятия нового решения.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, исключительная по своему существу возможность преодоления окончательности вступивших в законную силу судебных актов предполагает установление таких особых процедур и условий их пересмотра, которые отвечали бы, прежде всего, требованиям правовой определенности, обеспечиваемой признанием законной силы судебных решений, их неопровержимости, что применительно к решениям, принятым в ординарных судебных процедурах, может быть поколеблено, если какое-либо новое или вновь открывшееся обстоятельство или обнаруженные фундаментальные нарушения неоспоримо свидетельствуют о судебной ошибке, без устранения которой компетентным судом невозможно возмещение причиненного ущерба (постановления от 11.05.2005 N 5-П, от 05.02.2007 N 2-П, от 17.03.2009 N 5-П, Определение от 15.01.2008 N 193-О-П).

Объективные пределы законной силы судебного решения распространяются на факты и правоотношения и означают, что они не подлежат ревизии (пересмотру), пока решение не отменено в надлежащем порядке. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, которым установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.

При таких обстоятельствах, обязательность решения и его преюдициальность означают не только отсутствие необходимости доказывать соответствующие обстоятельства, но и невозможность их опровержения путем принятия нового решения. Такое положение существует до отмены судебного акта, установившего данные обстоятельства, в предусмотренном законом порядке.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Незарегистрированный договор связывает обязательствами только его стороны, а не третьих лиц.

С учетом обстоятельств, установленных по делу N А09-1031/2020, оснований для признания договора о передаче прав арендатора между обществом и ликвидированным лицом (ООО "Сахар-Кристалл"), подлежащего государственной регистрации и не прошедшего такую регистрацию, не имеется. Иной подход будет означать обход установленных законом требований, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не применима к настоящему спору. В названном пункте разъяснены правовые последствия в случае спора двух сторон, подписавших, но не зарегистрировавших договор аренды. В данном случае, истец, не подписывая с администрацией каких-либо сделок, преследует цель констатировать у него наличие статуса арендатора для третьих лиц (к которым относится предприниматель) через признание заключенным соглашения с ликвидированным впоследствии лицом (ООО "Сахар-Кристалл"), что фактически влечет пересмотр в ненадлежащей процессуальной форме судебных актов по делу N А09-1031/2020.

Кроме того, применительно к разъяснениям, изложенным в пунктах 62-63 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ликвидации стороны по сделке до момента её государственной регистрации, надлежащим способом защиты права другой стороны сделки будет являться обжалование отказа государственного регистратора в совершении соответствующих регистрационных действий в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на нахождение земельного участка в его фактическом пользовании (акт от 30.07.2021, платежные поручения о внесении арендной платы) влечет иные правовые последствия на случай приобретения земельного участка в отсутствие иных претендентов, но не ведет к констатации признаваемого законом момента заключения договора с даты регистрации для третьих лиц в отсутствие такой регистрации.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.12.2021 по делу N А09-7298/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

А.Г. Селивончик Н.В. Заикина