Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 02АП-287/22 по делу N А28-6010/2021

г. Киров

31 марта 2022 г.

Дело N А28-6010/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кононова П.И.,

судей Минаевой Е.В., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания "Дороничи" на решение Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания "Дороничи" (ИНН 4345125174, ОГРН 1064345010840)

об обязании освободить переданное по договору аренды помещение,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова- (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания "Дороничи" (далее - ООО "ЖЭК "Дороничи", Общество, ответчик) об обязании в течение 7 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать помещение площадью 721,5 кв.м, переданное по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2020), расположенное по адресу: г. Киров, п. Дороничи, у. Мира, д. 1в.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 исковые требования Департамента удовлетворены.

Общество с указанным решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 отменить, в случае отказа в удовлетворении требований ООО "ЖЭК Дороничи" установить срок освобождения занимаемого помещения после окончания отопительного периода 2021-2022 года.

В апелляционной жалобе Общество указывает, что 20.06.2006 между муниципальным образованием "Город Киров" в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ООО "ЖЭК "Дороничи" (арендатор) подписан договор аренды имущества N 5815 (далее - Договор), предметом которого является имущество, находящееся в муниципальной собственности, в части помещения в здании котельной с гаражом, расположенного по адресу: г. Киров, п. Дороничи, ул. Мира, дом N 1 "в", общей площадью 646 кв. м. В соответствии разделом 3 Договора размер арендной платы за пользование имуществом установлен на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества на основании решения Кировской Городской Думы от 25.08.2004 года N 29/15 "Об утверждении методики расчета арендной платы за муниципальное имущество". Требование о повышение размера арендной платы произведено Арендодателем в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки. В то же время из буквального толкования пункта 3.3 Договора следует, что размер арендной платы изменяется при корректировке показателей, имеющихся в методике расчета арендной платы за имущество. В этой связи Общество полагает, что Арендодатель в одностороннем порядке самостоятельно изменил способ определения размера арендной платы, т.е. вместо одного способа, предусмотренного Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской Городской Думой от 25.08.2004 N 29/15 и договором, выбран другой. Таким образом, увеличение Арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в данной ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства. В связи с чем, Общество полагает, что Договор является действующим и оснований для освобождения указанных помещений не имеется.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет содержащиеся в ней доводы, просит решение Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 18.02.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 19.02.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Департаментом заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, 20.06.2006 между муниципальным образованием "Город Киров" в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (арендодатель) и ООО "ЖЭК "Дороничи" (арендатор) подписан договор N 5815 аренды имущества (далее - договор), право на аренду которого предоставлено решением городской комиссии по использованию нежилых помещений N 677 от 27.04.2006 (пункт 1.1. договора).

Арендуемое имущество, находящееся по адресу ул. Октябрьская, 6 используется для обслуживания жилых домов (пункт 1.2. договора).

Срок действия договора определяется с 01.04.2006 (пункт 1.3. Договора).

Обязанности сторон определены в разделе 2 договора.

Порядок изменения и расторжения договора определен в разделе 5 договора. В силу пункта 5.6.2. Договора арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за один месяц.

Согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи арендодатель передал арендатору имущество.

В соответствии с выпиской из протокола от 09.11.2006 N 703 комиссия по использованию муниципальной собственности решила передать в аренду ООО "ЖЭК "Дороничи" помещение производственной базы, расположенной по адресу, г. Киров, п. Дороничи, ул. Мира, 1в.

Письмом от 06.12.2006 на основании указанной выше выписки ООО "ЖЭК "Дороничи" просило заключить договор аренды указанного помещения с ООО "ЖЭК "Дороничи".

20.12.2006 соглашением стороны изменили условия договора от 20.06.2006, а именно, пункт 2.1.1 данного договора. По акту приема-передачи (приложение N 3) арендодатель передал арендатору имущество - помещение в здании котельной (производ. База) с гаражом п. Дороничи, ул. Мира, 1в, 2-этажное кирпичное 546 кв.м.

Письмом от 15.04.2012 Администрацией города Кирова дано согласие на установку временных деревянных перегородок в арендуемом помещении по адресу: г. Киров, Дороничи, ул. Мира, д. 1в.

20.12.2016 между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение к договору от 20.06.2006 об установлении размера арендной платы с 01.01.2017, а именно по помещению площадью 546 кв.м плата составила 128255,75 руб./год.

21.09.2017 комиссией по использованию муниципальной собственности согласовано ООО "ЖЭК "Дороничи" проведение переобустройства (переоборудования) в виде демонтажа перегородок в здании по адресу: г. Киров, Дороничи, ул. Мира, д. 1в, площадью 928,7 кв.м.

В письме от 01.02.2018 ООО "ЖЭК "Дороничи" указало, что по окончании работ по перепланировке в полном объеме в 2017 году во исполнение предписания Департамента по уточнению площадей помещения переданного в аренду произведены фактические обмеры здания и помещений, полученные обмеры помещений, переданных в аренду ООО "ЖЭК "Дороничи" составили 721,5 кв.м, в здании располагается иная организация на правах аренды также, которая занимает 2 помещения площадью 58,5 кв.м и 23,1 кв.м. Указанным письмом ООО "ЖЭК "Дороничи" просило дать разрешение на раздел здания площадью 803,1 кв.м на 3 помещения.

В соответствии с выпиской из протокола заседания Комиссии по использованию муниципальной собственности от 12.02.2018 ООО "ЖЭК "Дороничи" дано разрешение на раздел здания по адресу: г. Киров, Дороничи, ул. Мира, д. 1в: помещение площадью 721,5 кв.м (передано в аренду ООО "ЖЭК "Дороничи"), помещение площадью 58,5 кв.м (передано в аренду МУМП "Лянгасово"), помещение площадью 23,1 кв.м (передано в аренду МУМП "Лянгасово").

После внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости Департамент в соответствии с решением комиссии по использованию муниципальной собственности от 07.02.2018 N 1097 письмом от 27.08.2018 N 5215-01-05ДМС направил в адрес ООО "ЖЭК "Дороничи" дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее внесение изменений в договор от 20.06.2006 в части площади арендуемого помещения и размера арендных платежей, а также условие о внесении арендной платы за разницу в площадях. Дополнительное соглашение к договору аренды со стороны арендатора не подписано по основаниям, изложенным последним в письме, направленном в ответ на письмо от 27.08.2018 N 5215-01-05ДМС.

Письмом от 16.11.2018 арендодатель вновь предложил арендатору подписать дополнительное соглашение, указав также, что в случае отказа от согласования арендуемой площади и внесения арендной платы Департамент будет вынужден вынести на рассмотрение вопрос о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

По результатам проведенной оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы за использование нежилого помещения площадью 721,5 кв. м по адресу: г. Киров, п. Дороничи, ул. Мира, 1в (заключение об оценке от 29.10.2019 N 508.Н/1141.19) Департамент письмом от 06.04.2020 N 2606-01-06ДМС направил в адрес арендатор дополнительное соглашение к договору аренды об установлении размера арендной платы по результатам оценки рыночного размера арендной платы и о приведении условий договора аренды в соответствие с действующими муниципальными правовыми актами. В названном письме истец указал, что в случае неподписания дополнительного соглашения арендатором арендодатель оставляет за собой право отказаться от договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Направленное арендатору дополнительное соглашение к договору аренды арендатор также не подписал, о чем указал в письме, направленном в ответ на письмо от 06.04.2020 N 2606-01-06ДМС с приведением своей позиции 27.05.2020.

Письмом от 29.09.2020 N 7320-01-06ДМС Департамент аргументировал занятую им позицию по вопросам проведения капитального ремонта в арендуемом помещении и установления размера арендной платы по договору результатами независимой рыночной оценки, уведомил арендатора о том, что в случае неподписания Обществом дополнительного соглашения к договору аренды на рассмотрение комиссии по использованию муниципальной собственности будет вынесен вопрос о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

06.10.2020 комиссией по использованию муниципальной собственности принято решение о расторжении в одностороннем порядке договора от 20.06.2006, заключенного с ООО "ЖЭК "Дороничи", со ссылкой на пункт 5.6.2 договора аренды и положения статьи 610 ГК РФ (выписка из протокола заседания комиссии по использованию муниципальной собственности от 06.10.2020 N 1168).

Реализуя предоставленное ему право на односторонний отказ от договора аренды, письмом от 03.11.2020 N 8219-01-06ДМС Департамент уведомил арендатора о прекращении договора на основании пункта 5.6.2 названного договора и пункта 2 статьи 610 ГК РФ, высказав просьбу о возвращении арендуемого помещения на следующий день по истечении месяца с момента получения настоящего уведомления. Письмо от 03.11.2020 N 8219-01-06ДМС получено ООО "ЖЭК "Дороничи".

Находя решение (уведомление) об отказе от договора аренды от 20.06.2006 N 5815, содержащееся в письме от 03.11.2020, незаконным, ООО "ЖЭК "Дороничи" обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о признании незаконным решения (уведомления) об отказе от договора аренды от 20.06.2006 N 5815, содержащегося в письме от 03.11.2020.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2021 по делу N А28-821/2021 обществу с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания "Дороничи" отказано в удовлетворении заявленного требования.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021 решение Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2021 по делу N А28-821/2021 оставлено без изменения.

В связи с неисполнением ООО "ЖЭК "Дороничи" требований Департамента об освобождении и передаче помещения площадью 721,5 кв.м, переданного по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815, расположенного по адресу: г. Киров, п. Дороничи, у. Мира, д. 1в., Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, который был судом первой инстанции удовлетворен.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (абзац 1).

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (абзац 1). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 12 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Как следует из пункта 5.6.2 спорного договора Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом арендатора за один месяц.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.06.2021 по делу N А28-821/2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.10.2021, Обществу отказано в удовлетворении требования о признании незаконным и отмене решения Департамента об отказе от договора аренды от 20.06.2006 N 5815.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о неправомерном пересмотре арендодателем размера арендной платы путем изменения способа ее определения и об отсутствии у арендодателя оснований для одностороннего отказа от договора по причине неподписания арендатором дополнительного соглашения, предусматривающего установление размера арендной платы, определенного по результатам независимой рыночной оценки, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не влияют на законность требования Департамента освободить и передать помещение площадью 721,5 кв.м, переданное по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктами 1, 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств возврата Обществом объекта аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Департаментом исковые требования в полном объеме, обязав ООО "ЖЭК "Дороничи" освободить переданное по договору аренды имущества от 20.06.2006 N 5815 помещение площадью 721,5 кв.м по адресу: г. Киров, п. Дороничи, ул. Мира, д. 1в и передать его Департаменту по акту приема-передачи в течение семи дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении и не могут служить основанием для его изменения или отмены.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "ЖЭК "Дороничи" - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 02.12.2021 по делу N А28-6010/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилищная эксплуатационная компания "Дороничи" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

П.И. Кононов

Судьи

Е.В. Минаева Л.И. Черных