Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 18АП-2396/22 по делу N А07-1498/2020

г. Челябинск

31 марта 2022 г.

Дело N А07-1498/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Рогожиной О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Верещагиной Виктории Радиковны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2022 по делу N А07-1498/2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Мирзаянов Рустам Абузарович (доверенность N 9 от 11.01.2022 сроком действия до 31.12.2022, диплом, паспорт),

ответчика - индивидуального предпринимателя Верещагиной Виктории Радиковны - Полянский Степан Евгеньевич (доверенность от 15.01.2021 сроком действия на два года, паспорт)

третьего лица - Прокуратуры Республики Башкортостан - Кашапова Римма Минивалеевна (поручение от 28.03.2022, служебное удостоверение).

Иные лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе посредством размещения информации о судебном заседании в сети Интернет.

С учетом мнения явившихся представителей в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - истец, Администрация МР Бирский район РБ, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Верещагиной Виктории Радиковне (далее - ответчик, ИП Верещагина В.Р., предприниматель) в котором просила:

- признать сделку - договор купли - продажи здания художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание), площадью 277,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24 от 01.05.2019 между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и ИП Верещагиной В.Р. недействительной.

- применить последствия недействительности сделки: обязать ИП Верещагину В.Р. вернуть в собственность муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, от имени которого выступает Администрация, по акту приема передачи здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв. м), расположенное по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24;

- расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 117-19-47зем от 17.07.2019, заключенный между Администрацией и ИП Верещагиной В.Р. на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39, находящийся по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24;

- указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись от 21.06.2019 N 02:64:011107:39-02/108/2019-5 о государственной регистрации права договора аренды индивидуального предпринимателя Верещагиной Виктории Радиковны на спорный земельный участок;

- указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) государственную регистрацию права собственности здания детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв. м), расположенное по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24 (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, Управление), Прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО, Министерство), Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (далее- УФАС по РБ) (далее по тексту также - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.01.2022 (резолютивная часть от 12.01.2022) исковые требования удовлетворены: суд признал ничтожной сделкой договор купли-продажи недвижимого имущества художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) площадью 277,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24 от "01" мая 2019 г. (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства N 46 от "01" мая 2019 г., заключенный между муниципальным районом Бирский район Республики Башкортостан и ИП Верещагиной В.Р. Применил последствия недействительности сделки: обязал ИП Верещагину В.Р. в пятидневный срок со дня вступления настоящего решения суда в законную силу вернуть в собственность муниципального района Бирский район Республики Башкортостан, от имени которого выступает Администрация по акту приема передачи здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277.3 кв. м), расположенное по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24. Взыскал с Администрации в пользу ИП Верещагиной В.Р. 635 000 руб. стоимости оплаты по ничтожной сделке. Расторг договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 117-19-47зем от 17.07.2019, заключенный между Администрацией и ИП Верещагиной В.Р. на земельный участок с кадастровым номером 02:64:011107:39, находящийся по адресу: г. Бирск. ул. Чеверева. д.24 (т. 5 л.д. 28-50).

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Верещагина В.Р. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

Податель жалобы указал, что материалы дела не содержат доказательств нарушения ответчиком условий договора-купли продажи, истец в судебном заседании подтвердил, что на момент заключения договора ответчик соответствовал всем требованиям, каких-либо финансовых нарушений при выкупе объекта недвижимости так же не было.

Апеллянт указал, что императивные требования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) не подлежат расширительному толкованию, на момент совершения сделки, ответчик соответствовал всем предъявляемым требованиям, какого-либо злоупотребления правом судом не установлено, а следовательно, не установлено и нарушений по Федеральному закону N 159-ФЗ. Так, ответчик соответствовал критериям субъекта малого предпринимательства; непрерывно пользовался арендуемым помещением более двух лет; в период действия договора аренды у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При таких обстоятельствах следует вывод о том, что по состоянию на дату подачи заявления и заключения сделки ответчиком были соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и у ответчика правомерно возникло право на выкуп арендованного имущества.

Апеллянт полагал, что недобросовестность истца выражается в желании навязанной Прокуратурой, отменить сделку, которая заключена на обоюдно-выгодных условиях, с соблюдением всех необходимых юридических процедур.

От Прокуратуры Республики Башкортостан отзыва на апелляционную жалобу (вх. N 15404 от 25.03.2022) без доказательств направления в адрес лиц, участвующих в деле, ввиду отсутствия доказательств направления иным лицам в приобщении отзыва отказано. После оглашения доводов в материалы дела приобщены письменные пояснения в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.04.2014 Администрацией проведен аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 1: здание художественной школы (нежилое одноэтажное кирпичное здание) площадью 277,3 кв. м, кадастровый номер 02:64:011107:39, расположенного по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24, на срок 5 лет для использования в целях оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования и организации группы продленного дня.

В связи с тем, что к аукциону допущен один участник, аукцион признан не состоявшимся.

ИП Верещагиной В.Р. как единственному участнику предложено в течение 20 дней заключить договор аренды.

11.04.2014 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и ИП Верещагиной В.Р. (арендатор) заключен договор N 1100-а о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, согласно которому арендодатель совместно с собственником на основании постановления главы администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 11.04.2014 N1031 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): здание художественной школы, литер А (нежилое одноэтажное кирпичное здание), расположенный по адресу: город Бирск, ул. Чеверева, д. 24, общей площадью 277,3 кв. м для использования в целях: оказания эстетического, дополнительного, дошкольного образования, организации группы продленного дня (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 38-42).

В соответствии с пунктом 1.2 договора договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 02.04.2014 до 02.04.2019.

Указанный объект муниципального нежилого фонда передан Администрацией ИП Верещагиной В.Р. по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 43).

Письмом N 998 от 19.03.2018 Администрация уведомила ИП Верещагину В.Р. о том, что арендатором здание используется не по назначению, пустует, что нарушает пункты 2.2.1 и 2.2.4 договора N 1100-а от 11.04.2014 обязывающие арендатора использовать арендуемый объект согласно целевого использования, указанно в пункте 1.1 договора (т. 1 л.д. 48).

Ответом исх. N 8 от 22.03.2018 на данное письмо ИП Верещагина В.Р. пояснила, что данное здание планируется перепланировать, отремонтировать и выполнить работы по ремонту здания (т. 1 л.д. 47).

Истец указывает, что в период с 11.04.2014 по 22.03.2018 объект аренды использовался не по назначению, что подтверждается перепиской между Администрацией и ИП Верещагиной В.Р.

В последующем ИП Верещагина В.Р. обратилась в Администрацию с заявлением от 28.11.2018 N 9 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта в собственность в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (т. 1 л.д. 49).

Согласно отчету N 19-0215/64 от 18.03.2019, выполненному оценщиком Арслановой М.Е., стоимость имущества определена в размере 2 200 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость здания в размере 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб. 00 коп., в том числе стоимость земельного участка в размере 1 565 000 руб. В отчете оценщик Арсланова М.Е. указала, что здание с 2014 года не используется, надлежащая охрана отсутствует, в связи с чем в здании разграблена система отопления (т. 1 л.д. 25, 26).

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном законом порядке.

28.03.2019 Администрацией в адрес ИП Верещагиной В.Р. направлено уведомление и проекты договоров купли - продажи N 46, 47 недвижимого имущества и земельного участка с предложением их подписать.

01.05.2019 между Администрацией и ИП Верещагиной В.Р. заключен договор N 46 купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в собственности муниципального района Бирский район Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (т. 1 л.д. 27-30).

Предмет договора - здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв. м), расположенное по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д.24. Цена имущества по договору составила - 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб. 00 коп. Оплата имущества без учета НДС на сумму 529 167 руб. руб. 00 коп. осуществляется начиная с 01.05.2019, платежами в рассрочку на 2 года.

Письмом от 26.04.2019 N 11 ИП Верещагина В.Р. сообщила о том, что не намерена подписывать договор купли - продажи земельного участка N 47, просила оставить земельный участок на праве аренды, в связи с тем, что Федеральный закон N 159-ФЗ распространяется на здания и помещения (пункт 1,3 статьи 3 закона, Позиция ВАС РФ от 05.11.2009 N134), а не на земельные участки (т. 1 л.д. 50).

Земельный участок под зданием художественной школы с кадастровым номером 02:64:011107:3, находящийся по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24 передан Администрацией в аренду ИП Верещагиной В.Р. по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 117-19-47зем от 17.07.2019 (т. 1 л.д. 33-37).

16.07.2019 Бирской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения административного законодательства, законодательства о приватизации муниципального имущества и вынесено Представление об устранении нарушений административного законодательства, законодательства о приватизации муниципального имущества N 57Б - 2019 (т. 1 л.д. 20-24). В представлении указано, что фактически действиями (бездействием) ИП Верещагиной В.Р. допущено ухудшение состояния здания детской художественной школы, в том числе рыночной стоимости имущества и непринятие мер по сохранности данного объекта привело к его разграблению. Указанные обстоятельства, в том числе, повлияли на результаты оценки, поскольку ухудшение состояния здания в период времени с 2014 года по март 2019 года привело к занижению его рыночной стоимости (кадастровая стоимость здания - 1 963 885 руб., рыночная стоимость по отчету - 635 000 руб.)

На основании материалов, направленных Бирской межрайонной прокуратурой, Федеральной антимонопольной службой по Республике Башкортостан 24.10.2019 вынесено Предупреждение N 9/15346 о прекращении действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, а именно Администрация обязана в течение 90 дней со дня получения Предупреждения вернуть в казну здание детской художественной школы (кадастровый номер 02:64:011107:39 площадью 277,3 кв. м) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Бирск, ул. Чеверева, д. 24 (т. 1 л.д. 14-19).

Полагая, что вышеуказанные обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требования истца, суд признал их законными и обоснованными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом (п. 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются приобретение такого имущества осуществляется по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из вышеприведенных норм права следует, что цена выкупаемого объекта определяется на основании отчета независимого оценщика на стадии заключения договора.

Как следует из материалов дела, ИП Верещагина В.Р. обратилась в Администрацию с заявлением от 28.11.2018 N 9 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта в собственность в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (т. 1 л.д. 49).

Цена спорного договора купли-продажи была установлена на основании представленного ответчиком отчета N 19-0215/64 от 18.03.2019, выполненного оценщиком Арслановой М.Е., где стоимость имущества определена в размере 2 200 000 руб. 00 коп., в том числе стоимость здания в размере 635 000 руб. с НДС - 105 833 руб. 00 коп., в том числе стоимость земельного участка в размере 1 565 000 руб. (т. 1 л.д. 25, 26).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор в силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Обязанность проведения оценки передаваемого в порядке Федерального закона N 159-ФЗ объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Субъекты малого и среднего предпринимательства, реализующие свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не являются обладателями юридически значимого права быть инициаторами проведения оценки имущества, подлежащего отчуждению.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный правовой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что при оспаривании величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

При этом, возражений относительно результатов заключения оценщика со стороны истца и ответчика не поступило. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, в том числе отчет N 19-0215/64 от 18.03.2019, договор купли-продажи от 11.04.2014 N 1100-а, руководствуясь положениями статей 421, 424 ГК РФ, положения Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для признания данной сделки недействительно путем рассмотрения настоящего иска не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что требования Администрации по существу направлены на преодоление условий заключенного договора в части согласованной сторонами без разногласий цены, определенной на основании заключения независимого оценщика.

Коллегия полагает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, не усматривается оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной по приведенному Администрацией со ссылкой на положения Закона N 159-ФЗ основанию (существенное занижение выкупной цены приобретенного предпринимателем имущества).

При этом коллегия обращает внимание на то, что инициатором проведения оценки имущества и утверждения его стоимости, последующего включения стоимости в условия договора является Администрация. Оспариваемая сделки исполнялась сторонами, возражений со стороны Администрации также не представлено.

Причиной для обращения с исковым заявлением по настоящему делу послужила проведенная проверка Прокуратуры и дальнейшее вынесенное предупреждение со стороны Федеральной антимонопольной службы.

Из материалов дела следует, что в силу п. 2.2.1, 2.2.4, 2.2.13 договора аренды предприниматель должен был использовать объект по прямому назначению, содержать объект в надлежащем состоянии, не допускать фактического неиспользования объекта сроком более месяца.

По условиям договора аренды арендодателю предоставлено право требовать возмещения причиненного ущерба в случае прекращения или расторжения договора по причине ухудшения состояния арендованного имущества (п. 4.4 договора аренды).

Действительно в соответствии с перепиской сторон Администрация указывала предпринимателю на то, что здание пустует, что нарушает п. 2.2.1 и 2.2.4 договора (письмо от 19.03.2018 N 998).

При этом предприниматель не отрицал данного факта, письмом от 22.03.2018 N 8 указывал, что планирует произвести перепланировку, ремонт и ввод в эксплуатацию здания.

Однако, доказательств того, что ремонт произведен до обращения с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп помещения в материалы дела не представлено.

При этом из имеющегося в материалах дела отчета оценщика следует, что здание с 2014 г. не используется, надлежащая охрана отсутствует, в связи с чем в здании разграблена система отопления.

С учетом данных обстоятельств оценщиком установлена рыночная стоимость в размере 635000 руб., по которой и был заключен договор купли-продажи в последующем.

На основании изложенного коллегия полагает необходимым отметить, что в случае, если Администрация считает, что стоимость имущества, переданного предпринимателю по договору аренды и в последующем проданного по договору купли-продажи существенно уменьшилась ввиду неправомерных действий ответчика как арендатора, то Администрация не лишена возможности обратиться с самостоятельным исковым заявлением о взыскании убытков, причиненных муниципальному образованию, при наличии необходимых на то доказательств.

Таким образом, исходя из правовой позиции, изложенной в п. 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества, совершенные с нарушением требований, установленных этим Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Как усматривается из материалов дела, таких оснований судом первой инстанции, а также апелляционной коллегией при рассмотрении дела не установлено.

Ввиду изложенного оснований для признания заключенного договора ничтожной сделкой и применений последствий недействительности сделки, в том числе расторжения в последующем заключенного договора аренды земельного участка не имеется.

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2019 N 301-ЭС19-18290.

С учетом изложенного выше обоснования, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ.

При подаче искового заявления государственная пошлина Администрацией не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу удовлетворения апелляционной жалобы предпринимателя с Администрации в пользу ИП Верещагиной В.Р. подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.01.2022 по делу N А07-1498/2020 - отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Верещагиной Виктории Радиковны государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.А. Аникин О.В. Рогожина